L'assurance de la copropriété et la multirisque immeuble

Une tuile qui blesse un passant, une canalisation commune qui inonde le hall, un feu de local poubelles. À chaque fois se pose la question de savoir qui paie. En copropriété, la réponse tient dans un empilement d'assurances obligatoires, souvent découvert au moment du sinistre. Qui doit assurer quoi, ce que couvre réellement la multirisque immeuble, et les 3 notions qui décident du chèque final, franchise, vétusté, valeur à neuf.

Qui doit s'assurer, la cascade des obligations

Longtemps, s'assurer relevait du bon sens. La loi ALUR en a fait une obligation en créant l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis 2015. Le résultat est une couverture en couches, où chacun assure sa part de responsabilité.

Deux exemples pour fixer les idées. La tuile qui se détache de la toiture (partie commune) et blesse un passant, c'est la responsabilité du syndicat des copropriétaires, son assurance paie. La machine à laver de Monsieur Lefèvre qui fuit chez le voisin du dessous, c'est la responsabilité de Monsieur Lefèvre, son contrat personnel répond.

C'est cette superposition qui permet ensuite à la convention IRSI d'organiser les dégâts des eaux courants sans bataille d'experts, chaque couche sait ce qu'elle indemnise.

La multirisque immeuble, le contrat que la copropriété gère au quotidien

L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'impose que le minimum, la responsabilité civile. Aucune copropriété sérieuse ne s'y limite. On souscrit une multirisque immeuble (MRI), qui ajoute l'essentiel, la réparation de l'immeuble lui-même quand il est endommagé.

La ligne de partage à retenir est nette. Les premières garanties réparent un dommage subi par l'immeuble (l'immeuble est victime), la responsabilité civile couvre un dommage causé à autrui (l'immeuble est responsable). Une bonne multirisque fait les 2.

Qui décide, qui paie. Le syndic inscrit la souscription ou le renouvellement à l'ordre du jour, et l'assemblée vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La prime se répartit ensuite entre tous en charge commune générale, aux tantièmes. Particularité voulue par la loi. Si l'assemblée refusait de s'assurer, le syndic peut souscrire quand même pour le compte du syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Un immeuble ne doit jamais rester sans assurance.

La frontière passe entre parties communes et parties privatives. La multirisque couvre les parties communes. L'intérieur des lots relève en principe des contrats individuels. Mais beaucoup de contrats collectifs étendent leurs garanties aux parties privatives pour simplifier les sinistres. Un seul réflexe, lire le contrat, la frontière varie d'un assureur à l'autre.

Franchise, vétusté, valeur à neuf, ce que la copropriété touchera

Trois notions décident du montant réel de l'indemnité, et elles s'apprennent mieux sur un cas chiffré. Un dégât des eaux abîme le plafond du hall, et la remise à neuf est devisée à 4 000 €. Le contrat prévoit 300 € de franchise, et l'expert retient 40 % de vétusté, car le hall n'avait pas été repeint depuis longtemps.

La franchise reste toujours à charge. La vétusté ampute l'indemnité d'un immeuble vieillissant. La garantie valeur à neuf rembourse cette vétusté une fois les travaux réalisés et justifiés, dans la limite du contrat. Pour un immeuble ancien, c'est la clause qui change tout, et l'un des premiers points à comparer lors d'une mise en concurrence des contrats. Vérifiez aussi les capitaux déclarés (surface, nombre de lots, équipements), un immeuble sous-déclaré sera sous-indemnisé.

Déclarer vite, les délais qui ne pardonnent pas

Les délais courent dès que l'on a connaissance du sinistre. C'est le contrat qui les fixe, la loi se borne à lui interdire de descendre sous un plancher. Un dossier tardif n'est pas perdu pour autant. La déchéance suppose une clause du contrat qui la prévoie, et l'assureur doit prouver que le retard lui a causé un préjudice. Elle ne peut jamais être opposée quand le retard tient à un cas fortuit ou à la force majeure.

Les 2 premières lignes sont des planchers. Votre contrat peut vous accorder plus, jamais moins, et les parties peuvent encore les allonger d'un commun accord. Lisez le délai réel dans vos conditions générales, c'est lui qui vous engage.

En copropriété, le réflexe s'applique en double. Le sinistre qui touche les parties communes se déclare au syndic (qui déclare à l'assureur de l'immeuble), celui qui touche votre lot se déclare aussi à votre propre assureur. Dans le doute, déclarez des 2 côtés, personne ne vous reprochera une déclaration rapide. Pour les dégâts des eaux, le circuit précis (qui gère, qui indemnise, selon le montant) est détaillé dans notre guide IRSI, et le modèle de déclaration est prêt à remplir.

Les idées reçues

• « L'immeuble est assuré, je n'ai pas besoin de contrat »

  Faux. L'article 9-1 vous oblige aussi, occupant comme bailleur, et le locataire l'est par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

• « Mon lot est vide, aucune assurance à payer »

  Le lot vide reste un risque, l'assurance PNO du copropriétaire non occupant est justement là pour ça

• « La multirisque couvre tout, y compris chez moi »

  Selon le contrat seulement. La règle de base reste communs pour la MRI, privatif pour vous

• « Un toit refait qui fuit, c'est un sinistre multirisque »

  Non, c'est une malfaçon, direction la décennale de l'artisan ou la dommage-ouvrage, pas la MRI

• « L'assemblée a refusé l'assurance, tant pis »

  Le syndic peut passer outre et souscrire pour le compte du syndicat des copropriétaires, article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la loi ne laisse pas un immeuble nu

Les questions qui reviennent

Combien coûte l'assurance d'une copropriété ?

Tout dépend de la surface, de l'ancienneté, des équipements (ascenseur, chaufferie) et de la sinistralité passée. L'ordre de grandeur courant se situe entre 2 et 6 € par m² et par an. Le vrai levier n'est pas la prime brute, c'est le rapport garanties-franchise-vétusté, à remettre en concurrence régulièrement.

Qui paie la franchise en cas de sinistre sur les parties communes ?

Le syndicat des copropriétaires, donc tous les copropriétaires aux tantièmes, comme la prime. Si un responsable est identifié (un artisan, un occupant), son assurance de responsabilité peut être appelée à rembourser.

Le syndic peut-il changer d'assureur sans vote ?

Non. La souscription se décide en assemblée, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic prépare la mise en concurrence et propose, l'assemblée dispose. En revanche, en cas de refus imprudent de toute assurance, il peut souscrire d'office pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Qu'est-ce que l'assurance dommage-ouvrage, et quand y penser ?

C'est l'assurance liée aux gros travaux. Souscrite par le syndicat des copropriétaires avant un chantier important, elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient tranchées. À examiner dès qu'un ravalement lourd ou une réfection de toiture se vote, en complément de la décennale de chaque entreprise, dont il faut exiger l'attestation avant tout début de chantier.

Pour aller plus loin, dégât des eaux et convention IRSI, le ravalement et ses assurances de chantier, les charges et leur répartition. Au glossaire, multirisque immeuble, convention IRSI, syndicat des copropriétaires.

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