Charges de copropriété · comprendre, calculer, vérifier

Les charges de copropriété sont les dépenses de l’immeuble que le syndicat répartit entre les copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes de chaque lot ou selon l’utilité de chaque équipement. Trois articles de la loi du 10 juillet 1965, les articles 10, 11 et 12, fixent l’intégralité des règles du jeu.

C’est aussi la première source de conflits en copropriété. Un copropriétaire qui conteste sa quote-part, un commerçant qui s’étonne de payer l’entretien du parc, un résident du rez-de-chaussée qui refuse la charge d’ascenseur. Ce guide reprend les règles une par une, avec les calculs complets.

Les trois catégories de charges

Catégorie	Ce qu’elle couvre	Qui paie
Charges générales	Conservation, entretien et administration des parties communes, nettoyage, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, gardien, frais d’assemblée générale, impôts du syndicat	Tous les lots, aux tantièmes généraux
Charges spéciales	Services collectifs et équipements, ascenseur, chauffage collectif, eau froide, VMC, piscine, portail	Les seuls lots ayant l’utilité de l’équipement
Charges exceptionnelles	Travaux votés en assemblée générale, hors budget prévisionnel (ravalement, remplacement d’ascenseur…)	Les lots concernés par les travaux, selon la clé correspondante

Un même lot n’a donc pas une quote-part unique. Il a une quote-part différente sur chaque clé de répartition. Le propriétaire d’un parking extérieur participe aux charges générales, mais ne paie ni l’ascenseur ni les charges du bâtiment A. Sa quote-part y est nulle.

L’utilité potentielle, pas l’usage réel

C’est le point que presque tout le monde comprend de travers, et la source du contentieux le plus fréquent.

Un lot participe à une charge dès qu’il a la possibilité de bénéficier de l’équipement ou du service, qu’il l’utilise réellement ou non.

Concrètement :

• le commerçant du rez-de-chaussée qui « n’utilise jamais » le parc de la résidence paie quand même son entretien, car le parc est un élément collectif dont il a la possibilité de profiter ;
• le résident du rez-de-chaussée ne paie pas l’ascenseur dans un immeuble sans sous-sol (aucune utilité objective pour lui)… mais il en paie une petite part si l’ascenseur dessert un sous-sol avec caves ou local poubelles, car l’utilité objective existe ;
• celui qui coupe son radiateur toute l’année reste redevable de sa quote-part de chauffage collectif.

Ce critère d’« utilité objective » vient directement de l’article 10 de la loi de 1965. Il protège la copropriété. Si la participation dépendait de l’usage déclaré de chacun, plus personne ne paierait rien.

Le calcul, tantièmes et clés de répartition

Chaque lot possède une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes (des millièmes ou dix-millièmes), fixée par l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété. La formule est toujours la même.

Charge du lot = montant à répartir × (tantièmes du lot ÷ total des tantièmes de la clé)

Exemple. Immeuble de 1 000 tantièmes, budget annuel de 15 000 €.

Copropriétaire	Tantièmes	Calcul	Charge annuelle
M. Copro	180 / 1 000	15 000 × 0,18	2 700 €
Mme Vaugelas	425 / 1 000	15 000 × 0,425	6 375 €

Ces mêmes tantièmes servent à deux choses, répartir les charges (l’argent) et compter les voix en assemblée générale (le pouvoir). Pour vérifier votre propre quote-part en trente secondes, utilisez notre calculateur de charges par tantièmes, gratuit et sans inscription.

Les tantièmes eux-mêmes sont fixés à la création de la copropriété, proportionnellement à la valeur relative de chaque lot (consistance, superficie, situation, article 5 de la loi), sans égard à son utilisation. Le détail de leur fabrication est expliqué dans notre guide du calcul des tantièmes.

Le cas de l’eau froide, trois modes de répartition

L’eau illustre bien la mécanique des clés. Trois situations existent :

Situation	Mode de répartition
Pas de compteurs individuels	Répartition aux tantièmes généraux
Compteurs posés par l’opérateur	Facturation directe aux occupants ; seule l’eau des services généraux reste au syndicat
Sous-compteurs de la copropriété	Ventilation selon les consommations relevées, frais de gestion des compteurs en part unitaire

Exemple chiffré. Une résidence consomme 5 300 m³ à 3,50 €/m³ (5 000 m³ pour les logements, 300 m³ pour les services généraux). Sans compteur, 5 300 × 3,50 = 18 550 € répartis aux tantièmes, y compris pour les occupants économes. Avec compteurs d’opérateur, chacun reçoit sa facture, et seuls 300 × 3,50 = 1 050 € de services généraux passent en charges communes.

Le chauffage collectif suit une logique voisine. Depuis les lois Grenelle, la part consommation est individualisée quand c’est techniquement possible (ratio courant, 70 % selon les consommations relevées, 30 % selon le règlement).

Provisions, appels de fonds et régularisation

Au quotidien, vous ne payez pas des « charges » mais des provisions, le quart du budget prévisionnel voté en assemblée, appelé au début de chaque trimestre. En fin d’exercice, le syndic compare les dépenses réelles aux provisions versées :

• dépenses réelles inférieures aux provisions → le trop-versé vous est restitué (ou déduit) ;
• dépenses réelles supérieures → un complément vous est appelé.

C’est la régularisation annuelle, qui suit l’approbation des comptes en assemblée générale. Un point de vigilance pour les bailleurs, une partie seulement de ces charges est récupérable sur le locataire, selon la liste limitative du décret du 26 août 1987.

Ces sommes n’ont pas toutes le même sort lors de la vente du lot. La provision du trimestre en cours et l’avance de trésorerie se règlent entre vendeur et acquéreur ; le fonds de travaux, lui, reste définitivement acquis au syndicat. On l’a longtemps appelé « fonds de travaux ALUR », mais cette appellation ne s’emploie plus, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 ayant refondu le dispositif à l’article 14-2-1 de la loi de 1965, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Peut-on modifier la répartition des charges ?

C’est très encadré, car la répartition est un élément du contrat entre copropriétaires :

1. Le principe (article 11). La répartition ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Pas la majorité, l’unanimité.
2. L’exception travaux. Si des travaux ou actes votés par l’assemblée rendent nécessaire une nouvelle répartition (un interphone créé, un équipement supprimé…), l’assemblée la vote à la même majorité que ces travaux.
3. La voie judiciaire (article 12). Dans les 5 ans de la publication du règlement, ou les 2 ans suivant la première vente du lot, un copropriétaire peut demander au tribunal la révision de la répartition si sa part est supérieure de plus d’un quart (ou celle d’un autre inférieure de plus d’un quart) à ce qu’elle devrait être.

La nouvelle répartition prend effet à la date de l’assemblée qui la vote, mais elle n’est opposable aux acquéreurs futurs qu’après publication au fichier immobilier.

Les idées reçues

L’idée fausse	La réalité
« Je ne l’utilise pas, je ne paie pas »	On paie dès qu’on a la possibilité d’en bénéficier (utilité potentielle).
« Le rez-de-chaussée ne paie jamais l’ascenseur »	Faux s’il dessert un sous-sol accessible (caves, local vélos).
« On change la répartition à la majorité simple »	Non, unanimité, sauf modification liée à des travaux votés, ou juge.
« Le syndic est l’employeur du gardien »	Non, l’employeur est le syndicat des copropriétaires ; les frais de gardiennage sont des charges générales réparties aux tantièmes.
« Les frais de recouvrement d’un impayé pèsent sur tout le monde »	Non, ils sont imputés au seul copropriétaire débiteur (article 10-1).
« Ma quote-part me semble trop haute, je peux la faire réviser à tout moment »	Non, action encadrée (écart > 25 %) et enfermée dans des délais stricts.
« La désinsectisation, c’est toujours la copropriété qui paie »	Non, le traitement d’un logement pèse sur son occupant ou son bailleur, celui des parties communes sur les charges générales. Le détail est dans notre guide punaises de lit.

Trois questions de lecteurs

Mon relevé de charges mentionne quatre clés différentes, est-ce normal ?

Parfaitement normal, et plutôt bon signe. Un immeuble avec ascenseur, chauffage collectif et deux bâtiments peut compter cinq ou six clés, générales, ascenseur, chauffage, eau, charges propres à chaque bâtiment. Chaque ligne de votre relevé doit indiquer la clé utilisée et vos tantièmes dans cette clé. C’est cette granularité qui rend la répartition juste.

Le vendeur m’a caché des charges élevées, ai-je un recours ?

Depuis la loi ALUR, le montant des charges courantes et les procédures en cours figurent obligatoirement dans les documents remis avant la vente, notamment l’état daté et les PV des trois dernières assemblées. Si l’information était présente dans ces documents, difficile de plaider la surprise. Si elle a été dissimulée, le terrain devient celui du dol, avec un avocat.

Qui paie les charges entre le compromis et l’acte définitif ?

Le vendeur, jusqu’au jour de l’acte authentique. La loi désigne comme redevable celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité de l’appel de fonds. Les notaires ventilent ensuite l’appel du trimestre en cours au prorata entre les parties, mais cette convention ne regarde que vendeur et acquéreur. Pour le syndic, le débiteur reste celui inscrit au jour de l’appel.

Ce que dit la loi. Articles 10, 11 et 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; article 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (état de répartition des charges dans le règlement de copropriété) ; décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables).

Pour aller plus loin, comment se construit le budget prévisionnel que vos provisions financent, ce que change le fonds de travaux obligatoire, et que faire quand un copropriétaire ne paie plus ses charges.

Le modèle qui va avec. La lettre pour contester ses charges (justificatifs, clé de répartition), en Word et PDF gratuits.