Injonction de payer des charges · la procédure

Quand un copropriétaire cesse de payer ses charges, le syndic est tenu d’engager le recouvrement, il n’a pas le choix. Parmi les procédures à sa disposition, l’injonction de payer est devenue la plus courante depuis qu’elle se fait en ligne. Comment elle fonctionne, à quelles conditions, et ce que le débiteur peut lui opposer.

Avant le juge, le recouvrement amiable

On ne saisit jamais le tribunal du jour au lendemain. La loi impose de tenter d’abord le recouvrement amiable, surtout pour les créances inférieures à 5 000 €. Le syndic applique un calendrier de relances qui monte en pression par étapes.

Étape	Action	Délai
1	Lettre simple de rappel, sans frais	quinze jours à un mois
2	Lettre recommandée avec accusé de réception	J+30
3	Mise en demeure, aux frais du débiteur	30 jours avant poursuites

La mise en demeure est le dernier avertissement. Elle est adressée aux frais exclusifs du copropriétaire débiteur, avec un délai de trente jours. Si elle reste sans effet, la voie judiciaire s’ouvre. Ce préalable n’est pas une formalité. C’est lui qui fait basculer les frais sur le débiteur et qui prépare le dossier pour le juge.

Les trois qualités de la créance

Avant d’aller devant le juge, la créance doit réunir trois qualités.

Qualité	Ce que ça veut dire
Certaine	Elle existe vraiment, la dépense a été votée en assemblée
Liquide	Son montant est chiffré, en euros précis
Exigible	Elle est due maintenant, la date de paiement est passée

Une précision de vocabulaire s’impose. On entend souvent « certaine, liquide et demandée », mais le bon mot est exigible. Sans ces trois qualités réunies, le juge ne peut pas ordonner le paiement.

L’injonction de payer, étape par étape

L’injonction de payer est une procédure accélérée, et aucun texte ne la plafonne : le montant de la créance ne conditionne pas son ouverture. Ce sont ses délais qui commandent, six mois pour signifier l’ordonnance et un mois pour former opposition. Le déroulé est le suivant :

1. Le syndic saisit le tribunal judiciaire d’une requête, au nom du syndicat.
2. Le juge, s’il estime la demande fondée, rend une ordonnance portant injonction de payer.
3. L’ordonnance est signifiée au débiteur par commissaire de justice, profession qui a absorbé celle d’huissier de justice au 1er juillet 2022, pour exécution dans les six mois.
4. Le copropriétaire dispose d’un mois pour faire opposition, c’est-à-dire contester devant le tribunal.

Si le débiteur ne fait pas opposition dans le délai, l’ordonnance devient exécutoire. Le syndicat détient alors un titre qui permet, au besoin, de forcer le paiement.

Les pièces à fournir au juge

Le syndic ne se présente pas les mains vides. Il doit prouver le bien-fondé de la créance en réunissant un dossier complet :

• la propriété du débiteur sur son lot ;
• les convocations des assemblées ayant statué sur les comptes et les budgets, avec leurs accusés de réception ;
• les procès-verbaux approuvant les comptes et les budgets ;
• la preuve de la qualité du syndic à agir (son mandat) ;
• les appels de fonds et le détail complet de la créance depuis son origine ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Grâce à la loi ÉLAN, le syndic peut recouvrer sur une période de cinq ans à compter de la naissance de la créance.

Injonction, référé ou procédure au fond ?

L’injonction de payer n’est qu’une voie parmi d’autres. Le choix dépend du montant et de l’objectif.

Procédure	Pour quel cas	Ce qu’elle permet
Procédure simplifiée	créance < 5 000 €	Paiement via commissaire de justice
Injonction de payer	sans plafond de montant	Ordonnance rapide, opposition possible sous un mois
Référé-provision	créance non sérieusement contestable	Rapide, mais pas de saisie immobilière possible
Procédure au fond	selon le montant	Seule voie jusqu’à la saisie immobilière

Le référé-provision est rapide, mais limité. Il ne permet jamais d’aller jusqu’à la vente forcée du lot. Pour les situations les plus lourdes, seule la procédure au fond ouvre cette porte.

La déchéance du terme, tout exigible d’un coup

Il existe un accélérateur puissant, l’action en déchéance du terme (article 19-2 de la loi de 1965, renforcé par la loi ÉLAN). Après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, le président du tribunal peut condamner le copropriétaire à tout payer d’un seul coup :

• les charges du trimestre échu ;
• les trimestres restant à échoir ;
• les charges non réglées des exercices précédents ;
• les charges des travaux votés hors budget.

L’intérêt pour le syndicat, la rapidité d’un référé combinée à une décision au fond. Un seul mauvais payeur peut se voir réclamer immédiatement l’intégralité de sa dette, présente et à venir.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« On peut aller directement au tribunal »	Non. Le recouvrement amiable est un préalable obligatoire
« La créance doit être certaine, liquide et demandée »	Non. Le troisième mot est exigible
« Un litige avec le syndic dispense de payer »	Faux. On paie d’abord, on conteste ensuite, ce sont deux sujets séparés
« Le référé-provision permet de saisir l’appartement »	Non. Seule la procédure au fond va jusqu’à la saisie immobilière
« Les frais de recouvrement sont pour la copropriété »	Non. Ils pèsent sur le débiteur (article 10-1)

Les questions qui reviennent

Le copropriétaire peut-il refuser de payer parce qu’il est en litige ?

Non. Le paiement des charges est une obligation d’ordre public (article 10 de la loi de 1965). Aucun motif, pas même un contentieux en cours avec le syndic, ne permet de s’y soustraire. Le copropriétaire doit payer, puis contester séparément s’il le souhaite. Le détail figure dans notre guide sur les impayés de charges.

Que se passe-t-il si le débiteur fait opposition ?

L’affaire est renvoyée devant le tribunal, qui statue alors de façon contradictoire, chacun présentant ses arguments. L’injonction n’est donc pas une condamnation définitive tant que le délai d’opposition d’un mois n’est pas passé sans réaction du copropriétaire.

Qui supporte les frais de la procédure ?

Le copropriétaire débiteur. En plus des charges impayées et à venir, il peut être condamné aux intérêts, à des dommages et intérêts si le syndicat prouve un préjudice, et aux frais de recouvrement (article 10-1). C’est lui, et non la copropriété, qui paie l’addition de sa propre défaillance.

À partir de quel niveau d’impayés faut-il s’inquiéter pour la copropriété ?

Quand le taux d’impayés atteint 25 % du budget (copropriétés de 2 à 200 lots) ou 15 % (plus de 200 lots), le syndic doit alerter le conseil syndical et saisir le tribunal pour faire nommer un mandataire ad hoc. En deçà, on reste sur le recouvrement individuel.

Ce que dit la loi. Le recouvrement des charges repose sur les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La procédure d’injonction de payer figure aux articles 1405 et suivants du Code de procédure civile. Le délai de recouvrement de cinq ans vient de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, le guide des impayés de charges, les charges de copropriété, contrôler les comptes du syndic. Au glossaire, copropriétaire défaillant, déchéance du terme, mise en demeure, superprivilège du syndicat.

Le modèle qui va avec. Avant le tribunal, la mise en demeure de payer pose la créance par écrit et fait courir le délai de trente jours, en Word et PDF gratuits.