La prescription des charges de copropriété, 5 ans

La prescription, c'est le délai au-delà duquel on ne peut plus agir en justice. Passé ce délai, le droit s'éteint, définitivement. En copropriété, 2 durées cohabitent et se confondent souvent, 5 ans pour recouvrer une charge ou agir au fond, mais seulement 2 mois pour contester une assemblée. Les confondre peut coûter un recours.

Ce qu'est la prescription

La prescription est la fin du délai pendant lequel une personne lésée peut saisir le juge. Une fois ce délai écoulé, son droit s'éteint. C'est la prescription extinctive, qui résulte de l'inaction du titulaire pendant un certain temps. Après, plus aucune procédure n'est possible, quelle que soit la solidité du dossier.

Ce mécanisme protège la sécurité juridique. On ne peut pas laisser une dette ou un litige planer indéfiniment. Pour le syndicat des copropriétaires comme pour le copropriétaire, la prescription fixe une échéance claire, agir à temps, ou renoncer.

Cinq ans depuis la loi ÉLAN

Le point fondamental tient en un chiffre. En droit de la copropriété, la prescription était de 10 ans. Depuis la loi ÉLAN, promulguée le 23 novembre 2018, elle est de 5 ans. Ce raccourcissement concerne les 2 actions que le gestionnaire rencontre le plus souvent.

Le syndic dispose de 5 ans à compter de la naissance de la créance pour recouvrer une charge impayée. Au-delà, la dette existe toujours moralement, mais elle n'est plus recouvrable en justice. D'où l'importance de ne jamais laisser une situation d'impayé dormir. Le temps travaille contre le syndicat des copropriétaires.

Ce qui interrompt le délai

La prescription n'est pas un compte à rebours sur lequel on n'aurait aucune prise. Elle est interrompue dès que la personne lésée engage l'action en justice. Le compte à rebours s'arrête. Engager une procédure de recouvrement avant l'échéance des 5 ans préserve donc le droit du syndicat des copropriétaires, même si le jugement intervient plus tard.

C'est la raison pour laquelle un syndic vigilant ne se contente pas de relancer. Face à un débiteur qui s'installe dans l'impayé, il enclenche les étapes du recouvrement (mise en demeure, puis action judiciaire) sans attendre que le délai file. Laisser un dossier approcher de la prescription, c'est prendre le risque de perdre définitivement la créance.

Le régime transitoire des vieilles créances

Le passage de 10 à 5 ans ne raccourcit pas d'un coup les délais déjà entamés. La loi a prévu un régime transitoire, articulé autour de l'entrée en vigueur de la loi ÉLAN.

• Une créance née après l'entrée en vigueur de la loi est soumise au nouveau délai de 5 ans.
• Une créance antérieure, qui aurait été prescrite moins de 5 ans après l'entrée en vigueur, garde son ancien délai de 10 ans.
• Une créance antérieure, qui aurait été prescrite plus de 5 ans après, voit son délai réduit à 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi.

L'idée générale est qu'on passe de 10 à 5 ans, mais sans amputer les délais déjà bien avancés. Pour une créance ancienne, on compare la date à laquelle elle aurait été prescrite avec le nouveau délai, et on retient la solution la plus protectrice du créancier, dans la limite fixée par la loi. Pour toute créance récente, la règle est simple, 5 ans.

Les 2 mois pour contester une assemblée

C'est l'erreur la plus fréquente. On croit disposer de 5 ans pour tout contester. C'est faux pour les décisions d'assemblée générale.

La contestation d'une décision d'assemblée doit être introduite dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Passé ce délai, la décision devient irrévocable et s'impose au syndicat des copropriétaires. Cette action se mène obligatoirement devant le tribunal judiciaire.

Ce délai très court a une contrepartie, il ne s'ouvre qu'à certains copropriétaires. Seuls les opposants (qui ont voté contre la décision adoptée) et les défaillants (absents et non représentés) peuvent contester. Un copropriétaire présent qui a voté avec la majorité ne le peut pas, même s'il change d'avis ensuite. Il faut donc distinguer 2 mondes, les 5 ans du recouvrement et des actions personnelles, et les 2 mois, bien plus serrés, de la contestation d'une assemblée.

Les idées reçues

• « On a toujours 10 ans pour recouvrer »

  Non. Depuis la loi ÉLAN, c'est 5 ans

• « J'ai 5 ans pour contester la dernière AG »

  Non. C'est 2 mois après notification du PV

• « Une relance suffit à arrêter la prescription »

  Non. Seule une action en justice interrompt le délai

• « N'importe quel copropriétaire peut contester une AG »

  Non. Seuls les opposants et les défaillants

• « Une créance prescrite reste recouvrable si le dossier est solide »

  Non. Passé le délai, le droit d'agir est éteint

Les questions qui reviennent

Le syndic peut-il encore réclamer des charges de plus de 5 ans ?

En principe, non. Passé 5 ans depuis la naissance de la créance, l'action en recouvrement est prescrite, sauf si une action en justice a été engagée avant l'échéance pour interrompre le délai. C'est pourquoi un syndic ne laisse pas un impayé s'accumuler sans agir, chaque année qui passe rapproche la créance de la prescription.

À partir de quand court le délai de 5 ans ?

À compter de la naissance de la créance, c'est-à-dire de son exigibilité. Pour une provision trimestrielle, le point de départ est la date à laquelle elle était due. Le régime transitoire de la loi ÉLAN règle le sort des créances plus anciennes, mais pour toute charge récente, le repère est simple, 5 ans à partir du moment où elle devient exigible.

J'ai voté contre une décision, combien de temps pour la contester ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire. Ce délai est bref et il ne se rouvre pas. En tant qu'opposant, vous en avez le droit, mais vous devez agir vite, au-delà de 2 mois, la décision est définitive et s'impose à vous comme à tous.

La prescription s'arrête-t-elle si le débiteur reconnaît sa dette ?

La prescription est interrompue dès qu'une action en justice est engagée. C'est le levier sûr pour le syndicat des copropriétaires. Face à un impayé qui approche de l'échéance, la voie fiable pour préserver la créance est d'enclencher la procédure judiciaire de recouvrement, sans se contenter d'échanges amiables.

Pour aller plus loin, l'injonction de payer les charges, contester une décision d'assemblée, approuver les comptes en assemblée, les charges de copropriété. Au glossaire, mise en demeure, copropriétaire opposant, copropriétaire défaillant.

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