Fonds de travaux · 5 % minimum, calcul et règles 2026

Le fonds de travaux est l’épargne de précaution obligatoire de la copropriété, une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, versée sur un compte séparé, pour financer les gros travaux futurs sans appel de fonds exceptionnel. Créé par la loi ALUR et obligatoire depuis le 1er janvier 2017, il a été refondu par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et relève, depuis le 1er janvier 2023, de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Un mot sur le nom. Beaucoup de copropriétaires cherchent encore le « fonds de travaux ALUR », et c’est bien de cette page qu’il s’agit. Mais l’appellation ne s’emploie plus : on dit simplement le fonds de travaux. Le changement n’est pas cosmétique, l’article 14-2, où l’ancien régime logeait, ne traite plus du fonds mais du projet de plan pluriannuel de travaux. Citer l’article 14-2 pour le fonds est aujourd’hui une erreur, tout comme se fier aux dispenses de l’époque ALUR, qui ont disparu.

Son principe est simple. Une toiture ou un ravalement se chiffrent en dizaines, parfois centaines de milliers d’euros. Sans épargne préalable, il faut appeler plusieurs milliers d’euros par lot d’un coup, ce que beaucoup ne peuvent pas payer. Naissent alors les impayés, les conflits, et la spirale de la copropriété en difficulté. Le coût total des travaux est le même dans les deux cas ; le fonds ne fait que lisser l’effort dans le temps.

Qui est concerné, qui peut y échapper

Le fonds concerne toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation. Depuis le 1er janvier 2023, il n’existe plus qu’un seul cas de mise à l’écart, et il tient à l’âge de l’immeuble. Les trois exemptions de l’époque ALUR, que beaucoup de sites reprennent encore, ont disparu :

Situation	Ce qu’il en est aujourd’hui
Immeuble réceptionné depuis moins de 10 ans	Fonds pas encore dû. Le syndicat constitue le fonds au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction
Copropriété de moins de 10 lots	Dû quand même. La dispense par vote unanime, qui existait sous l’ancien article 14-2, n’existe plus
Diagnostic technique global ne révélant aucun travail nécessaire sur 10 ans	Dû quand même. Cette dispense a disparu elle aussi

Le cas de la petite copropriété mérite une précision. Aucune dispense ne tient plus au nombre de lots. Une copropriété de six lots cotise comme une copropriété de cent, et un vote à l’unanimité n’y change rien.

Combien cotiser, le minimum légal et le bon montant

Le plancher légal dépend de l’existence d’un plan pluriannuel de travaux :

• sans plan adopté, au moins 5 % du budget prévisionnel de l’exercice ;
• avec un plan adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et 5 % du budget. On retient le plus élevé des deux.

Exemple. Budget prévisionnel de 100 000 €, cotisation minimale de 5 000 € par an. Si le plan pluriannuel prévoit 700 000 € de travaux sur dix ans, le minimum passe à 17 500 € par an (2,5 %).

Pour votre immeuble, le calculateur de fonds de travaux applique ces deux planchers en trois chiffres, cotisation annuelle, appel trimestriel et, si vous entrez vos tantièmes, votre part par lot.

Le minimum légal n’est presque jamais le bon montant. À 5 % d’un budget de 100 000 €, la copropriété épargne 50 000 € en dix ans, quand une seule réfection de toiture-terrasse en coûte 180 000. Une cotisation trop faible n’évite pas la dépense. Elle la reporte sur un appel de fonds exceptionnel. La bonne pratique consiste à caler la cotisation sur les travaux réellement prévus au plan pluriannuel.

Trois règles qui changent tout à la vente d’un lot

1. Compte bancaire séparé. Le fonds est obligatoirement déposé sur un compte ouvert au seul nom du syndicat des copropriétaires, distinct des comptes du syndic. L’épargne peut être placée sur un support sûr et disponible (Livret A par exemple) ; les intérêts abondent le fonds.

2. Les sommes sont attachées au lot, pas à la personne. À la vente, le vendeur ne récupère jamais sa quote-part auprès du syndicat. Elle reste définitivement acquise à la copropriété et « suit » le lot vers l’acquéreur. Le vendeur peut en revanche la valoriser dans son prix de vente. Cela se négocie entre vendeur et acquéreur, jamais avec le syndic.

3. Le montant figure dans l’état daté. Au moment d’une vente, l’acquéreur découvre le solde du fonds dans l’état daté. Un fonds bien garni rassure ; un fonds vide, surtout si le diagnostic annonce des travaux, est un signal d’alerte qui pèse sur le prix.

Ne pas confondre avec l’avance de trésorerie

C’est la confusion la plus fréquente, et une question tranche, que devient la réserve quand un lot est vendu ?

	Fonds de travaux	Avance de trésorerie (« fonds de roulement »)
But	Épargner pour les gros travaux futurs	Assurer une trésorerie courante permanente
Montant	Au moins 5 % du budget, ou 2,5 % du plan si c’est plus élevé	Plafonnée à 1/6e du budget
Caractère	Obligatoire (dix ans après la réception)	Facultative
À la vente du lot	Reste acquis au syndicat, attaché au lot	Remboursée au vendeur

Mobiliser le fonds, épargner et dépenser sont deux décisions

Le fonds ne se débloque pas tout seul, et le syndic ne peut jamais l’utiliser de sa propre initiative. Il faut deux votes de l’assemblée générale, voter des travaux (ou des études, diagnostic, projet de plan), puis affecter tout ou partie du fonds à leur financement. Il n’existe pas de majorité fixe pour cette affectation, elle se vote à la même majorité que celle applicable à la dépense concernée.

Le fonds finance les gros travaux et les études de conservation ou d’amélioration, pas l’entretien courant, qui reste au budget prévisionnel. Vider l’épargne pour payer le ménage ou une petite réparation revient à saborder l’outil.

Quand le fonds ne suffit pas, les cinq sources de financement

Pour boucler un gros chantier, la copropriété combine jusqu’à cinq sources :

Source	Nature	Quand l’utiliser
Budget courant	Provisions de l’année	Petits travaux d’entretien
Fonds de travaux	Épargne accumulée	Le premier étage de tout gros chantier
Appel de fonds exceptionnel	Versement ponctuel voté en AG	Compléter ce que le fonds ne couvre pas
Emprunt collectif (article 26-4)	Prêt souscrit par le syndicat	Étaler la dépense ; chaque copropriétaire peut préférer payer comptant
Aides à la rénovation	Subventions et prêts aidés	Réduire le reste à charge, surtout sur l’énergie

Exemple de plan de financement pour une toiture à 180 000 €, fonds de travaux 120 000 € (67 %) + aides 20 000 € (11 %) + emprunt collectif 40 000 € (22 %). Une copropriété qui a bien épargné emprunte moins, et paie moins d’intérêts.

Un point de méthode sur les aides. Elles sont souvent conditionnées (audit préalable, niveau de performance) et versées après les travaux. Il faut donc distinguer le coût à avancer (toute la trésorerie, au moment du chantier) du reste à charge final.

Les idées reçues

L’idée fausse	La réalité
« Je vends, je récupère mon fonds de travaux »	Non, les sommes restent acquises au syndicat. Elles se valorisent dans le prix de vente, pas auprès du syndic.
« Notre petite copropriété est dispensée d’office »	Non, la dispense au nombre de lots a disparu au 1er janvier 2023, et un vote à l’unanimité ne la rétablit pas.
« 5 % du budget, c’est la règle, donc c’est suffisant »	C’est un plancher légal, presque toujours insuffisant face aux travaux réels.
« Le syndic peut puiser dans le fonds en cas de besoin »	Jamais, toute utilisation exige un vote d’assemblée.
« Le fonds peut payer l’entretien courant »	Non, gros travaux et études uniquement ; le quotidien reste au budget.
« Fonds de travaux et fonds de roulement, c’est pareil »	Non, l’avance de trésorerie est remboursée au vendeur, le fonds de travaux jamais.

On nous pose souvent ces questions

Notre fonds dort sur un compte courant, est-ce normal ?

Le compte séparé est obligatoire, la rémunération ne l’est pas, mais laisser dormir 80 000 € sans intérêt est une faute de gestion évitable. L’assemblée peut voter le placement sur un support sûr et liquide ; les intérêts reviennent au fonds, pas au syndic. Une question à poser chaque année à l’approbation des comptes, chiffres en main.

Peut-on baisser la cotisation votée les années précédentes ?

Oui, par un nouveau vote, tant qu’on reste au-dessus du plancher légal, c’est-à-dire du plus élevé des deux planchers (5 % du budget, 2,5 % du plan adopté). L’assemblée reste souveraine sur le montant au-delà du minimum. Baisser juste avant un gros chantier annoncé au plan pluriannuel reste une fausse économie, ce qui n’est pas épargné sera appelé d’un coup.

Que devient le fonds si la copropriété est dissoute ?

Cas rare (vente totale de l’immeuble, expropriation, réunion de tous les lots en une main). Le solde du fonds est réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts, après paiement des dettes du syndicat. C’est la seule situation où l’argent « revient » aux copropriétaires sans passer par des travaux.

Ce que dit la loi. Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er janvier 2023 (fonds créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, refondu par la loi Climat et résilience du 22 août 2021) ; l’article 14-2 de la même loi, souvent cité à tort pour le fonds, porte désormais sur le projet de plan pluriannuel de travaux ; article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation (diagnostic technique global).

Pour aller plus loin, le plan pluriannuel de travaux qui calibre la cotisation, et la mécanique du budget prévisionnel auquel le fonds s’ajoute chaque année.

Le modèle qui va avec. La demande d’autorisation de travaux à l’assemblée, en Word et PDF gratuits.