AG extraordinaire · quand, comment, à quel coût

Une assemblée générale extraordinaire, c’est simplement une assemblée de plus. La loi de 1965 ne distingue pas l’« ordinaire » de l’« extraordinaire », elle impose une assemblée au moins par an et permet d’en convoquer autant que la copropriété en a besoin. Mêmes délais de 21 jours, mêmes majorités, même procès-verbal.

Ce qui change, c’est le déclencheur et la facture. Qui peut forcer la tenue d’une séance entre deux assemblées annuelles, comment s’y prendre quand le syndic traîne, et combien cela coûte, les réponses tiennent en trois textes.

Quand une assemblée supplémentaire se justifie

Entre deux assemblées annuelles, certains sujets ne peuvent pas attendre :

• des travaux qui n’attendent pas un an, toiture qui fuit au-delà de l’urgence simple, ravalement sous injonction municipale, remplacement d’une chaudière avant l’hiver ;
• un syndic qui s’en va, démission, liquidation du cabinet, non-renouvellement. Sans syndic désigné, l’immeuble est paralysé ;
• une opportunité datée, vente d’une partie commune, offre de subvention à saisir, emprunt collectif à conclure ;
• un conflit qui s’enkyste, autorisation d’agir en justice, révocation du syndic.

À l’inverse, une question qui peut attendre l’assemblée annuelle doit attendre. C’est le sens du droit d’inscription à l’ordre du jour, gratuit et sans formalité.

Qui peut la déclencher

Côté copropriétaires, la demande se fait par écrit au syndic, avec les questions à inscrire et leurs pièces (l’assemblée convoquée ne pourra voter que ce qui figure à son ordre du jour). Pour atteindre le quart des voix, additionnez les tantièmes des signataires. Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, 250 suffisent, ce que font souvent cinq ou six lots moyens.

Si le syndic ne convoque pas, la mise en demeure déclenche le compte à rebours de l’article 8 du décret. Huit jours de silence, et le président du conseil syndical convoque valablement lui-même (à défaut de conseil syndical, tout copropriétaire peut demander au tribunal l’autorisation de le faire).

Les mêmes règles qu’une assemblée annuelle

C’est le point que les copropriétaires pressés détestent. L’urgence ne raccourcit pas les délais. La convocation d’une assemblée extraordinaire suit les règles ordinaires :

Règle	Assemblée annuelle	Assemblée extraordinaire
Délai de convocation	21 jours (réception)	21 jours, identique
Pièces jointes par résolution	Obligatoires	Obligatoires
Majorités	Articles 24, 25, 26, unanimité	Identiques
Vote par correspondance	Formulaire joint	Formulaire joint
Procès-verbal, contestation	Fin de séance, 2 mois	Identiques

Entre la décision de convoquer et la tenue, comptez donc cinq à six semaines incompressibles. Pour une urgence technique réelle (canalisation percée, mise en sécurité), ce n’est pas l’assemblée qui répond. L’article 18 de la loi charge le syndic de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, quitte à convoquer ensuite pour le financement durable.

Combien ça coûte, et qui paie

L’assemblée supplémentaire est une prestation particulière du contrat type de syndic. Ses honoraires figurent (ou doivent figurer) dans la grille tarifaire annexée au contrat.

Ordres de grandeur. Honoraires de convocation et de tenue, de 300 à 800 € selon les cabinets et l’horaire (une séance en soirée coûte plus cher). S’y ajoutent les frais d’envoi, devenus marginaux depuis que la notification électronique est le principe, mais qui restent de l’ordre de 6 à 9 € par recommandé pour les copropriétaires ayant demandé la voie postale. Un syndic bénévole, lui, ne facture que ces frais d’envoi. Ces fourchettes sont des repères de marché, à vérifier sur la grille tarifaire annexée à votre contrat, seul document opposable.

Ces frais sont des charges d’administration, réparties entre tous les copropriétaires aux tantièmes généraux. Un cas particulier. Quand l’assemblée n’est convoquée que pour les besoins d’un seul copropriétaire (par exemple statuer sur sa demande personnelle d’autorisation de travaux sans attendre l’assemblée annuelle), le syndic peut mettre les frais de convocation à sa charge, la jurisprudence l’admet lorsque la démarche ne profite qu’à lui. Le plus simple est de l’annoncer dans la demande.

Le glossaire détaille ce mécanisme des prestations particulières, le poste où se concentrent les écarts de tarif entre cabinets.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« Extraordinaire = procédure accélérée »	Non, 21 jours de convocation, comme toujours. L’urgence vraie passe par l’article 18, pas par l’assemblée.
« Il faut la moitié des copropriétaires pour l’exiger »	Un quart des voix suffit, et le conseil syndical peut l’exiger seul.
« Le syndic peut refuser si la demande lui déplaît »	Demande régulière du quart des voix ou du conseil syndical, il doit convoquer. Son silence se traite par mise en demeure.
« On en profitera pour voter d’autres sujets en séance »	Seul l’ordre du jour envoyé se vote. Ajoutez toutes les questions utiles à la demande initiale.
« C’est gratuit puisque c’est notre droit »	Le droit est gratuit, la séance non, honoraires et recommandés se répartissent sur tous.

Les questions qui reviennent

Combien de temps entre la demande et la séance ?

Dans les faits, cinq à six semaines, le temps que le syndic prépare la convocation (une à deux semaines s’il est diligent), plus les 21 jours de délai légal. Avec un syndic récalcitrant, ajoutez la mise en demeure et ses huit jours.

Peut-on tenir cette assemblée en visioconférence ?

Oui, aux mêmes conditions que n’importe quelle assemblée, moyens techniques décidés par l’assemblée, identification des participants, et demande individuelle de participation à distance trois jours francs avant. Pour une séance à question unique, c’est souvent la formule la plus efficace.

Une « AG extraordinaire » vote-t-elle à des majorités spéciales ?

Non, l’adjectif ne change rien. Chaque résolution garde la majorité que la loi lui donne, article 24, 25, 26 ou unanimité. Le détail est dans le guide des majorités et se teste au simulateur.

Le juge peut-il convoquer à notre place ?

En cas de blocage complet (pas de syndic, pas de conseil syndical), tout copropriétaire peut se faire habiliter par le tribunal judiciaire à convoquer. C’est la voie de secours, plus longue, à réserver aux immeubles réellement à l’arrêt.

Ce que dit la loi. Articles 7 et 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (convocation à la demande du conseil syndical ou du quart des voix, carence du syndic) ; articles 17-1 A et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (vote à distance, mission du syndic et travaux urgents). Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, préparer l’assemblée sans rien oublier, la convocation pas à pas, le calculateur de délais. Au glossaire, assemblée générale et prestations particulières.

Les modèles qui vont avec. La mise en demeure du syndic qui ne convoque pas et la convocation complète, en Word et PDF gratuits.