Recherche de fuite en copropriété · qui paie depuis 2020

Quand l’eau coule mais qu’on ne voit pas d’où, il faut la chercher, sondages, caméra thermique, gaz traceur, parfois l’ouverture d’une cloison. Longtemps, cette recherche de fuite était une source de disputes entre assureurs. Depuis 2020, la règle est claire, et le gestionnaire de copropriété doit la connaître pour orienter le bon interlocuteur.

Ce que couvre la recherche de fuite

La recherche de fuite ne se limite pas à « trouver le trou ». Sous la convention IRSI, elle englobe trois opérations distinctes :

1. la localisation de la fuite (les opérations de détection, sondages, caméra thermique, gaz traceur) ;
2. les destructions nécessaires pour y accéder (ouvrir un mur, une chape) ;
3. la remise en état de ce qui a été ouvert pour chercher.

Ce troisième point est essentiel. La prise en charge ne s’arrête pas à la détection. Reboucher la cloison qu’on a dû ouvrir fait partie de la recherche de fuite, pas d’un chantier à part.

Qui paie, depuis le 1er juillet 2020

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) est un accord entre compagnies d’assurance, entré en vigueur le 1er juin 2018. Elle a été révisée le 1er juillet 2020, précisément pour clarifier qui prend en charge la recherche de fuite.

Depuis cette révision, la règle ne souffre plus d’ambiguïté. La recherche de fuite est pilotée et prise en charge par l’assureur gestionnaire du sinistre, dans la limite des garanties souscrites. Le coût est ensuite réparti ou récupéré entre assureurs selon les responsabilités établies, exactement comme le reste du sinistre.

Avant 2020	Depuis le 1er juillet 2020
Prise en charge source de friction entre assureurs	L’assureur gestionnaire pilote et paie
Périmètre discuté au cas par cas	Localisation + destructions + remise en état, clairement inclus

Qui est l’assureur gestionnaire ?

Puisque c’est l’assureur gestionnaire qui paie, encore faut-il savoir lequel c’est. La règle est simple. C’est l’assureur de l’occupant du local sinistré, celui qui est abîmé, pas celui d’où vient l’eau.

Local sinistré	Assureur gestionnaire
Logement occupé (locataire ou propriétaire)	L’assureur de l’occupant
Partie commune	L’assureur du syndicat (multirisque immeuble)
Logement vacant	L’assureur PNO (propriétaire non occupant)

Un point qui surprend les débutants. L’assureur gestionnaire indemnise et paie la recherche de fuite même s’il n’est pas responsable. La responsabilité se règle ensuite, entre assureurs. C’est tout l’esprit de l’IRSI, aller vite d’abord, partager les coûts après.

Un professionnel assuré et un rapport écrit

La recherche de fuite n’est pas un geste anodin. Deux réflexes s’imposent au syndic pour sécuriser le dossier :

• faire intervenir un professionnel qualifié et assuré, jamais un bricoleur improvisé ;
• exiger un rapport documenté, méthode employée, localisation précise de la fuite, photos, schéma.

Sans ce rapport, l’origine de la fuite, et donc le partage des responsabilités, devient contestable. Le rapport de recherche de fuite fait partie des pièces à conserver dans la fiche sinistre que le syndic tient dossier par dossier, aux côtés du constat amiable, des déclarations, de l’expertise et des factures.

Où la recherche de fuite s’inscrit dans le sinistre

La recherche de fuite n’est qu’une étape de la gestion d’un dégât des eaux. Elle intervient quand l’origine n’est pas visible, entre la déclaration et l’indemnisation.

• Réagir vite, couper l’eau, mettre en sécurité, photographier avant de nettoyer.
• Constat amiable, rempli ensemble par le sinistré et celui d’où vient l’eau. On y coche « origine indéterminée » quand une recherche de fuite est nécessaire.
• Déclaration à l’assureur, généralement sous cinq jours ouvrés.
• Recherche de fuite si l’origine n’est pas visible, localisation, ouverture, remise en état.
• Expertise puis indemnisation, selon la tranche du sinistre.

Tout le détail de cet enchaînement figure dans notre guide sur le dégât des eaux et la convention IRSI.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« La recherche de fuite, c’est juste trouver l’origine »	Non. Elle inclut aussi les destructions et la remise en état
« C’est toujours l’assurance de l’immeuble qui paie »	Non, plus depuis 2020, c’est l’assureur gestionnaire du local sinistré
« L’assureur qui paie est celui du responsable »	Non. C’est celui de l’occupant du local sinistré, responsable ou non
« Un plombier suffit pour chercher la fuite »	Prudence, mieux vaut un professionnel qualifié, assuré, avec rapport
« Le rapport de recherche de fuite est secondaire »	Faux. Sans lui, l’origine et les responsabilités deviennent contestables

Les questions qui reviennent

Faut-il attendre l’accord de l’assureur avant de chercher la fuite ?

Il faut déclarer le sinistre sans tarder et laisser l’assureur gestionnaire piloter, puisque c’est lui qui prend en charge la recherche de fuite. Le syndic coordonne l’accès aux parties communes et aux gaines techniques, et fait intervenir un professionnel qualifié. En cas d’urgence, on limite d’abord les dégâts (couper l’eau, assécher).

La remise en état des cloisons ouvertes est-elle vraiment comprise ?

Oui. Depuis la révision de 2020, la prise en charge inclut la localisation, les destructions nécessaires pour accéder à la fuite, et la remise en état de ce qui a été ouvert. C’est un point souvent ignoré, alors qu’il évite bien des litiges.

Que se passe-t-il si la fuite vient d’une partie commune ?

Si le local sinistré est une partie commune, c’est l’assureur du syndicat (la multirisque immeuble) qui devient gestionnaire et pilote la recherche de fuite pour ce local. Le syndic déclare alors le sinistre à l’assurance de l’immeuble dès qu’une partie commune est touchée.

La recherche de fuite fait-elle sortir de l’IRSI ?

Non par elle-même. On sort de l’IRSI quand les dommages d’un local dépassent 5 000 € HT, quand un seul assureur est concerné, ou pour certaines causes exclues (infiltrations par la toiture liées aux intempéries, par exemple). La recherche de fuite, elle, s’inscrit dans le dispositif tant que ces conditions sont réunies.

Ce que dit la loi. L’IRSI n’est pas une loi mais une convention entre assureurs membres, sous l’égide de France Assureurs. Elle ne réduit pas les droits garantis par le contrat. L’obligation d’assurance de l’immeuble, elle, vient de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, dégât des eaux et convention IRSI, le guide des assurances de la copropriété, l’assurance PNO du copropriétaire. Au glossaire, convention IRSI, multirisque immeuble, parties communes.

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