Fonds de travaux, 5 % minimum, calcul et règles 2026

Le fonds de travaux est l'épargne de précaution obligatoire de la copropriété, une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, versée sur un compte séparé, pour financer les gros travaux futurs sans appel de fonds exceptionnel. Créé par la loi ALUR, il est obligatoire depuis le 1er janvier 2017. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 l'a refondu, et il relève depuis le 1er janvier 2023 de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Un mot sur le nom. Beaucoup de copropriétaires cherchent encore le « fonds de travaux ALUR », et c'est bien de cette page qu'il s'agit. Mais l'appellation ne s'emploie plus, on dit simplement le fonds de travaux. Le changement n'est pas cosmétique, l'article 14-2, où l'ancien régime logeait, ne traite plus du fonds mais du projet de plan pluriannuel de travaux. Citer l'article 14-2 pour le fonds est aujourd'hui une erreur, tout comme se fier aux dispenses de l'époque ALUR, qui ont disparu.

Son principe est simple. Une toiture ou un ravalement se chiffrent en dizaines, parfois centaines de milliers d'euros. Sans épargne préalable, il faut appeler plusieurs milliers d'euros par lot d'un coup, ce que beaucoup ne peuvent pas payer. Naissent alors les impayés, les conflits, et la spirale de la copropriété en difficulté. Le coût total des travaux est le même dans les 2 cas. Le fonds ne fait que lisser l'effort dans le temps.

Qui est concerné, qui peut y échapper

Le fonds concerne toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation. Depuis le 1er janvier 2023, il n'existe plus qu'un seul cas de mise à l'écart, et il tient à l'âge de l'immeuble. Les 3 exemptions de l'époque ALUR, que beaucoup de sites reprennent encore, ont disparu.

Le cas de la petite copropriété mérite une précision. Aucune dispense ne tient plus au nombre de lots. Une copropriété de 6 lots cotise comme une copropriété de 100, et un vote à l'unanimité n'y change rien.

Combien cotiser, le minimum légal et le bon montant

Le plancher légal dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux.

• sans plan adopté, au moins 5 % du budget prévisionnel de l'exercice.
• avec un plan adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et 5 % du budget. On retient le plus élevé des 2.

Budget prévisionnel de 100 000 €, cotisation minimale de 5 000 € par an. Si le plan pluriannuel prévoit 700 000 € de travaux sur 10 ans, le minimum passe à 17 500 € par an (2,5 %).

Le fonds a aussi un point d'arrêt. Quand il dépasse le montant du budget prévisionnel, l'assemblée doit se prononcer sur la suspension des cotisations. Avec un plan pluriannuel adopté, il faut en plus que le fonds dépasse 50 % du montant des travaux prévus au plan (II de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour votre immeuble, le calculateur de fonds de travaux applique ces 2 planchers en 3 chiffres, cotisation annuelle, appel trimestriel et, si vous entrez vos tantièmes, votre part par lot.

Le minimum légal n'est presque jamais le bon montant. À 5 % d'un budget de 100 000 €, la copropriété épargne 50 000 € en 10 ans, quand une seule réfection de toiture-terrasse en coûte 180 000 €. Une cotisation trop faible n'évite pas la dépense. Elle la reporte sur un appel de fonds exceptionnel. La bonne pratique consiste à caler la cotisation sur les travaux réellement prévus au plan pluriannuel.

Trois règles qui changent tout à la vente d'un lot

1. Compte bancaire séparé et rémunéré. Le fonds est obligatoirement déposé sur un compte ouvert au seul nom du syndicat des copropriétaires, distinct des comptes du syndic. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 exige de surcroît que ce compte soit rémunéré, ce n'est pas une option laissée au syndic. Les intérêts abondent le fonds.

2. Les sommes sont attachées au lot, pas à la personne. À la vente, le vendeur ne récupère jamais sa quote-part auprès du syndicat des copropriétaires. Elle reste définitivement acquise à la copropriété et « suit » le lot vers l'acquéreur. Le vendeur peut en revanche la valoriser dans son prix de vente. Cela se négocie entre vendeur et acquéreur, jamais avec le syndic.

3. Le montant figure dans l'état daté. Au moment d'une vente, l'acquéreur découvre le solde du fonds dans l'état daté. Un fonds bien garni rassure. Un fonds vide, surtout si le diagnostic annonce des travaux, est un signal d'alerte qui pèse sur le prix.

Ne pas confondre avec l'avance de trésorerie

C'est la confusion la plus fréquente, et une question tranche, que devient la réserve quand un lot est vendu ?

Mobiliser le fonds, épargner et dépenser sont 2 décisions

Le fonds ne se débloque pas tout seul, et le syndic ne peut jamais l'utiliser de sa propre initiative. Il faut 2 votes de l'assemblée générale, voter des travaux (ou des études, diagnostic, projet de plan), puis affecter tout ou partie du fonds à leur financement. Il n'existe pas de majorité fixe pour cette affectation, elle se vote à la même majorité que celle applicable à la dépense concernée.

Le fonds finance les gros travaux et les études de conservation ou d'amélioration, pas l'entretien courant, qui reste au budget prévisionnel. Vider l'épargne pour payer le ménage ou une petite réparation revient à saborder l'outil.

Quand le fonds ne suffit pas, les 5 sources de financement

Pour boucler un gros chantier, la copropriété combine jusqu'à 5 sources.

Exemple de plan de financement pour une toiture à 180 000 €, fonds de travaux 120 000 € (67 %) + aides 20 000 € (11 %) + emprunt collectif 40 000 € (22 %). Une copropriété qui a bien épargné emprunte moins, et paie moins d'intérêts.

Un point de méthode sur les aides. Elles sont souvent conditionnées (audit préalable, niveau de performance) et versées après les travaux. Il faut donc distinguer le coût à avancer (toute la trésorerie, au moment du chantier) du reste à charge final.

Les idées reçues

• « Je vends, je récupère mon fonds de travaux »

  Non, les sommes restent acquises au syndicat des copropriétaires. Elles se valorisent dans le prix de vente, pas auprès du syndic.

• « Notre petite copropriété est dispensée d'office »

  Non, la dispense au nombre de lots a disparu au 1er janvier 2023, et un vote à l'unanimité ne la rétablit pas.

• « 5 % du budget, c'est la règle, donc c'est suffisant »

  C'est un plancher légal, presque toujours insuffisant face aux travaux réels.

• « Le syndic peut puiser dans le fonds en cas de besoin »

  Jamais, toute utilisation exige un vote d'assemblée.

• « Le fonds peut payer l'entretien courant »

  Non, gros travaux et études uniquement. Le quotidien reste au budget.

• « Fonds de travaux et fonds de roulement, c'est pareil »

  Non, l'avance de trésorerie est remboursée au vendeur, le fonds de travaux jamais.

On nous pose souvent ces questions

Notre fonds dort sur un compte courant, est-ce normal ?

Non. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d'ouvrir, pour le fonds de travaux, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires. Un fonds qui dort sur un compte courant sans intérêt n'est donc pas seulement une occasion manquée, c'est un manquement. Les intérêts reviennent au fonds, jamais au syndic. Une question à poser chaque année à l'approbation des comptes, chiffres en main.

Peut-on baisser la cotisation votée les années précédentes ?

Oui, par un nouveau vote, tant qu'on reste au-dessus du plancher légal, c'est-à-dire du plus élevé des 2 planchers (5 % du budget, 2,5 % du plan adopté). L'assemblée reste souveraine sur le montant au-delà du minimum. Baisser juste avant un gros chantier annoncé au plan pluriannuel reste une fausse économie, ce qui n'est pas épargné sera appelé d'un coup.

Que devient le fonds si la copropriété est dissoute ?

Cas rare (vente totale de l'immeuble, expropriation, réunion de tous les lots en une main). Le solde du fonds est réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts, après paiement des dettes du syndicat des copropriétaires. C'est la seule situation où l'argent « revient » aux copropriétaires sans passer par des travaux.

Pour aller plus loin, le plan pluriannuel de travaux qui calibre la cotisation, et la mécanique du budget prévisionnel auquel le fonds s'ajoute chaque année.

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