Majorités en AG de copropriété · articles 24, 25, 26 (2026)

La majorité applicable conditionne la validité d’une décision d’assemblée. Votée à la mauvaise majorité, elle peut être annulée par tout copropriétaire opposant ou défaillant, dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal. Ce guide déroule les quatre régimes de vote de la loi du 10 juillet 1965, avec les calculs complets, les passerelles de second vote et les erreurs qui conduisent à une annulation.

Les tantièmes font les voix

Chaque lot possède une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes (des millièmes, le plus souvent). Ces tantièmes servent à deux choses. Ils répartissent les charges, et ils donnent à chaque copropriétaire son nombre de voix en assemblée. Autant de tantièmes, autant de voix, un copropriétaire qui détient 86/1000e pèse 86 voix, qu’il possède un studio ou trois caves.

Ces règles sont d’ordre public. Ni le règlement de copropriété ni l’assemblée ne peuvent les durcir ou les assouplir. La logique d’ensemble, elle, tient en une phrase. Plus la décision engage la copropriété, plus la majorité exigée est haute.

Article 24, la majorité simple, celle du quotidien

On ne compte que les voix exprimées par les présents, les représentés et les votants par correspondance. Les absents et les abstentions sont retirés du calcul. Ils ne comptent ni pour ni contre. La résolution passe si les « pour » dépassent la moitié des voix exprimées.

Exemple. Copropriété de 1 000 tantièmes, 786 présents ou représentés. Vote, 586 pour, 100 contre, 100 abstentions. Voix exprimées = 586 + 100 = 686. Il faut plus de 343 voix. Avec 586 pour, la résolution est adoptée.

Relèvent de l’article 24, notamment l’approbation des comptes et le quitus au syndic, le vote du budget prévisionnel, les travaux de conservation et d’entretien, les travaux d’accessibilité, la décision d’engager un diagnostic technique global.

Article 25, la majorité absolue, celle du syndic et des travaux

Changement complet de logique. On compte cette fois la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Sur 1 000 tantièmes, il faut 501 voix pour, peu importe le nombre de personnes dans la salle. Un absent produit donc le même effet qu’un vote contre.

Exemple. Élection du syndic, 786 tantièmes présents, tous votent pour. 786 > 500, donc adoptée. Avec seulement 480 tantièmes présents votant tous pour, la même résolution échouerait, car 480 < 501.

Relèvent de l’article 25, notamment la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes, les travaux d’économies d’énergie, l’installation de bornes de recharge.

Le filet de rattrapage de l’article 25-1

Si la résolution échoue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (334/1000), l’assemblée peut revoter immédiatement, dans la même séance, à la majorité simple de l’article 24. En dessous du tiers, le rejet est définitif pour cette assemblée.

Exemple. Travaux d’isolation votés à 422 pour, 300 contre, 64 abstentions. La majorité absolue (501) n’est pas atteinte, mais 422 dépasse le tiers (334), d’où un second vote immédiat à l’article 24. Voix exprimées = 722, il en faut plus de 361. Avec 422 pour, la résolution est adoptée au second tour.

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, ce second vote a lieu dans la même séance. L’ancienne mécanique de reconvocation d’une seconde assemblée sous trois mois n’existe plus.

Article 26, la double majorité, celle des grandes décisions

Deux conditions cumulatives, la seconde étant souvent oubliée :

1. la majorité des copropriétaires en nombre (plus de la moitié des personnes, indépendamment de leurs tantièmes) ;
2. au moins les deux tiers des voix en tantièmes (667/1000).

Exemple. Copropriété de 20 copropriétaires et 1 000 tantièmes, il faut au minimum 11 personnes ET 667 tantièmes. La suppression du poste de gardien votée par 15 copropriétaires représentant 786 tantièmes est adoptée, les deux seuils sont franchis. Votée par 9 copropriétaires représentant 700 tantièmes, elle échoue. Le nombre manque.

L’article 26 ne comporte que quatre lettres, et il faut s’y tenir : les acquisitions et dispositions immobilières (a), la modification du règlement pour ce qui touche à la jouissance, à l’usage et à l’administration des parties communes (b), la suppression du poste de gardien avec la vente de sa loge (c), et l’interdiction du meublé de tourisme hors résidence principale (d), ajoutée par la loi du 19 novembre 2024.

La suppression du chauffage collectif ou de l’eau chaude collective n’y est pas nommée. Elle y entre par le b), parce que supprimer un équipement collectif modifie ce que le règlement organise quant aux parties communes. Le raccourci qui consiste à parler d’« élément de confort » pour justifier l’article 26 n’a aucune base légale : l’expression ne figure dans aucun texte et ne commande à elle seule aucune majorité. Une limite s’ajoute enfin : l’avant-dernier alinéa de l’article 26 interdit d’imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance. Quand la suppression produit cet effet, aucune majorité ne suffit et l’accord de tous devient nécessaire.

La passerelle de l’article 26-1 autorise un second vote immédiat à l’article 25 quand le projet a recueilli au moins la moitié des présents représentant le tiers de tous.

L’unanimité, le verrou

Il faut l’accord de tous les copropriétaires, y compris les absents. Un seul manquant suffit à bloquer. La loi la réserve aux décisions qui touchent au pacte fondamental, atteinte à la destination de l’immeuble, vente de parties communes indispensables, et surtout modification de la répartition des charges en dehors des cas prévus par la loi.

Comment trouver la bonne majorité sans se tromper

Le réflexe professionnel n’est pas d’apprendre par cœur la liste des décisions. C’est un raisonnement en escalier. On part de l’article 24, majorité de droit commun, et on ne monte d’un cran que si un texte l’exige expressément.

Posez-vous trois questions dans l’ordre. La décision relève-t-elle de la gestion courante ? Article 24. Engage-t-elle le syndicat au-delà du courant (mandats, travaux d’amélioration, autorisation individuelle) ? Article 25. Touche-t-elle au règlement, au confort collectif ou au patrimoine ? Article 26, voire unanimité si la répartition des charges est en cause.

Une assemblée vécue, trois majorités en une soirée

La résidence Les Glycines, 24 copropriétaires, 1 000 tantièmes, tient son assemblée annuelle. Présents et représentés, 690 tantièmes, portés par 16 personnes.

Résolution 4, budget prévisionnel (art. 24). Vote, 510 pour, 105 contre, 75 abstentions. Exprimées = 615, seuil = plus de 307. Adoptée sans discussion.

Résolution 7, réélection du syndic (art. 25). Vote, 495 pour sur les 690 présents. Le seuil n’est pas la moitié de la salle mais 501 voix sur 1 000. À 495, c’est un échec. Le président de séance constate que 495 dépasse largement le tiers (334) et fait revoter aussitôt à l’article 24, 495 pour, 130 contre, 65 abstentions. Exprimées = 625, seuil = plus de 312. Le syndic est réélu au second tour, par le jeu de la passerelle 25-1.

Résolution 12, suppression du local poubelles au profit d’un local vélos avec modification du règlement (art. 26). Vote, 14 personnes pour (sur 24) portant 671 tantièmes. Les deux seuils sont franchis, 14 > 12 et 671 > 667. Adoptée, à quatre tantièmes près.

Une même soirée, trois arithmétiques différentes. C’est exactement ce que le gestionnaire, ou le syndic bénévole, doit savoir dérouler sans hésiter, feuille de présence en main.

Le tableau à garder sous la main

Majorité	Article	Base de calcul	Exemples de décisions
Simple	24	Plus de la moitié des voix exprimées	Comptes, budget, quitus, entretien courant
Absolue	25	Plus de la moitié des voix de tous (501/1000)	Élection du syndic, travaux d’amélioration
Double	26	Majorité en nombre + 2/3 des tantièmes	Ventes, règlement (parties communes), suppression gardien, meublé de tourisme
Unanimité	cas prévus par la loi	Toutes les voix, absents compris	Répartition des charges, destination de l’immeuble

Pour vous entraîner sur des cas concrets, le simulateur de majorités rejoue ce calcul avec vos propres chiffres, résolution par résolution.

Les erreurs qui coûtent une annulation

L’idée fausse	La réalité
« Les abstentions comptent contre »	Non, aux articles 24 et 25, elles sont retirées du décompte.
« À l’article 25, plus de pour que de contre suffit »	Non, il faut 501/1000, même si la salle est à moitié vide.
« L’article 26, c’est juste les deux tiers »	Incomplet, il faut aussi la majorité des copropriétaires en nombre.
« On peut revoter dans trois mois »	Plus depuis 2019, la passerelle joue immédiatement, ou c’est le rejet.
« Une erreur de majorité se répare au PV »	Non, seule une nouvelle assemblée, régulièrement convoquée, peut revoter.

Les questions qui reviennent en séance

Un copropriétaire peut-il détenir plus de la moitié des voix ?

Oui, mais la loi le bride. L’article 22 réduit ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires. Un majoritaire à 620/1000 est ramené à 380 voix. Il ne peut jamais imposer seul une décision à l’article 25.

Les pouvoirs en blanc comptent-ils dans les majorités ?

Un pouvoir sans nom de mandataire est distribué par le président de séance en début de réunion. Une fois attribué, il compte comme un vote ordinaire du mandataire. Un même mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations si le total dépasse 10 % des voix du syndicat.

Que faire si la majorité utilisée était la mauvaise ?

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, même une décision mal votée devient définitive. La marche à suivre détaillée est dans notre guide pour contester une décision d’assemblée générale.

Ce que dit la loi. Les quatre régimes sont fixés par les articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée en dernier lieu par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. La limitation des voix du copropriétaire majoritaire vient de l’article 22, le délai de contestation de l’article 42.

Les modèles qui vont avec. Convocation, procès-verbal, pouvoir, vote par correspondance, inscription d’une question, contestation, les six modèles de l’assemblée générale, en Word et PDF gratuits.