Majorités en AG de copropriété, articles 24, 25 et 26

La majorité applicable conditionne la validité d'une décision d'assemblée. Votée à la mauvaise majorité, elle peut être annulée par tout copropriétaire opposant ou défaillant, dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal. Ce guide déroule les 4 régimes de vote de la loi du 10 juillet 1965, avec les calculs complets, les passerelles de second vote et les erreurs qui conduisent à une annulation.

Les tantièmes font les voix

Chaque lot possède une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes (des millièmes, le plus souvent). Ces tantièmes servent à 2 choses. Ils répartissent les charges, et ils donnent à chaque copropriétaire son nombre de voix en assemblée. Autant de tantièmes, autant de voix. Un copropriétaire qui détient 86 millièmes pèse 86 voix, qu'il possède un studio ou 3 caves.

Ces règles sont d'ordre public. Ni le règlement de copropriété ni l'assemblée ne peuvent les durcir ou les assouplir. Plus la décision engage la copropriété, plus la majorité exigée est haute.

Article 24, la majorité simple, celle du quotidien

À l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, on ne compte que les voix exprimées par les présents, les représentés et les votants par correspondance. Les absents et les abstentions sont retirés du calcul. Ils ne comptent ni pour ni contre. La résolution passe si les « pour » dépassent la moitié des voix exprimées.

Copropriété de 1 000 tantièmes, 786 présents ou représentés. Vote, 586 pour, 100 contre, 100 abstentions. Voix exprimées = 586 + 100 = 686. Il faut plus de 343 voix. Avec 586 pour, la résolution est adoptée.

L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 couvre notamment l'approbation des comptes et le quitus au syndic, le vote du budget prévisionnel, les travaux de conservation et d'entretien, les travaux d'accessibilité, la décision d'engager un diagnostic technique global.

Article 25, la majorité absolue, celle du syndic et des travaux

Changement complet de logique. L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 compte cette fois la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Sur 1 000 tantièmes, il faut 501 voix pour, peu importe le nombre de personnes dans la salle. Un absent produit donc le même effet qu'un vote contre.

Élection du syndic, 786 tantièmes présents, tous votent pour. 786 > 500, donc adoptée. Avec seulement 480 tantièmes présents votant tous pour, la même résolution échouerait, car 480 < 501.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 couvre notamment la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. Il couvre aussi l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes, les travaux d'économies d'énergie, l'installation de bornes de recharge.

Le filet de rattrapage de l'article 25-1

Si la résolution échoue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, soit 334 sur 1 000, l'assemblée peut revoter immédiatement. Ce second vote se tient dans la même séance, à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. En dessous du tiers, le rejet est définitif pour cette assemblée.

Travaux d'isolation votés à 422 pour, 300 contre, 64 abstentions. La majorité absolue (501) n'est pas atteinte, mais 422 dépasse le tiers (334), d'où un second vote immédiat à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Voix exprimées = 722, il en faut plus de 361. Avec 422 pour, la résolution est adoptée au second tour.

Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, ce second vote a lieu dans la même séance. L'ancienne mécanique de reconvocation d'une seconde assemblée sous 3 mois n'existe plus.

Article 26, la double majorité, celle des grandes décisions

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pose 2 conditions cumulatives. La seconde est souvent oubliée.

1. la majorité des copropriétaires en nombre (plus de la moitié des personnes, indépendamment de leurs tantièmes).
2. au moins les deux tiers des voix en tantièmes, soit 667 sur 1 000.

Copropriété de 20 copropriétaires et 1 000 tantièmes, il faut au minimum 11 personnes ET 667 tantièmes. La suppression du poste de gardien votée par 15 copropriétaires représentant 786 tantièmes est adoptée, les 2 seuils sont franchis. Votée par 9 copropriétaires représentant 700 tantièmes, elle échoue. Le nombre manque.

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énumère 4 cas seulement, repérés par les lettres a) à d). Ce sont les acquisitions et dispositions immobilières (a), et la modification du règlement pour ce qui touche à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes (b). Ce sont aussi la suppression du poste de gardien avec la vente de sa loge (c), et l'interdiction du meublé de tourisme hors résidence principale (d). Ce dernier cas a été ajouté par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

La suppression du chauffage collectif ou de l'eau chaude collective n'y est pas nommée. Elle y entre par le b), parce que supprimer un équipement collectif modifie ce que le règlement organise quant aux parties communes. Le raccourci qui consiste à parler d'« élément de confort » pour justifier l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'a aucune base légale. L'expression ne figure dans aucun texte et ne commande à elle seule aucune majorité. Une limite s'ajoute enfin. L'avant-dernier alinéa de l'article 26 interdit d'imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance. Quand la suppression produit cet effet, aucune majorité ne suffit et l'accord de tous devient nécessaire.

L'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre la même porte de sortie. Il faut que le projet ait recueilli l'accord de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, et que ces voix pèsent au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée revote alors aussitôt à la majorité des voix de tous, celle de l'article 25.

L'unanimité, le verrou

Il faut l'accord de tous les copropriétaires, y compris les absents. Un seul manquant suffit à bloquer. La loi la réserve aux décisions qui touchent au pacte fondamental, atteinte à la destination de l'immeuble, vente de parties communes indispensables, et surtout modification de la répartition des charges en dehors des cas prévus par la loi.

Comment trouver la bonne majorité sans se tromper

Le réflexe professionnel n'est pas d'apprendre par cœur la liste des décisions, mais de raisonner en escalier. On part de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, majorité de droit commun, et on ne monte d'un cran que si un texte l'exige expressément.

Posez-vous 3 questions dans l'ordre. La décision relève-t-elle de la gestion courante ? La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 suffit. Engage-t-elle le syndicat des copropriétaires au-delà du courant (mandats, travaux d'amélioration, autorisation individuelle) ? Il faut la majorité absolue de l'article 25. Touche-t-elle au règlement, au confort collectif ou au patrimoine ? Il faut la double majorité de l'article 26, voire l'unanimité si la répartition des charges est en cause.

Une assemblée vécue, 3 majorités en une soirée

La résidence Les Glycines, 24 copropriétaires, 1 000 tantièmes, tient son assemblée annuelle. Présents et représentés, 690 tantièmes, portés par 16 personnes.

La résolution 4 porte sur le budget prévisionnel (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Vote, 510 pour, 105 contre, 75 abstentions. Exprimées = 615, seuil = plus de 307. Adoptée sans discussion.

La résolution 7 porte sur la réélection du syndic (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Vote, 495 pour sur les 690 présents. Le seuil n'est pas la moitié de la salle mais 501 voix sur 1 000. À 495, c'est un échec. Le président de séance constate que 495 dépasse largement le tiers (334) et fait revoter aussitôt à l'article 24, 495 pour, 130 contre, 65 abstentions. Exprimées = 625, seuil = plus de 312. Le syndic est réélu au second tour, par le jeu de la passerelle 25-1.

Résolution 12, suppression du local poubelles au profit d'un local vélos avec modification du règlement (article 26). Vote, 14 personnes pour (sur 24) portant 671 tantièmes. Les 2 seuils sont franchis, 14 > 12 et 671 > 667. Adoptée, à 4 tantièmes près.

Une même soirée, 3 arithmétiques différentes. C'est exactement ce que le gestionnaire, ou le syndic bénévole, doit savoir dérouler sans hésiter, feuille de présence en main.

Le tableau à garder sous la main

Pour vous entraîner sur des cas concrets, le simulateur de majorités rejoue ce calcul avec vos propres chiffres, résolution par résolution.

Les erreurs qui coûtent une annulation

• « Les abstentions comptent contre »

  Non, aux articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, elles sont retirées du décompte.

• « À l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, plus de pour que de contre suffit »

  Non, il faut 501 voix sur 1 000, même si la salle est à moitié vide.

• « L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est juste les deux tiers »

  Incomplet, il faut aussi la majorité des copropriétaires en nombre.

• « On peut revoter dans 3 mois »

  Plus depuis 2019, la passerelle joue immédiatement, ou c'est le rejet.

• « Une erreur de majorité se répare au PV »

  Non, seule une nouvelle assemblée, régulièrement convoquée, peut revoter.

Les questions qui reviennent en séance

Un copropriétaire peut-il détenir plus de la moitié des voix ?

Oui, mais la loi le bride. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 réduit ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires. Un majoritaire à 620 millièmes est ramené à 380 voix. Il ne peut jamais imposer seul une décision à l'article 25.

Les pouvoirs en blanc comptent-ils dans les majorités ?

Un pouvoir sans nom de mandataire est distribué par le président de séance en début de réunion. Une fois attribué, il compte comme un vote ordinaire du mandataire. Un même mandataire ne peut porter plus de 3 délégations de vote. Il en reçoit davantage à une seule condition, que le total de ses voix et de celles de ses mandants reste sous 10 % des voix du syndicat des copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Que faire si la majorité utilisée était la mauvaise ?

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, même une décision mal votée devient définitive. La marche à suivre détaillée est dans notre guide pour contester une décision d'assemblée générale.

Testez-vous

Une question de la formation sur ce sujet

Elle vient de l'application, avec sa correction expliquée.

Touchez une réponse sur le téléphone.

Coprométiers

← Quitter

QUESTION 1 / 1