Dommage-ouvrage et décennale · le duo à connaître

Un ravalement avec isolation, une réfection de toiture, une reprise de canalisations, ces gros chantiers de copropriété se chiffrent en dizaines ou centaines de milliers d’euros, et les désordres qui en résultent apparaissent parfois des années plus tard. La loi organise deux garanties, la garantie décennale et l’assurance dommage-ouvrage. Encore faut-il ne pas les confondre, et ne pas oublier celle que le syndic doit souscrire lui-même.

Tout part de la réception des travaux

Le point de départ de toutes les garanties, ce n’est ni la fin du chantier, ni le paiement, ni l’emménagement. C’est la réception, l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. En copropriété, le maître d’ouvrage est le syndicat, représenté par le syndic.

Cette date est à graver dans le dossier, car elle fait courir trois garanties de durées croissantes.

Garantie	Durée	Ce qu’elle couvre
Parfait achèvement	1 an	Tous les désordres signalés la première année
Bon fonctionnement (biennale)	2 ans	Les équipements dissociables (volet, robinet, radiateur)
Décennale	10 ans	Les désordres graves, solidité ou impropriété à destination

Devant n’importe quel désordre sur un ouvrage, le premier réflexe du gestionnaire est donc de retrouver la date de réception dans les archives. Sans elle, impossible de savoir quelle garantie est encore mobilisable.

La garantie décennale, la plus forte du dispositif

La garantie décennale (article 1792 du Code civil) rend le constructeur responsable, pendant dix ans, des désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Une toiture qui n’est plus étanche, une isolation qui se décolle et laisse l’eau s’infiltrer, une structure qui menace, voilà des désordres décennaux.

Sa force tient en un mot, la présomption de responsabilité. Pour un dommage décennal, la copropriété n’a pas à prouver la faute de l’artisan. Il est présumé responsable, et c’est à lui de démontrer, s’il le peut, une cause étrangère. Ce renversement protège énormément le syndicat. Il suffit d’établir le désordre, sa gravité et la date de réception.

Le terme « constructeur » est large. Il vise l’entreprise qui exécute, mais aussi l’architecte, le bureau d’études et le maître d’œuvre. Tous sont tenus à la décennale et doivent en justifier par une attestation d’assurance.

Un désordre purement esthétique (une teinte de façade hétérogène) ne relève pas de la décennale. Il faut une atteinte à la solidité ou à l’usage.

Décennale et dommage-ouvrage, deux assurances qui s’emboîtent

C’est la distinction que tout gestionnaire doit maîtriser. Deux assurances de travaux sont obligatoires (loi Spinetta de 1978), mais elles n’ont ni le même souscripteur, ni le même rôle.

	Assurance décennale	Assurance dommage-ouvrage
Qui la souscrit	Chaque artisan, pour lui-même	Le syndicat, via le syndic
Quand	Avant l’ouverture du chantier	Avant l’ouverture du chantier
À quoi elle sert	Faire jouer sa responsabilité	Préfinancer les réparations
Base légale	Art. L241-1 du Code des assurances	Art. L242-1 du Code des assurances

Au fond, la dommage-ouvrage paie vite et la décennale rembourse au final. L’une protège la trésorerie de la copropriété, l’autre fait peser le coût sur le vrai responsable.

Comment fonctionne la dommage-ouvrage

L’article L242-1 du Code des assurances oblige le maître d’ouvrage à souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance qui garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des réparations relevant de la décennale. Le mécanisme se déroule alors ainsi :

1. Un désordre décennal apparaît (l’isolant se décolle, la toiture fuit).
2. Le syndic déclare le sinistre à l’assureur dommage-ouvrage, par lettre recommandée.
3. L’assureur paie rapidement les réparations, sans chercher le coupable.
4. Ensuite, par subrogation, il se retourne contre l’artisan responsable et son assureur décennale.

Sans dommage-ouvrage, la copropriété devrait attendre la fin d’un procès, souvent plusieurs années, avant de voir le moindre euro pour réparer un mur qui se fissure.

Les délais que l’assureur doit tenir

La rapidité de la dommage-ouvrage est encadrée par des délais stricts, que le gestionnaire doit connaître pour relancer au bon moment.

Étape (à compter de la déclaration)	Délai
L’assureur notifie sa position (prise en charge ou non)	60 jours
S’il prend en charge, il présente une offre d’indemnité	90 jours

Si l’assureur ne respecte pas ces délais, l’indemnité est majorée de plein droit (intérêt au double du taux légal), et la copropriété peut engager elle-même les réparations à sa charge. Le gestionnaire note donc la date de sa déclaration et relance par écrit à 60 jours sans réponse.

Bon à savoir, la dommage-ouvrage est une assurance de chose, attachée à l’ouvrage. Son bénéfice se transmet automatiquement aux propriétaires successifs pendant toute la garantie, ce qui la rend précieuse lors des ventes de lots.

Avant tout chantier, vérifier les attestations

Toutes ces garanties ne valent rien si le syndic ne vérifie pas, avant de laisser commencer, que chaque intervenant est assuré. Sur une attestation d’assurance, cinq points se contrôlent systématiquement :

• l’identité de l’entreprise (nom et SIRET correspondant au signataire du devis) ;
• la période de validité, qui doit couvrir la date d’ouverture du chantier ;
• les activités garanties, qui doivent correspondre aux travaux confiés ;
• les montants de garantie, adaptés à l’ampleur du chantier ;
• la mention explicite de la responsabilité décennale pour des travaux de construction.

Une attestation périmée, au mauvais nom, ou qui ne couvre pas les bonnes activités ne protège pas la copropriété. On ne range jamais une attestation sans la lire, et on ne laisse jamais démarrer un chantier sans l’avoir en main.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« Décennale et dommage-ouvrage, c’est pareil »	Non. La décennale est celle de l’artisan, la dommage-ouvrage celle du syndicat
« On souscrit la dommage-ouvrage après le chantier »	Non. C’est avant l’ouverture, sinon il est trop tard
« Il faut prouver la faute de l’entreprise »	Non. La décennale repose sur une présomption de responsabilité
« Un défaut esthétique relève de la décennale »	Non. Il faut une atteinte à la solidité ou à l’usage
« La RC de l’immeuble suffit pour les travaux »	Non. Elle ne couvre pas les malfaçons, c’est le rôle des assurances de travaux

Les questions qui reviennent

Accident ou malfaçon, quelle assurance jouer ?

C’est la question à se poser en premier. Un dégât accidentel (dégât des eaux, tempête, incendie) relève de la multirisque immeuble et de la convention IRSI. Une malfaçon de travaux récents (un toit refait l’an dernier qui fuit déjà) relève des garanties de travaux.

Que risque un syndic qui oublie la dommage-ouvrage ?

C’est une faute lourde. D’abord une sanction légale : l’absence de dommage-ouvrage est une infraction passible d’amende. Ensuite, et c’est le plus lourd en pratique, la copropriété perd le préfinancement. La copropriété devra avancer des dizaines de milliers d’euros, puis mener seule des années de procédure pour se faire rembourser. C’est exactement ce que la loi a voulu éviter.

Comment distinguer un désordre biennal d’un désordre décennal ?

Par un test simple. L’équipement se démonte-t-il sans abîmer le bâti ? Un volet roulant, un robinet, un radiateur se déposent proprement, c’est la biennale (2 ans). Une canalisation encastrée, une chape, une étanchéité font corps avec l’ouvrage, c’est la décennale (10 ans) si le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Qui vote la souscription de la dommage-ouvrage ?

L’assemblée générale, en même temps qu’elle vote les travaux. Le syndic inscrit la question à l’ordre du jour, puis souscrit avant de lancer le chantier. C’est un automatisme devant tout chantier touchant la structure ou le clos et le couvert.

Ce que dit la loi. La garantie décennale est prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil. Les deux assurances de travaux viennent de la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l’assurance de responsabilité décennale de l’artisan (article L241-1 du Code des assurances) et l’assurance dommage-ouvrage du maître d’ouvrage (article L242-1). L’obligation d’assurance de la copropriété relève de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, le guide des assurances de la copropriété, dégât des eaux et convention IRSI, le fonds de travaux, ex fonds de travaux ALUR, le plan pluriannuel de travaux. Au glossaire, multirisque immeuble, convention IRSI, diagnostic technique global.

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