Charges de copropriété et impôts · ce qui se déduit

« Mes charges de copropriété, je les enlève de mes impôts ? » La question revient à chaque printemps, et la réponse tient en deux conditions, louer le logement, et déclarer au régime réel. En dehors de ce cas précis, la déduction n’existe pas.

Qui peut déduire, et qui ne déduit rien

Avant tout calcul, une question simple, que faites-vous du logement ?

Si vous l’occupez, à titre de résidence principale ou secondaire, vos charges de copropriété ne sont pas déductibles. C’est la règle la plus mal comprise. Les charges de votre propre logement ne s’imputent sur aucun revenu. Vous ne déclarez pas de loyer, vous ne déduisez pas de charge.

Si vous le louez vide, vous percevez des revenus fonciers, et là seulement la question se pose. Encore faut-il regarder sous quel régime vous déclarez.

Votre situation	Ce que vous pouvez déduire
Occupant (résidence principale ou secondaire)	Rien, les charges de votre logement ne sont pas déductibles
Bailleur au micro-foncier (loyers bruts ≤ 15 000 €/an)	Rien en plus, l’abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà toutes les charges
Bailleur au régime réel	Les charges réelles, dont les provisions de copropriété

Le micro-foncier est un forfait. L’administration retranche 30 % de vos loyers pour solde de tout compte, sans que vous ayez à justifier une seule dépense. En contrepartie, vous ne déduisez rien d’autre. Pour imputer vos charges au réel, il faut donc dépasser 15 000 € de loyers annuels, ou opter volontairement pour le régime réel.

Les provisions versées au syndic se déduisent

Au régime réel, vous portez sur votre déclaration de revenus fonciers les provisions de charges que vous avez effectivement versées au syndic pendant l’année. C’est le premier temps du mécanisme prévu par l’article 31 du Code général des impôts. On déduit ce qu’on a payé, sans trier tout de suite.

La somme de vos appels de fonds de l’année entre en déduction. Le tri, lui, viendra l’année suivante.

La régularisation de l’année suivante

C’est le point que presque tout le monde oublie. Les charges de copropriété se déduisent en deux temps.

• Année N, vous déduisez la totalité des provisions versées au syndic.
• Année N+1, une fois les comptes de la copropriété arrêtés et approuvés en assemblée, vous connaissez la ventilation exacte des dépenses. Vous devez alors réintégrer, c’est-à-dire rajouter à votre revenu foncier, la part des provisions de l’année précédente qui n’était pas déductible.

Cette part réintégrée correspond à deux choses, les charges récupérables sur le locataire et les charges non déductibles par nature. Le solde, une fois cette régularisation faite, reflète ce que vous avez réellement supporté et qui était déductible.

L’idée derrière ce va-et-vient est simple. Au moment de l’appel de fonds, personne ne sait encore comment les dépenses se répartiront. On déduit d’abord tout, on corrige ensuite au vu des comptes approuvés.

Les charges qui ne se déduisent jamais

Trois familles de dépenses restent, au bout du compte, hors du champ de la déduction.

Les charges récupérables sur le locataire d’abord, entretien courant, eau, électricité des communs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Vous les avancez au syndic, mais vous vous les faites rembourser par votre locataire, et vous les réintégrez à votre revenu. Elles sont donc neutres.

Viennent ensuite les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction. Contrairement aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, ils ne se déduisent pas des revenus fonciers.

Les cotisations au fonds de travaux enfin obéissent à une règle particulière, liée au moment où le fonds finance des travaux eux-mêmes déductibles. C’est un point technique. Vérifiez-le sur votre situation propre avant de déclarer.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« J’occupe mon appartement, je déduis mes charges »	Non, les charges de votre logement ne sont pas déductibles
« Je loue, donc je déduis tout d’un coup »	Vous déduisez les provisions, puis vous régularisez l’année suivante
« Les charges récupérables réduisent mon impôt »	Elles sont neutralisées, vous les récupérez sur le locataire et les réintégrez
« Tous les travaux votés en AG se déduisent »	L’agrandissement et la reconstruction, non ; l’entretien et l’amélioration, oui
« Au micro-foncier je peux aussi déduire mes charges »	Non, l’abattement de 30 % couvre déjà tout

Les questions qui reviennent

Un copropriétaire qui habite son logement peut-il déduire ses charges ?

Non. La déduction n’existe que pour un logement loué, générant des revenus fonciers. Les charges de copropriété de votre résidence, principale ou secondaire, ne s’imputent sur aucun revenu imposable.

Faut-il être au régime réel pour déduire ses charges de copropriété ?

Oui. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l’ensemble de vos charges. Vous ne déduisez rien en plus. Seul le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant exact, provisions de copropriété comprises.

Pourquoi doit-on régulariser l’année suivante ?

Parce qu’au moment où vous versez vos provisions, la répartition définitive des dépenses n’est pas connue. Vous déduisez donc toutes les provisions l’année N, puis vous réintégrez l’année N+1 la part non déductible et la part récupérable sur le locataire, une fois les comptes approuvés en assemblée.

Les travaux votés en assemblée sont-ils déductibles ?

Cela dépend de leur nature. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles ; les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne le sont pas. La distinction se joue sur ce que les travaux ajoutent au bâti.

Ce que dit la loi. La déduction des provisions pour charges de copropriété et leur régularisation l’année suivante sont prévues par l’article 31 du Code général des impôts. L’administration détaille la marche à suivre sur impots.gouv.fr. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas l’examen de votre situation, qui relève de votre centre des impôts ou d’un professionnel. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, les charges de copropriété, les charges récupérables sur le locataire, la régularisation des charges, l’assurance PNO du bailleur. Au glossaire, charges de copropriété, appel de fonds, fonds de travaux, budget prévisionnel.