Contrat de syndic · contrat type, forfait et honoraires

Chaque contrat de syndic tient sur un même modèle imposé par la loi, et pourtant c’est l’un des documents les plus contestés en copropriété. La raison est simple. La frontière entre ce qui est compris dans le forfait et ce qui se facture en plus n’est pas toujours lue avec attention. Ce que le contrat doit contenir, ce que le syndic a le droit de facturer, et ce à quoi il ne peut pas toucher.

Un contrat de mandat, approuvé en assemblée

Le contrat de syndic est un contrat de mandat au sens de l’article 1994 du Code civil. Le syndicat des copropriétaires (le mandant) donne au syndic (le mandataire) le pouvoir d’agir en son nom pour gérer l’immeuble. Il est synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage les deux parties. Le syndic exécute ses missions, le syndicat le rémunère en contrepartie.

Trois caractéristiques à retenir avant d’en lire une ligne :

• Il est écrit, sauf pour un syndic bénévole non rémunéré.
• Il est conclu avec le syndicat, pas avec l’assemblée ni avec le conseil syndical.
• Il est approuvé en assemblée à la majorité de l’article 25 (tous les copropriétaires), avec la passerelle de l’article 25-1 permettant un second vote à la majorité de l’article 24 si la résolution a recueilli au moins un tiers des voix.

C’est aussi un contrat conclu en considération de la personne du syndic. On choisit un syndic pour ce qu’il est, sa réputation, son sérieux, sa proximité.

Un contrat type que le syndic remplit sans réécrire

Avant 2015, chaque syndic rédigeait son contrat à sa main, rémunération comprise. La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin à cette liberté en imposant un contrat type réglementaire. Depuis le 1er juillet 2015, tout contrat conclu ou renouvelé prend cette forme.

La règle est stricte. Le syndic ne peut ni modifier ni supprimer une clause. Il se contente de remplir les champs en fonction de la copropriété. La loi ÉLAN a ajouté, à partir du 1er janvier 2022, une fiche d’information sur le prix et les prestations, destinée à faciliter la comparaison entre syndics lors d’une mise en concurrence.

Texte	Ce qu’il a changé
Avant ALUR	Contenu et rémunération laissés au libre arbitre du syndic
Loi ALUR (contrat type au 1er juillet 2015)	Modèle réglementaire, aucune clause modifiable ou supprimable
Loi ÉLAN (fiche au 1er janvier 2022)	Fiche d’information sur le prix et les prestations en annexe

Cette fiche n’est pas un détail. Le syndic qui ne la transmet pas s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 €. Et le non-respect du contrat type lui-même est sanctionné jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Trois catégories de missions, trois façons de payer

C’est la source de la plupart des malentendus. Les missions du syndic, énumérées par l’article 18 de la loi de 1965, se rangent en trois cases distinctes.

Catégorie	Ce qu’elle recouvre	Comment c’est payé
Gestion courante (liste non limitative)	Tenue de l’AG, comptabilité, archives, extranet, carnet d’entretien, immatriculation, assurance de l’immeuble	Forfait annuel
Missions spécifiques (liste limitative fixée par décret)	Réunions ou visites supplémentaires, dossiers sinistres, travaux, contentieux	Honoraires annexes
Missions individuelles	État daté, recouvrement de charges	Facturé au seul copropriétaire concerné

La logique tient en deux questions, « qui bénéficie de la prestation, tous les copropriétaires ou un seul ? », puis « est-elle listée comme exceptionnelle par le décret ? ». Une même mission ne relève jamais de deux cases à la fois.

Point capital, souvent inversé. La liste des missions courantes est non limitative (le syndic peut en ajouter, jamais en retirer), tandis que la liste des missions spécifiques est limitative. Un syndic ne peut donc pas inventer un honoraire « en plus » qui ne figurerait pas dans la liste du décret.

Ce que le forfait comprend forcément

Le forfait de gestion courante couvre l’ensemble des prestations de l’article 18, notamment faire respecter le règlement de copropriété, administrer et entretenir l’immeuble, souscrire l’assurance, tenir la liste des copropriétaires, représenter le syndicat pour les actes civils et judiciaires, conserver les archives, tenir le carnet d’entretien, immatriculer la copropriété, établir la fiche synthétique, proposer un extranet et assurer la gestion comptable.

Deux précisions qui coupent court aux facturations abusives :

• Les frais de reprographie et frais administratifs liés au forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire.
• Les formalités de déclaration de sinistre touchant les parties communes sont comprises, sans honoraire supplémentaire.
• Aucune mission légale ne peut être supprimée du contrat. Seule la conservation des archives peut être externalisée ; tout le reste, le syndic l’exécute lui-même.

Ce qui se facture en plus, et à qui

À côté du forfait, le syndic facture les missions spécifiques à leur coût horaire ou à un tarif convenu, une assemblée supplémentaire, une réunion de conseil syndical au-delà de celles prévues, la gestion d’un dossier sinistre, les prestations liées aux travaux votés.

Enfin, certaines prestations sont facturées au seul copropriétaire concerné, pas à toute la copropriété. La plus connue est l’état daté, délivré lors de la vente d’un lot. Son prix est plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, entré en vigueur le 1er juin 2020. Le recouvrement des charges d’un débiteur suit la même logique. Ses frais pèsent sur lui, pas sur les autres.

Un garde-fou important sur les travaux. Il est interdit de prévoir dans le contrat des honoraires indicatifs pour travaux. Seuls les travaux définis à l’article 44 du décret de 1967 peuvent donner lieu à des honoraires complémentaires, votés en assemblée.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« Le syndic peut adapter les clauses du contrat type »	Non. Il remplit les champs, sans modifier ni supprimer une clause
« Tout est compris dans le forfait »	Non. Sinistres, réunions supplémentaires, état daté se facturent en plus
« Le syndic peut inventer des honoraires annexes »	Non. La liste des missions spécifiques est limitative, fixée par décret
« L’état daté n’a pas de prix maximum »	Faux. Il est plafonné à 380 € TTC depuis 2020
« Le syndic peut engager de gros travaux sans vote »	Non. Seule l’urgence (conservation, sécurité) l’autorise, avec ratification ensuite

Les questions qui reviennent

Quelle est la durée d’un contrat de syndic ?

Entre un et trois ans, à préciser impérativement, avec ses dates de prise d’effet et d’échéance. Le contrat ne se renouvelle jamais par tacite reconduction. L’assemblée revote à chaque échéance, ce qui est l’occasion d’une mise en concurrence.

Le syndic peut-il facturer une assemblée qui a fini tard ?

Oui, si le contrat prévoit une tenue dans les horaires d’ouverture et que la séance déborde. Les plages horaires figurent au contrat précisément parce qu’elles influent sur la rémunération. C’est un point à négocier avant de signer, pas après.

Le contrat type s’applique-t-il à une ASL ou à des bureaux ?

Non dans les deux cas. Une association syndicale libre relève de statuts, pas du contrat type ALUR. On parle de contrat de délégation de pouvoir. De même, une copropriété à destination totale autre que d’habitation (des bureaux, par exemple) échappe au contrat type, ce qui explique qu’un tel contrat paraisse plus simple.

Que risque un syndic qui oublie la fiche d’information ?

Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 €. Cette fiche de deux pages synthétise le prix et les prestations du forfait ; elle est jointe au projet de contrat annexé à la convocation.

Ce que dit la loi. Le contrat de syndic relève des articles 18 et 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui renvoie au contrat type figurant en annexe. Le mandat lui-même est régi par les articles 1984 et suivants du Code civil. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, mettre son syndic en concurrence, changer de syndic, le quitus de fin d’exercice, l’état daté lors d’une vente. Au glossaire, syndic, contrat type de syndic, honoraires de travaux du syndic, prestations particulières.

Le modèle qui va avec. Pour comparer plusieurs syndics à armes égales, la mise en concurrence du syndic est téléchargeable en Word et PDF, gratuitement.