L'injonction de payer des charges, la procédure

Quand un copropriétaire cesse de payer ses charges, le syndic est tenu d'engager le recouvrement, il n'a pas le choix. Parmi les procédures à sa disposition, l'injonction de payer est devenue la plus courante depuis qu'elle se fait en ligne. Comment elle fonctionne, à quelles conditions, et ce que le débiteur peut lui opposer.

Avant le juge, le recouvrement amiable

On ne saisit jamais le tribunal du jour au lendemain. La loi impose de tenter d'abord le recouvrement amiable, surtout pour les créances inférieures à 5 000 €. Le syndic applique un calendrier de relances qui monte en pression par étapes.

La mise en demeure est le dernier avertissement. Elle est adressée aux frais exclusifs du copropriétaire débiteur, avec un délai de 30 jours. Si elle reste sans effet, la voie judiciaire s'ouvre. Ce préalable n'est pas une formalité. C'est lui qui fait basculer les frais sur le débiteur et qui prépare le dossier pour le juge.

Les 3 qualités de la créance

Avant d'aller devant le juge, la créance doit réunir 3 qualités.

Une précision de vocabulaire s'impose. On entend souvent « certaine, liquide et demandée », mais le bon mot est exigible. Sans ces 3 qualités réunies, le juge ne peut pas ordonner le paiement.

L'injonction de payer, étape par étape

L'injonction de payer est une procédure accélérée, et aucun texte ne la plafonne. Le montant de la créance ne conditionne pas son ouverture. Ce sont ses délais qui commandent, 6 mois pour signifier l'ordonnance et un mois pour former opposition. Le déroulé est le suivant.

1. Le syndic saisit le tribunal judiciaire d'une requête, au nom du syndicat des copropriétaires.
2. Le juge, s'il estime la demande fondée, rend une ordonnance portant injonction de payer.
3. L'ordonnance est signifiée au débiteur par commissaire de justice, profession qui a absorbé celle d'huissier de justice au 1er juillet 2022, pour exécution dans les 6 mois.
4. Le copropriétaire dispose d'un mois pour faire opposition, c'est-à-dire contester devant le tribunal.

Si le débiteur ne fait pas opposition dans le délai, l'ordonnance devient exécutoire. Le syndicat des copropriétaires détient alors un titre qui permet, au besoin, de forcer le paiement.

Les pièces à fournir au juge

Le syndic ne se présente pas les mains vides. Il doit prouver le bien-fondé de la créance en réunissant un dossier complet.

• la propriété du débiteur sur son lot.
• les convocations des assemblées ayant statué sur les comptes et les budgets, avec leurs accusés de réception.
• les procès-verbaux approuvant les comptes et les budgets.
• la preuve de la qualité du syndic à agir (son mandat).
• les appels de fonds et le détail complet de la créance depuis son origine.
• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

Grâce à la loi ÉLAN, le syndic peut recouvrer sur une période de 5 ans à compter de la naissance de la créance.

Injonction, référé ou procédure au fond ?

L'injonction de payer n'est qu'une voie parmi d'autres. Le choix dépend du montant et de l'objectif.

Le référé-provision est rapide, mais limité. Il ne permet jamais d'aller jusqu'à la vente forcée du lot. Pour les situations les plus lourdes, seule la procédure au fond ouvre cette porte.

La déchéance du terme, tout exigible d'un coup

Il existe un accélérateur puissant, l'action en déchéance du terme (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, renforcé par la loi ÉLAN). Après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours, le président du tribunal peut condamner le copropriétaire à tout payer d'un seul coup.

• les charges du trimestre échu.
• les trimestres restant à échoir.
• les charges non réglées des exercices précédents.
• les charges des travaux votés hors budget.

L'intérêt pour le syndicat des copropriétaires, la rapidité d'un référé combinée à une décision au fond. Un seul mauvais payeur peut se voir réclamer immédiatement l'intégralité de sa dette, présente et à venir.

Les idées reçues

• « On peut aller directement au tribunal »

  Non. Le recouvrement amiable est un préalable obligatoire

• « La créance doit être certaine, liquide et demandée »

  Non. Le troisième mot est exigible

• « Un litige avec le syndic dispense de payer »

  Faux. On paie d'abord, on conteste ensuite, ce sont 2 sujets séparés

• « Le référé-provision permet de saisir l'appartement »

  Non. Seule la procédure au fond va jusqu'à la saisie immobilière

• « Les frais de recouvrement sont pour la copropriété »

  Non. Ils pèsent sur le débiteur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Les questions qui reviennent

Le copropriétaire peut-il refuser de payer parce qu'il est en litige ?

Non. Le paiement des charges est une obligation d'ordre public (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Aucun motif, pas même un contentieux en cours avec le syndic, ne permet de s'y soustraire. Le copropriétaire doit payer, puis contester séparément s'il le souhaite. Le détail figure dans notre guide sur les impayés de charges.

Que se passe-t-il si le débiteur fait opposition ?

L'affaire est renvoyée devant le tribunal, qui statue alors de façon contradictoire, chacun présentant ses arguments. L'injonction n'est donc pas une condamnation définitive tant que le délai d'opposition d'un mois n'est pas passé sans réaction du copropriétaire.

Qui supporte les frais de la procédure ?

Le copropriétaire débiteur. En plus des charges impayées et à venir, il peut être condamné aux intérêts et aux frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Il peut aussi devoir des dommages et intérêts si le syndicat des copropriétaires prouve un préjudice. C'est lui, et non la copropriété, qui paie l'addition de sa propre défaillance.

À partir de quel niveau d'impayés faut-il s'inquiéter pour la copropriété ?

Quand le taux d'impayés atteint 25 % du budget (copropriétés de 2 à 200 lots) ou 15 % (plus de 200 lots), le syndic doit alerter le conseil syndical et saisir le tribunal pour faire nommer un mandataire ad hoc. En deçà, on reste sur le recouvrement individuel.

Pour aller plus loin, le guide des impayés de charges, les charges de copropriété, contrôler les comptes du syndic. Au glossaire, copropriétaire défaillant, déchéance du terme, mise en demeure, [superprivilège du syndicat des copropriétaires](/glossaire/superprivilege-du-syndicat des copropriétaires/).

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