Impayés de charges · la procédure complète côté syndic

Quand un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic a l’obligation, pas la simple faculté, de récupérer les sommes dues, d’abord à l’amiable (rappel, recommandé, mise en demeure), puis en justice, jusqu’à la saisie du lot dans les cas extrêmes. Et les frais de cette procédure pèsent sur le seul débiteur.

L’enjeu dépasse le cas individuel. Chaque mois, la copropriété doit payer l’ascensoriste, l’assurance, l’eau, le personnel. Si plusieurs copropriétaires cessent de payer, ce sont les autres qui compensent. C’est ainsi que naissent les copropriétés en difficulté. La procédure complète, côté syndic comme côté débiteur.

La règle de base, on paie d’abord et on conteste ensuite

Le paiement des charges est une obligation d’ordre public (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Aucun motif n’en dispense, ni un litige avec le syndic, ni des travaux contestés, ni un dégât des eaux mal géré. La jurisprudence est constante. Un copropriétaire mécontent doit régler ses charges, puis faire valoir ses griefs par les voies de droit. Retenir sa quote-part « en compensation » ne fait qu’ajouter un contentieux perdu d’avance au litige initial.

Côté syndic, le recouvrement est une obligation contractuelle personnelle. S’il laisse filer les impayés sans agir, sa propre responsabilité peut être recherchée par le syndicat.

Phase 1, le recouvrement amiable

Avant toute action en justice, la pression monte en trois temps :

Étape	Action	Délai usuel
1	Lettre simple de rappel, sans frais, indiquant la somme due	15 jours à 1 mois
2	Lettre recommandée avec accusé de réception	~30 jours après l’étape 1
3	Mise en demeure, le dernier avertissement, adressé aux frais du débiteur	30 jours avant les poursuites

La mise en demeure n’est pas une formalité anodine. C’est elle qui déclenche les mécanismes de l’article 19-2 (voir plus bas), et la jurisprudence exige un formalisme strict. Elle doit détailler la nature et le montant des provisions réclamées ; une mise en demeure limitée à un « solde global » sans détail peut faire échouer toute l’action en justice qui suit.

Pour les créances inférieures à 5 000 €, une tentative de résolution amiable (conciliation, médiation) est même un préalable obligatoire avant de saisir le juge.

Phase 2, la voie judiciaire

Avant de poursuivre, le syndic doit démontrer que la créance est certaine (les dépenses ont été votées et les comptes approuvés en assemblée), liquide (chiffrée précisément) et exigible (la date de paiement est dépassée). Il peut remonter jusqu’à 5 ans en arrière.

Plusieurs procédures existent, choisies selon le montant et la gravité :

Procédure	Pour quel cas	Ce qu’il faut savoir
Procédure simplifiée par commissaire de justice	Créance < 5 000 €	Rapide et peu coûteuse ; s’arrête si le débiteur refuse
Injonction de payer	Sans plafond de montant	Le juge rend une ordonnance sans audience ; le débiteur a un mois pour faire opposition
Référé-provision	Créance non sérieusement contestable	Rapide, mais ne peut pas mener à la saisie immobilière
Procédure au fond	Tout montant	La voie complète, la seule qui peut aller jusqu’à la saisie du lot
Procédure accélérée au fond de l’article 19-2	Provisions du budget impayées	La procédure spécifique à la copropriété, détaillée ci-dessous

L’article 19-2, toute la dette d’un coup

C’est le mécanisme le plus efficace du droit de la copropriété. Si une provision n’est pas payée à sa date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de 30 jours, l’ensemble des provisions non encore échues devient immédiatement exigible. C’est la « déchéance du terme ».

Le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, peut alors condamner le copropriétaire à payer en une fois :

• le trimestre échu impayé ;
• tous les trimestres restant à échoir de l’exercice ;
• les sommes restant dues des exercices précédents, approuvées en assemblée ;
• les provisions des travaux votés hors budget.

C’est précisément pour cela que chaque assemblée vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant en avance. En cas de défaillance, le syndic poursuit sur l’intégralité des provisions déjà votées. La décision obtenue est un jugement au fond, avec la rapidité d’un référé. Et si le débiteur est bailleur, la saisie de ses loyers se poursuit automatiquement jusqu’à extinction de la dette.

Exemple. Provisions trimestrielles de 800 €, premier impayé au 1er avril. Mise en demeure le 15 avril, sans réponse au 20 mai. Le syndic assigne. Le juge condamne au trimestre d’avril (800 €), aux trimestres de juillet et d’octobre pas encore appelés (1 600 €), et aux 950 € de l’exercice précédent restés dus. Total exigible en une décision, 3 350 €, plus les frais et intérêts.

Qui paie les frais de tout cela ?

Le copropriétaire débiteur, et lui seul. L’article 10-1 de la loi de 1965 impute au défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée, mise en demeure, relances, droits de recouvrement, frais d’hypothèque. S’y ajoutent, le cas échéant, les intérêts et des dommages et intérêts. La Cour de cassation a jugé que la défaillance répétée d’un copropriétaire cause au syndicat un préjudice financier propre, par la désorganisation de la gestion de l’immeuble (Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-21.518).

Quand les impayés menacent toute la copropriété

Au-delà du cas individuel, la loi organise des seuils d’alerte collectifs. Dès que les impayés atteignent, à la clôture des comptes :

Taille de la copropriété	Seuil d’alerte
200 lots ou moins	25 % des sommes exigibles
Plus de 200 lots	15 %

…le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir le tribunal pour faire nommer un mandataire ad hoc, chargé d’analyser la situation et de proposer un plan de redressement.

Exemple. Une résidence de 80 lots, budget 120 000 €, cumule 25 000 € d’impayés, soit 25 000 ÷ 120 000 = 20,8 %. Le seuil de 25 % n’est pas atteint. Pas de mandataire ad hoc obligatoire, mais une vigilance qui s’impose.

Si l’équilibre financier est « gravement compromis », le juge peut aller plus loin et nommer un administrateur provisoire (article 29-1), qui prend la place des organes de la copropriété.

Si c’est vous, le copropriétaire en difficulté

Le pire choix est le silence. La dette enfle des trimestres à venir (article 19-2), des frais et des intérêts. Les bons réflexes :

1. contactez le syndic dès le premier appel de fonds difficile et demandez un échéancier amiable. Un accord écrit de paiement échelonné arrête souvent la machine contentieuse ;
2. vérifiez la dette, demandez le détail de votre compte, les procès-verbaux d’approbation des comptes, la répartition appliquée (notre guide des charges de copropriété explique comment lire ces chiffres) ;
3. faites-vous conseiller gratuitement auprès de l’ADIL de votre département avant que la procédure judiciaire ne s’enclenche ;
4. ne comptez pas sur la contestation d’une décision d’assemblée pour suspendre le paiement, les deux procédures sont indépendantes.

Les idées reçues

L’idée fausse	La réalité
« J’ai un litige avec le syndic, je bloque mes charges »	Obligation d’ordre public, on paie, puis on conteste.
« Une mise en demeure globale suffit »	Non, elle doit détailler les provisions réclamées, sinon l’action est vouée à l’échec.
« Le référé permet de saisir l’appartement »	Non, seule la procédure au fond mène à la saisie immobilière.
« Les frais de recouvrement se répartissent entre tous »	Non, ils pèsent sur le seul débiteur (article 10-1).
« Le syndic peut attendre, rien ne l’oblige à agir »	Si, le recouvrement est une obligation contractuelle ; sa passivité engage sa responsabilité.

Les questions qui reviennent

Le nouveau propriétaire hérite-t-il des dettes du vendeur ?

Non pour les dettes nées avant la vente. Elles restent personnelles au vendeur. Le syndicat dispose toutefois d’un moyen efficace, l’opposition sur le prix de vente formée dans les 15 jours de l’avis de mutation. Le notaire bloque alors les sommes dues sur le prix. C’est tout l’enjeu de l’état daté et de l’hypothèque légale spéciale du syndicat, article 2402, 3° du Code civil, qui a remplacé l’ancien privilège immobilier spécial le 1er janvier 2022.

Les héritiers doivent-ils payer les charges du défunt ?

Oui, s’ils acceptent la succession. Les charges courent tant que le lot appartient à l’indivision successorale. Le syndic notifie les appels à l’indivision, et l’article 19-2 fonctionne contre elle comme contre tout copropriétaire. En cas de succession vacante, le syndicat peut demander la désignation d’un curateur.

Un échéancier accepté par le syndic arrête-t-il les intérêts ?

L’échéancier est une convention. Il suspend les poursuites tant qu’il est respecté, mais il ne remet pas les compteurs à zéro. Les intérêts de retard continuent en principe de courir sauf clause contraire, et le premier incident de paiement fait revivre la procédure au point où elle s’était arrêtée. Il se négocie donc par écrit, avec des mensualités réalistes.

Ce que dit la loi. Articles 10, 10-1, 19-2 et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; article 29-1 A (mandataire ad hoc) ; fiche officielle service-public.fr sur le recouvrement.

Pour comprendre d’où vient le montant qu’on vous réclame, comment se répartissent les charges et comment se construit le budget.

Les modèles qui vont avec. La relance amiable puis la mise en demeure conforme à l’article 19-2, en Word et PDF gratuits.