Tantièmes de copropriété, calcul et vérification

Les tantièmes sont la quote-part de parties communes attachée à chaque lot, fixée une fois pour toutes dans l'état descriptif de division d'après la valeur relative du lot. Ils servent à 2 choses, répartir les charges et compter les voix en assemblée générale, avec une seule formule à connaître, charge du lot = montant × (tantièmes du lot ÷ total des tantièmes).

Argent et pouvoir reposent sur la même colonne de chiffres. D'où elle vient, comment vérifier la vôtre, et ce qu'on peut faire quand elle paraît injuste, peu de choses, mais pas rien.

D'où viennent les tantièmes

À la naissance de la copropriété, un géomètre ou un notaire divise l'immeuble en lots et attribue à chacun sa quote-part, consignée dans l'état descriptif de division. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le principe. La part de chaque lot est proportionnelle à sa valeur relative, appréciée d'après sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation.

Les critères pesés sont la surface, le volume, l'étage, l'exposition, les aménagements (terrasse, jardin) et les équipements. Le troisième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose au règlement de copropriété d'indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul. La loi SRU du 13 décembre 2000 avait posé cette obligation pour tout règlement publié à compter du 31 décembre 2002.

Détail qui amuse toujours en formation, les tantièmes racontent l'époque de leur immeuble. Dans un haussmannien, les 1er et 2e étages « nobles » (grands volumes, balcons) portent souvent les plus gros tantièmes, et les anciennes chambres de service du dernier étage les plus petits. Dans les immeubles des années 60-70, un T3 vaut fréquemment les mêmes tantièmes du rez-de-chaussée au 8e. Dans le neuf, la logique s'est inversée. Vue et lumière font grimper les derniers étages.

La formule, avec un exemple chiffré

Un immeuble de 5 lots totalise 1 000 tantièmes. Monsieur Copro détient 180 tantièmes (18 % de l'immeuble), Madame Vaugelas 425. Le budget de charges de l'année est de 15 000 €.

• Monsieur Copro, 15 000 € × (180 ÷ 1 000) = 2 700 € par an.
• Madame Vaugelas, 15 000 € × (425 ÷ 1 000) = 6 375 € par an.

C'est cette formule que le syndic applique à chaque appel de fonds. Vous pouvez la rejouer vous-même avec notre calculateur de charges, en entrant le budget, les tantièmes du lot et le total de la clé, pour obtenir la quote-part annuelle et les provisions trimestrielles.

Un point de vocabulaire au passage. On parle de tantièmes exprimés en millièmes, dix-millièmes ou cent-millièmes selon la taille de la base. Un lot de 180 millièmes et un lot de 1 800 dix-millièmes pèsent la même proportion, donc la même quote-part.

Pourquoi votre voisin ne paie pas les mêmes charges que vous

Parce qu'un immeuble n'a pas une grille, mais plusieurs clés de répartition. Le règlement de copropriété en retient 3 le plus souvent.

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle du jeu. Les charges des services et équipements (ascenseur, chauffage) se répartissent selon l'utilité objective que chacun présente pour chaque lot. Les charges de conservation et d'administration se répartissent aux tantièmes généraux.

L'utilité est objective, pas subjective. C'est la nuance qui fait râler dans les assemblées. Un rez-de-chaussée sans cave ne paie pas l'ascenseur. L'équipement ne peut rien pour lui. Le même rez-de-chaussée avec un local poubelles au sous-sol desservi par l'ascenseur en paie une part. Il peut s'en servir, qu'il le fasse ou non. « Je ne prends jamais l'ascenseur » n'a jamais exonéré personne.

Vérifier sa quote-part en 3 documents

1. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. La grille complète des lots, les clés et, pour les règlements récents, la méthode de calcul. Vous les avez reçus chez le notaire à l'achat.
2. votre appel de fonds. Il mentionne vos tantièmes par clé. Comparez-les à la grille. Les erreurs de saisie existent, surtout après un changement de syndic.
3. le décompte de régularisation annuelle. Refaites le calcul sur une ligne ou 2 avec la formule ci-dessus. Dix minutes, une calculatrice, et vous savez si tout est cohérent.

Si le compte ne tombe pas juste, écrivez au syndic en citant la clé et le calcul. Une erreur d'application se corrige sans tribunal. Le syndic est tenu de suivre la grille du règlement, rien d'autre.

Il arrive enfin que les 2 documents fondateurs se contredisent, une grille dans le règlement, une autre dans l'état descriptif. La hiérarchie est pourtant connue.

Et si la grille elle-même est fausse ou injuste

C'est le cas difficile, car les tantièmes sont le socle du pacte entre copropriétaires.

• modifier volontairement la répartition des charges exige en principe l'unanimité des copropriétaires. Il existe 2 exceptions notables. Après certains travaux ou actes votés, l'assemblée ajuste la répartition à la même majorité que l'opération. Un changement d'usage d'un lot permet aussi une modification à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
• l'action en révision de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 vise les grilles fausses dès l'origine. Elle s'ouvre quand votre quote-part dépasse de plus d'un quart ce qu'elle devrait être, ou quand celle d'un autre lui est inférieure de plus d'un quart. Le juge peut alors la réviser. Délais serrés, 5 ans après la publication du règlement, ou 2 ans après la première vente du lot depuis cette publication.
• au moment d'acheter, le bon réflexe ne coûte rien, lire la grille avant de signer. Des tantièmes élevés se paient chaque trimestre pendant toute la détention du lot, et se retrouvent dans l'état daté à la revente.

Les idées reçues

• « Tantièmes = millièmes, toujours sur 1 000 »

  La base peut être 1 000, 10 000 ou 100 000. Vérifiez le total de la clé avant de calculer.

• « Ma surface Carrez donne mes tantièmes »

  Non, la valeur relative pèse aussi l'étage, l'exposition, la consistance. À surface égale, 2 lots de 60 m² peuvent porter des tantièmes différents.

• « Je n'utilise pas l'équipement, je ne paie pas »

  L'utilité s'apprécie objectivement, pas selon vos habitudes.

• « L'AG peut revoir ma quote-part à la majorité »

  La répartition des charges se modifie à l'unanimité, hors exceptions légales précises.

• « Les tantièmes de vote et de charges sont forcément identiques »

  Souvent, mais pas toujours, les clés spéciales font voter chacun à hauteur de la dépense qui le concerne.

Trois cas pratiques qui reviennent

J'ai réuni 2 lots, mes tantièmes s'additionnent-ils ?

Oui, mécaniquement. Vous détenez la somme des quotes-parts des 2 lots, pour les charges comme pour les votes. La fusion officielle des lots en un seul (avec modificatif d'état descriptif chez le notaire) est facultative mais recommandée à la revente. Si la réunion passe par l'annexion d'un couloir commun, il faut acheter la partie commune au syndicat des copropriétaires, vote en assemblée à l'appui.

Ma terrasse compte-t-elle dans mes tantièmes ?

Elle a normalement été pesée à l'origine dans la « consistance » du lot. Une terrasse de 20 m² plein sud augmente la valeur relative, donc les tantièmes. Elle ne s'ajoute pas après coup à votre initiative, et le syndic ne peut pas la « recompter ». Si un aménagement autorisé transforme substantiellement un lot, c'est l'assemblée qui ajuste la grille dans les formes légales.

Qui paie pour recalculer une grille ancienne et illisible ?

Le syndicat des copropriétaires, si l'assemblée vote la mise à jour (mission confiée à un géomètre-expert, plusieurs milliers d'euros dans un immeuble moyen). L'opération reste rare car le vote final de la nouvelle grille exige l'unanimité dès qu'elle déplace des charges. La plupart des immeubles vivent donc très bien avec leur grille de 1968, tant qu'elle est appliquée fidèlement.

Pour aller plus loin, les charges de copropriété, comprendre, calculer, vérifier, le calculateur de charges par tantièmes, et les définitions du glossaire, tantième, quote-part, état descriptif de division.

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