Le budget prévisionnel de copropriété et ses appels de fonds

Le budget prévisionnel est la prévision de toutes les dépenses courantes de la copropriété pour un exercice de 12 mois, entretien, contrats de maintenance, assurance, honoraires du syndic, salaires du personnel. Il est voté chaque année en assemblée générale à la majorité simple, puis financé par des appels de fonds trimestriels égaux au quart du budget.

Une copropriété n'a aucune ressource propre. Tout l'argent vient des copropriétaires, appelé avant d'engager les dépenses. Sans budget voté, plus rien ne fonctionne, le syndic ne peut plus payer l'ascensoriste ni la femme de ménage. Suivons la mécanique du début à la fin, de la préparation au prélèvement sur votre compte.

Ce que dit l'article 14-1

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose 4 règles.

1. le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel chaque année.
2. l'assemblée qui le vote se réunit dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice comptable précédent.
3. les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté (l'assemblée peut choisir d'autres modalités, mensuelles par exemple).
4. chaque provision est exigible le premier jour du trimestre. C'est cette date qui fait courir les procédures en cas d'impayé.

Prenons un exemple. Budget voté de 30 000 €, 4 appels de 7 500 €, chacun réparti entre les lots selon leurs tantièmes.

Ce qui entre dans le budget, et ce qui n'y entre pas

Les travaux exclus du budget font l'objet de résolutions et d'appels de fonds spécifiques. C'est le domaine du fonds de travaux et des provisions pour dépenses hors budget du deuxième paragraphe de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont la liste figure à l'article 44 du décret du 17 mars 1967.

Pourquoi on vote 2 budgets à chaque assemblée

C'est la subtilité que peu de copropriétaires connaissent. La loi impose que le budget soit voté avant le début de l'exercice qu'il finance. Or l'assemblée annuelle se tient souvent en cours d'année. La solution est simple. Chaque assemblée vote 2 résolutions budgétaires, l'ajustement du budget de l'exercice en cours (déjà voté l'an passé, corrigé si besoin) et l'approbation du budget de l'exercice suivant. À ne pas confondre avec l'approbation des comptes de l'exercice clos, l'autre grand vote comptable de la même assemblée.

Ce temps d'avance n'est pas un luxe comptable. En cas d'impayé, il permet au syndic de poursuivre le copropriétaire défaillant sur l'intégralité des provisions déjà votées, y compris celles pas encore appelées (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le détail est dans notre guide du recouvrement des impayés.

Comment un bon budget se prépare

Le syndic construit le budget en concertation avec le conseil syndical (obligation issue de la loi ALUR), poste par poste, à partir du comparatif budgétaire, que s'est-il passé l'an dernier, quels contrats augmentent, quel poste a dérapé ?

Extrait d'un comparatif réel simplifié.

Le réflexe à bannir, c'est l'augmentation mécanique de « +3 % chaque année ». Un budget sérieux se reconstruit poste par poste. Si le vôtre monte chaque année du même pourcentage rond, posez la question en assemblée.

L'avance de trésorerie, ce matelas de sécurité

À côté du budget, beaucoup de règlements prévoient une avance de trésorerie (l'ancien « fonds de roulement »), une réserve permanente qui amortit les décalages de paiement. Elle obéit à 3 règles.

• plafonnée au sixième du budget prévisionnel (budget de 30 000 € → 5 000 € maximum).
• si le règlement ne la prévoit pas, l'instaurer se vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. En ajuster le montant, à la majorité simple de l'article 24.
• contrairement au fonds de travaux, elle est remboursée au vendeur lors de la vente du lot.

À quoi ressemble votre appel de fonds

Chaque trimestre, le syndic calcule votre quote-part rubrique par rubrique, avec toujours la même formule, budget de la période × (vos tantièmes ÷ tantièmes totaux de la clé).

Exemple réel (lot de 236 tantièmes généraux sur 10 000).

Remarquez que le même lot a des tantièmes différents sur chaque clé. C'est le cœur du système de répartition des charges. Pour refaire le calcul chez vous, utilisez notre calculateur de charges.

Les idées reçues

• « Le budget se vote à une majorité renforcée »

  Non, majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, précisément pour qu'une copropriété ne reste jamais sans budget.

• « Les appels sont forcément trimestriels »

  Le trimestre est le principe, mais l'assemblée peut voter d'autres périodicités.

• « Le budget augmente de 2-3 % par an, c'est normal »

  Aucun texte ne fixe de pourcentage, chaque poste se justifie individuellement.

• « Les travaux votés passent dans le budget »

  Non, ils sont exclus du budget prévisionnel et appelés séparément.

• « L'avance de trésorerie suit le lot à la vente »

  Non, elle est remboursée au vendeur. C'est le fonds de travaux qui reste attaché au lot.

Ce que demandent souvent les copropriétaires

L'assemblée a rejeté le budget, que se passe-t-il ?

L'immeuble ne s'arrête pas le lendemain, mais la situation devient vite intenable. Le syndic ne peut appeler que des provisions sur la base du dernier budget voté, et une nouvelle assemblée doit être convoquée rapidement pour voter un budget corrigé. Un rejet répété est l'un des signaux d'une copropriété qui glisse vers le statut de copropriété en difficulté.

Puis-je payer mes provisions mensuellement ?

Seulement si l'assemblée générale l'a voté pour tout le monde. La périodicité est collective, pas individuelle. Beaucoup de copropriétés adoptent la mensualisation par prélèvement pour lisser la trésorerie des ménages. À défaut, l'appel trimestriel s'impose à tous, et un accord privé avec le syndic n'a aucune valeur face au syndicat des copropriétaires.

Un excédent de budget peut-il rester « en réserve » pour l'an prochain ?

Non. Après approbation des comptes, le solde de chaque copropriétaire est régularisé. Le trop-appelé lui revient, le trop-dépensé lui est réclamé. Garder l'excédent en caisse sans texte ni vote reviendrait à constituer une avance déguisée. La réserve légitime existe déjà. C'est l'avance de trésorerie, plafonnée et votée dans les formes.

Pour comprendre d'où viennent les chiffres appelés chaque trimestre, lisez notre guide complet des charges de copropriété. Pour la réserve obligatoire dédiée aux gros travaux, lisez celui du fonds de travaux, longtemps appelé « fonds de travaux ALUR ». Cette appellation ne s'emploie plus depuis que la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a refondu le dispositif à l'article 14-2-1, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

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