Syndic bénévole ou professionnel, le comparatif

Faut-il un syndic professionnel, ou un copropriétaire peut-il tenir le rôle bénévolement ? La question revient à chaque échéance de contrat, et la bonne réponse dépend moins d'un principe que de la copropriété elle-même, sa taille, ses équipements, son budget, et la disponibilité de ceux qui y vivent. Avant de trancher, il faut comprendre ce que la loi exige de chaque forme de syndic.

Deux grandes familles de syndic

La loi range les syndics en 2 familles, selon qu'ils exercent le métier ou non.

• Les syndics professionnels, encadrés par la loi Hoguet, avec leur variante récente du syndic « en ligne ».
• Les syndics non-professionnels, qui se déclinent en syndic bénévole et en syndicat coopératif.

Un point commun à toutes les formes, le mandat est à durée déterminée, 3 ans maximum, et il ne se renouvelle jamais par tacite reconduction. Qu'il soit professionnel ou bénévole, un syndic doit être revoté par l'assemblée à chaque échéance.

Le syndic professionnel et ses 3 obligations

Le métier de syndic professionnel est très réglementé. Son cadre est la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui vise expressément l'exercice des fonctions de syndic. Pour exercer, le professionnel doit justifier de 3 éléments, sous peine de sanctions pénales.

1. La carte professionnelle (carte « CPI », mention « syndic et gestion »). Elle est délivrée à l'entreprise elle-même, à condition que ses représentants légaux et statutaires justifient de l'aptitude professionnelle et ne soient frappés d'aucune incapacité. Les salariés n'ont pas à la posséder. Point capital, exercer les fonctions de syndic sans cette carte, ou même en porter le titre, est puni de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.
2. Une garantie financière, qui protège les fonds des copropriétaires.
3. Une assurance responsabilité civile professionnelle, qui couvre ses fautes de gestion.

S'y ajoute une aptitude professionnelle (expérience ou diplôme) et l'absence d'incapacité d'exercer. C'est cet arsenal de garanties qui distingue le professionnel. Il coûte des honoraires, mais il apporte une sécurité encadrée.

Le syndic bénévole, gratuit mais pleinement responsable

Le syndic bénévole est un copropriétaire qui exerce lui-même la fonction, en général gratuitement, sans être soumis à la loi Hoguet. Il n'a donc ni carte professionnelle, ni garantie financière imposée. Une condition, en revanche, est incontournable. Il doit être copropriétaire de l'immeuble qu'il gère.

Il ne faut pas confondre « bénévole » et « déchargé de responsabilité ». Le syndic bénévole est un mandataire comme un autre. Il assume les mêmes obligations de gestion et la même responsabilité que le professionnel. S'il commet une faute, il en répond. D'où l'intérêt, pour lui aussi, de tenir une gestion documentée et de souscrire une assurance adaptée. Il tient d'ailleurs la même comptabilité qu'un professionnel, compte séparé, comptabilité d'engagement, 5 annexes.

Sa contrepartie, c'est l'économie. Les honoraires de syndic sont un poste du budget que le bénévolat supprime. Pour une petite copropriété, ce n'est pas anecdotique.

Le syndicat coopératif, une troisième voie

Il existe une variante du bénévolat, le syndicat coopératif. Ici, le syndic est élu par le conseil syndical, parmi ses membres, et le président du conseil syndical exerce de plein droit les fonctions de syndic. C'est une forme entièrement bénévole, où la constitution d'un conseil syndical est obligatoire. Elle convient aux copropriétés qui veulent gérer collectivement, sans professionnel, tout en gardant un cadre clair.

Le comparatif, pour choisir

Le critère décisif, c'est la copropriété elle-même. Une petite copropriété d'une dizaine de lots, peu équipée, se gère souvent très bien en bénévole ou en coopératif. Une grande résidence de plusieurs bâtiments, avec ascenseurs, gardien et gros budget, réclame la disponibilité et les garanties d'un professionnel.

Une copropriété horizontale de 10 à 11 lots, sans équipements lourds, tourne avec un copropriétaire syndic bénévole. À l'inverse, une résidence de 4 bâtiments et une centaine de lots, avec ascenseurs, s'appuie sur une agence professionnelle. Ce n'est pas une question de principe, mais d'échelle.

Les idées reçues

• « Un bénévole n'engage pas sa responsabilité »

  Faux. Il est mandataire, avec la même responsabilité qu'un professionnel

• « N'importe qui peut être syndic bénévole »

  Non. Il faut être copropriétaire de l'immeuble

• « Le professionnel peut se passer de carte »

  Non. Exercer sans carte est un délit, 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende

• « Le syndic coopératif est un professionnel low-cost »

  Non. C'est une forme bénévole, le président du conseil syndical fait office de syndic

• « Une fois choisi, le syndic est reconduit automatiquement »

  Non. Aucun renouvellement tacite, l'assemblée revote à chaque échéance

Les questions qui reviennent

Le bénévolat fait-il vraiment économiser « des milliers d'euros » ?

L'économie correspond aux honoraires du syndic professionnel, qui sont un poste du budget de fonctionnement. Sur plusieurs années, pour une copropriété qui les supprime, le cumul est réel. Mais il faut le mettre en face du temps et des compétences que le bénévolat exige.

Peut-on passer d'un syndic professionnel à un bénévole ?

Oui, en assemblée, comme pour tout changement de syndic. La mise en concurrence précède la désignation d'un professionnel, et un copropriétaire volontaire peut se porter candidat au poste de syndic bénévole. Voyez changer de syndic.

Un syndic bénévole doit-il s'assurer ?

Aucune garantie financière ne lui est imposée par la loi Hoguet, mais souscrire une assurance responsabilité civile pour sa mission est vivement recommandé, précisément parce qu'il engage sa responsabilité de mandataire.

Que se passe-t-il si plus personne ne veut être syndic ?

La copropriété se retrouve sans syndic, ce qui est à régulariser d'urgence, convocation de l'assemblée, puis nomination judiciaire si besoin. Le détail est dans copropriété sans syndic.

Pour aller plus loin, devenir syndic bénévole, mettre son syndic en concurrence, la comptabilité du syndic bénévole, copropriété sans syndic. Au glossaire, syndic, syndic bénévole, contrat type de syndic.

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