Assurance PNO · l'obligation du copropriétaire non occupant

Beaucoup de bailleurs pensent que l’assurance de leur locataire suffit, et qu’un logement vide n’a pas besoin d’être couvert. La loi dit le contraire depuis 2015. Tout copropriétaire, même absent de son lot, doit être assuré. Cette obligation d’assurance du propriétaire non occupant protège autant l’immeuble que le bailleur lui-même.

Ce qu’est un PNO

PNO signifie propriétaire non occupant, c’est le copropriétaire qui n’habite pas son lot, parce qu’il le loue ou le laisse vide. Par opposition, le copropriétaire occupant vit dans son logement.

Cette distinction n’est pas qu’un mot de jargon. Elle commande l’obligation d’assurance. Que vous soyez occupant ou non, la loi vous impose de vous assurer. Mais le contenu et l’utilité de cette assurance ne sont pas les mêmes selon que vous habitez ou non les lieux.

L’obligation légale se limite à la responsabilité civile

Longtemps, s’assurer en copropriété relevait du bon sens sans être une obligation générale. La loi ALUR du 24 mars 2014 a changé cela en créant l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, entré en vigueur le 1er janvier 2015.

Cet article impose deux obligations distinctes :

• le syndicat des copropriétaires doit s’assurer pour sa responsabilité civile (une tuile qui se détache et blesse un passant, c’est lui) ;
• chaque copropriétaire doit s’assurer pour sa responsabilité civile, qu’il occupe son lot ou qu’il le loue ou le laisse vide (copropriétaire non occupant, le PNO).

Le minimum légal est donc la responsabilité civile, couvrir les dommages que votre lot peut causer à autrui. En pratique, un contrat PNO va au-delà de ce minimum pour protéger aussi vos propres intérêts de propriétaire, mais c’est bien la RC que la loi rend obligatoire.

L’assurance se superpose en cascade

Pour comprendre pourquoi le PNO doit s’assurer même si son locataire l’est déjà, il faut voir l’assurance de copropriété comme un empilement de couches qui se complètent.

Qui ?	Doit s’assurer pour…	Base légale
Le syndicat des copropriétaires	sa responsabilité civile	article 9-1 (loi ALUR)
Chaque copropriétaire occupant	sa responsabilité civile	article 9-1 (loi ALUR)
Chaque copropriétaire non occupant (PNO)	sa responsabilité civile	article 9-1 (loi ALUR)
Le locataire	au moins les risques locatifs	loi du 6 juillet 1989

L’immeuble est assuré par le syndicat, chaque lot par son propriétaire, chaque occupant par son contrat. Ces couches ne font pas double emploi. Elles se complètent. Et c’est précisément cette superposition qui permet ensuite à une convention comme l’IRSI d’indemniser vite un dégât des eaux.

Pourquoi l’assurance du locataire ne suffit pas

Un locataire doit être assuré au moins contre les risques locatifs (les dommages qu’il cause au logement qu’il occupe), en vertu de la loi de 1989. Mais cette assurance a ses limites, et le bailleur reste exposé sans son propre contrat.

• Le locataire peut avoir laissé sa police se résilier sans en informer le bailleur.
• Entre deux locations, le logement est vacant, plus aucun locataire, donc plus aucune assurance côté occupant.
• Certains dommages engagent la responsabilité du propriétaire en tant que tel, pas celle de l’occupant.

Dans tous ces cas, seule l’assurance du PNO prend le relais. C’est le filet qui évite au bailleur de se retrouver personnellement en première ligne face à un sinistre.

Quand le logement est vide, le PNO pilote

Il y a une situation où l’assurance PNO ne se contente pas de couvrir, elle prend les commandes. Lors d’un dégât des eaux réglé sous la convention IRSI, un seul assureur pilote le dossier, celui de l’occupant du local sinistré.

Local sinistré	Assureur qui pilote
Logement occupé (locataire ou propriétaire)	L’assureur de l’occupant
Partie commune	L’assureur du syndicat (multirisque immeuble)
Logement vacant	L’assureur PNO

Si votre lot est vide au moment d’un dégât des eaux, c’est votre assurance PNO qui devient l’assureur gestionnaire pour ce local. Sans elle, le dossier se grippe, faute d’interlocuteur du côté du logement touché.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« Mon locataire est assuré, je n’ai rien à faire »	Faux. L’article 9-1 impose au propriétaire sa propre assurance
« Un logement vide n’a pas besoin d’assurance »	Non. L’obligation existe que le lot soit loué ou vacant
« L’assurance de l’immeuble couvre mon lot »	Non. La multirisque immeuble vise d’abord les parties communes
« L’obligation ne concerne que les occupants »	Faux. Elle vise expressément le copropriétaire non occupant
« En cas de sinistre dans un lot vide, c’est le syndic qui gère »	Non. Pour ce local, c’est l’assureur PNO qui pilote sous l’IRSI

Les questions qui reviennent

Depuis quand l’assurance du copropriétaire est-elle obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2015, date d’entrée en vigueur de l’article 9-1 de la loi de 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Avant, s’assurer relevait du bon sens sans être une obligation générale pour chaque copropriétaire.

Que couvre exactement l’assurance PNO ?

L’obligation légale porte sur la responsabilité civile, les dommages que votre lot peut causer à autrui (aux voisins, aux parties communes, à un tiers). Les contrats PNO étendent la protection à vos propres intérêts de propriétaire, mais c’est la responsabilité civile que l’article 9-1 rend obligatoire.

Un syndic peut-il vérifier que je suis assuré ?

Le syndic veille à l’assurance de l’immeuble, qui, elle, est votée en assemblée. L’assurance de chaque lot relève de la responsabilité de son propriétaire. En cas de sinistre, l’absence d’assurance du copropriétaire concerné se paie cash. C’est lui qui supporte les conséquences des dommages non couverts.

Et si l’assemblée refusait d’assurer l’immeuble ?

La loi ne prend aucun risque sur ce point. Si l’assemblée refusait de souscrire l’assurance de l’immeuble, le syndic peut la souscrire quand même, au nom du syndicat (article 18). C’est une exception rare où le syndic passe outre un refus, tant l’assurance est jugée vitale. Le détail figure dans notre guide des assurances.

Ce que dit la loi. L’obligation d’assurance de chaque copropriétaire, occupant ou non, vient de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014. L’obligation d’assurance du locataire relève de la loi du 6 juillet 1989. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, le guide des assurances de la copropriété, dégât des eaux et convention IRSI, dommage-ouvrage et décennale. Au glossaire, multirisque immeuble, convention IRSI, parties privatives.