Votre copropriété cotise-t-elle assez au fonds de travaux ?

L'appellation et le texte

On dit encore « fonds de travaux ALUR », et c'est ainsi qu'on le cherche, mais l'appellation ne s'emploie plus, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a refondu le dispositif au 1er janvier 2023. On dit aujourd'hui le fonds de travaux, et son texte est l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'article 14-2, lui, ne traite plus du fonds mais du projet de plan pluriannuel de travaux.

Le plancher de la cotisation

La cotisation annuelle minimale est le plus élevé de 2 planchers.

• 5 % du budget prévisionnel de l'exercice, toujours applicable.
• 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel, seulement si un plan a été adopté par l'assemblée.

Les 2 conditions se cumulent, si bien que c'est le plus élevé des 2 planchers qui commande. On ne les additionne jamais. L'assemblée reste libre de voter davantage.

Le compte et l'ordre de grandeur

La cotisation est appelée comme les provisions du budget (en pratique par quarts trimestriels) et versée sur un compte séparé rémunéré ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Une seule situation la met de côté, et le menu de la date de réception la prend en compte. Le fonds ne se constitue qu'à l'issue d'une période de 10 ans suivant la réception des travaux de construction de l'immeuble. Les 3 dispenses de l'ancien régime, l'immeuble de moins de 5 ans, la copropriété de moins de 10 lots dispensée à l'unanimité et le diagnostic technique global ne révélant aucun travail sur 10 ans, ont disparu avec lui.

Gardez l'ordre de grandeur en tête. 5 % d'un budget de 100 000 €, c'est 50 000 € en 10 ans, à comparer au devis des travaux à venir. Le minimum légal reste souvent inférieur au coût de ces travaux.