Copropriété sans syndic, risques et régularisation

Une copropriété sans syndic, c'est un immeuble sans exécutif, personne pour payer les factures, convoquer l'assemblée, entretenir les parties communes ou recouvrer les charges. La loi ne tolère pas cet état. Le syndic est obligatoire dès qu'un immeuble répond à la définition de la copropriété. Se retrouver sans syndic est donc toujours une situation à régulariser, et la loi prévoit précisément comment. Tout dépend de la cause. Un simple défaut de désignation ne se traite pas comme une copropriété en faillite.

Pourquoi une copropriété ne peut pas rester sans syndic

Le syndic est l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Il gère l'argent, signe les contrats, exécute les décisions de l'assemblée. Sans lui, plus rien ne tourne. C'est pourquoi la loi rend sa présence obligatoire et organise, dans chaque cas de vacance, un mécanisme de remplacement.

Il faut distinguer 3 situations, qui n'appellent pas la même réponse.

• le défaut de désignation, l'assemblée n'a pas (ou plus) désigné de syndic.
• la carence, il y a bien un syndic sur le papier, mais il ne fait plus son travail.
• la difficulté financière grave, l'immeuble ne peut plus assurer sa conservation.

Cas 1, le défaut de désignation

C'est le cas où l'assemblée, convoquée pour désigner un syndic, n'y parvient pas (aucun candidat, aucune majorité). L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit alors une issue. Le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire.

Qui peut saisir le juge ? Un ou plusieurs copropriétaires, mais aussi le maire de la commune ou le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat. Le juge nomme un syndic judiciaire par ordonnance.

• l'ordonnance fixe elle-même la durée de sa mission, et cette durée peut être prorogée (article 46 du décret du 17 mars 1967).
• elle ne peut excéder 3 ans, plafond commun à tout syndic (article 28 du décret du 17 mars 1967).
• il doit convoquer l'assemblée qui désignera un syndic pérenne 2 mois avant la fin de ses fonctions, et sa mission cesse de plein droit dès que ce syndic accepte son mandat.

Le syndic judiciaire est donc une solution de continuité. Il remet la machine en route et prépare le retour à un fonctionnement normal.

Cas 2, la carence du syndic

La carence, ce n'est pas l'absence par défaut de vote, mais « tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic », typiquement le syndic défaillant qui ne répond plus, ne convoque plus, disparaît.

Un cabinet cesse de répondre, les appels de fonds ne partent plus, l'assemblée annuelle n'a pas eu lieu depuis 2 exercices. Le syndic existe toujours sur le papier, personne ne l'a révoqué. C'est une carence, pas un défaut de désignation, et la sortie ne passe donc pas par l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 mais par les 2 voies ci-dessous.

Deux voies s'ouvrent.

1. Tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée aux fins de nommer un nouveau syndic. C'est la voie la plus rapide quand la copropriété reste mobilisée.
2. À défaut, le président du tribunal judiciaire, saisi par requête de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire (article 47 du décret du 17 mars 1967).

Cet administrateur provisoire a une mission volontairement restreinte. Sa tâche principale est de faire désigner un syndic. Il peut aussi collecter les documents comptables, assurer la gestion comptable courante et prendre les mesures urgentes. Ses fonctions cessent de plein droit dès que le syndic désigné par l'assemblée accepte son mandat. Là encore, l'objectif est le retour à la normale, pas la gestion durable.

Le président du conseil syndical joue ici un rôle clé. Il peut agir en justice contre le syndic défaillant au nom du syndicat des copropriétaires, à la condition que l'assemblée générale lui en ait donné délégation expresse (troisième alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965). En l'absence de conseil, l'action doit être portée par des copropriétaires représentant au moins le quart des voix, et le juge nomme un mandataire ad hoc.

Cas 3, la copropriété en difficulté financière

Il ne faut pas les confondre. Quand l'immeuble ne manque pas seulement de syndic, mais que son équilibre financier est gravement compromis ou qu'il ne peut plus pourvoir à sa conservation, on change de registre. L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet alors de désigner un administrateur provisoire aux pouvoirs bien plus étendus.

L'administrateur de l'article 29-1 est désigné pour au moins un an et sa mission première est de ramener la copropriété à un fonctionnement normal. C'est une procédure lourde, réservée aux copropriétés en difficulté.

Les idées reçues

• « On peut gérer sans syndic à plusieurs »

  Non. Le syndic est obligatoire. L'absence se régularise toujours

• « Sans syndic, on ne peut rien faire »

  Faux. Tout copropriétaire peut convoquer l'AG pour en nommer un

• « Administrateur provisoire = copropriété en faillite »

  Pas toujours. Celui de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 gère une simple absence de syndic. Celui de l'article 29-1 vise la difficulté financière

• « Le syndic judiciaire reste indéfiniment »

  Non. Son mandat dure 3 ans au maximum, et il doit faire désigner un syndic avant la fin

• « Seuls les copropriétaires peuvent saisir le juge »

  Non. Le maire, l'intercommunalité, et pour la carence tout intéressé, le peuvent aussi

Les questions qui reviennent

Combien de temps une copropriété peut-elle rester sans syndic ?

Le moins possible. Chaque jour sans syndic bloque paiements et décisions. Dès la vacance constatée, la priorité est de convoquer une assemblée pour désigner un syndic, ou de saisir le juge si l'assemblée échoue.

Un copropriétaire peut-il vraiment convoquer l'assemblée lui-même ?

Oui, lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic. Tout copropriétaire peut alors convoquer l'assemblée aux fins de nommer un syndic. C'est un droit ouvert précisément pour éviter le blocage.

Devenir syndic bénévole peut-il régler le problème ?

Souvent, oui. Si un copropriétaire accepte le mandat, l'assemblée peut le désigner comme syndic bénévole et sortir de l'impasse sans passer par le juge. Voyez devenir syndic bénévole et le comparatif bénévole ou professionnel.

Qui paie l'administrateur provisoire ?

C'est une charge du syndicat des copropriétaires, donc des copropriétaires. C'est aussi pourquoi laisser durer une absence de syndic coûte cher, mieux vaut désigner rapidement un syndic, bénévole ou professionnel, que d'en arriver à une nomination judiciaire.

Pour aller plus loin, devenir syndic bénévole, le président du conseil syndical, changer de syndic, syndic bénévole ou professionnel. Au glossaire, administrateur provisoire, mandat ad hoc, copropriété en difficulté.

Testez-vous

Une question de la formation sur ce sujet

Elle vient de l'application, avec sa correction expliquée.

Touchez une réponse sur le téléphone.

Coprométiers

← Quitter

QUESTION 1 / 1