Assurance de la copropriété · la multirisque immeuble

Une tuile qui blesse un passant, une canalisation commune qui inonde le hall, un feu de local poubelles : à chaque fois se pose la question de savoir qui paie. En copropriété, la réponse tient dans un empilement d’assurances obligatoires, souvent découvert au moment du sinistre. Qui doit assurer quoi, ce que couvre réellement la multirisque immeuble, et les trois notions qui décident du chèque final, franchise, vétusté, valeur à neuf.

Qui doit s’assurer, la cascade des obligations

Longtemps, s’assurer relevait du bon sens. La loi ALUR en a fait une obligation en créant l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis 2015. Le résultat est une couverture en couches, où chacun assure sa part de responsabilité.

Qui	Doit s’assurer pour	Base légale
Le syndicat des copropriétaires	Sa responsabilité civile (les dommages causés par l’immeuble)	Article 9-1, loi de 1965
Chaque copropriétaire occupant	Sa responsabilité civile	Article 9-1, loi de 1965
Chaque copropriétaire non occupant (bailleur ou lot vide)	Sa responsabilité civile, l’assurance dite PNO	Article 9-1, loi de 1965
Le locataire	Au minimum les risques locatifs	Loi du 6 juillet 1989
Le syndic professionnel	Sa responsabilité civile professionnelle	Loi Hoguet

Deux exemples pour fixer les idées. La tuile qui se détache de la toiture (partie commune) et blesse un passant, c’est la responsabilité du syndicat, son assurance paie. La machine à laver de M. Lefèvre qui fuit chez le voisin du dessous, c’est la responsabilité de M. Lefèvre, son contrat personnel répond.

C’est cette superposition qui permet ensuite à la convention IRSI d’organiser les dégâts des eaux courants sans bataille d’experts, chaque couche sait ce qu’elle indemnise.

La multirisque immeuble, le contrat que la copropriété gère au quotidien

L’article 9-1 n’impose que le minimum, la responsabilité civile. Aucune copropriété sérieuse ne s’y limite. On souscrit une multirisque immeuble (MRI), qui ajoute l’essentiel, la réparation de l’immeuble lui-même quand il est endommagé.

Garantie	Exemple de sinistre couvert
Incendie, explosion, foudre	Un feu part du local poubelles et endommage la façade
Dégât des eaux	Une canalisation commune rompt et inonde le hall
Événements climatiques	Une tempête arrache une partie de la toiture
Catastrophes naturelles	Une inondation reconnue par arrêté interministériel
Bris de glace, vol, vandalisme	La porte vitrée du hall cassée, des dégradations dans les communs
Dommages électriques	Une surtension détruit la motorisation du portail
Responsabilité civile du syndicat	La tuile qui blesse un passant (l’obligation de l’article 9-1 est incluse)
Défense et recours	L’assureur prend en charge le litige lié à un sinistre

La ligne de partage à retenir est nette. Les premières garanties réparent un dommage subi par l’immeuble (l’immeuble est victime), la responsabilité civile couvre un dommage causé à autrui (l’immeuble est responsable). Une bonne multirisque fait les deux.

Qui décide, qui paie. Le syndic inscrit la souscription ou le renouvellement à l’ordre du jour, l’assemblée vote à la majorité simple de l’article 24, et la prime se répartit entre tous en charge commune générale, aux tantièmes. Particularité voulue par la loi. Si l’assemblée refusait de s’assurer, le syndic peut souscrire quand même pour le compte du syndicat (article 18). Un immeuble ne doit jamais rester sans assurance.

Parties communes, parties privatives. La multirisque couvre les parties communes ; l’intérieur des lots relève en principe des contrats individuels. Mais beaucoup de contrats collectifs étendent leurs garanties aux parties privatives pour simplifier les sinistres. Un seul réflexe, lire le contrat, la frontière varie d’un assureur à l’autre.

Franchise, vétusté, valeur à neuf, ce que la copropriété touchera

Trois notions décident du montant réel de l’indemnité, et elles s’apprennent mieux sur un cas chiffré. Un dégât des eaux abîme le plafond du hall ; la remise à neuf est devisée à 4 000 € ; le contrat prévoit 300 € de franchise et l’expert retient 40 % de vétusté (le hall n’avait pas été repeint depuis longtemps).

Étape du calcul	Sans garantie valeur à neuf	Avec garantie valeur à neuf
Coût de remise en état à neuf	4 000 €	4 000 €
Vétusté déduite (40 %)	− 1 600 €	− 1 600 €
Franchise	− 300 €	− 300 €
Premier versement	2 100 €	2 100 €
Complément après travaux justifiés	rien	+ 1 600 €
Total perçu	2 100 €	3 700 €

La franchise reste toujours à charge. La vétusté ampute l’indemnité d’un immeuble vieillissant. La garantie valeur à neuf rembourse cette vétusté une fois les travaux réalisés et justifiés, dans la limite du contrat. Pour un immeuble ancien, c’est la clause qui change tout, et l’un des premiers points à comparer lors d’une mise en concurrence des contrats. Vérifiez aussi les capitaux déclarés (surface, nombre de lots, équipements), un immeuble sous-déclaré sera sous-indemnisé.

Déclarer vite, les délais qui ne pardonnent pas

Les délais courent à partir du moment où l’on prend connaissance du sinistre, et un dossier déclaré hors délai peut être rejeté.

Type de sinistre	Délai de déclaration
Vol, acte de malveillance	2 jours ouvrés
Dégât des eaux, incendie et la plupart des sinistres	5 jours ouvrés
Catastrophe naturelle	30 jours après publication de l’arrêté interministériel

En copropriété, le réflexe s’applique en double. Le sinistre qui touche les parties communes se déclare au syndic (qui déclare à l’assureur de l’immeuble), celui qui touche votre lot se déclare aussi à votre propre assureur. Dans le doute, déclarez des deux côtés, personne ne vous reprochera une déclaration rapide. Pour les dégâts des eaux, le circuit précis (qui gère, qui indemnise, selon le montant) est détaillé dans notre guide IRSI, et le modèle de déclaration est prêt à remplir.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« L’immeuble est assuré, je n’ai pas besoin de contrat »	Faux. L’article 9-1 vous oblige aussi, occupant comme bailleur, et le locataire l’est par la loi de 1989
« Mon lot est vide, aucune assurance à payer »	Le lot vide reste un risque, l’assurance PNO du copropriétaire non occupant est justement là pour ça
« La multirisque couvre tout, y compris chez moi »	Selon le contrat seulement. La règle de base reste communs pour la MRI, privatif pour vous
« Un toit refait qui fuit, c’est un sinistre multirisque »	Non, c’est une malfaçon, direction la décennale de l’artisan ou la dommage-ouvrage, pas la MRI
« L’assemblée a refusé l’assurance, tant pis »	Le syndic peut passer outre et souscrire pour le compte du syndicat (article 18), la loi ne laisse pas un immeuble nu

Les questions qui reviennent

Combien coûte l’assurance d’une copropriété ?

Tout dépend de la surface, de l’ancienneté, des équipements (ascenseur, chaufferie) et de la sinistralité passée. L’ordre de grandeur courant se situe entre 2 et 6 € par m² et par an. Le vrai levier n’est pas la prime brute, c’est le rapport garanties-franchise-vétusté, à remettre en concurrence régulièrement.

Qui paie la franchise en cas de sinistre sur les parties communes ?

Le syndicat, donc tous les copropriétaires aux tantièmes, comme la prime. Si un responsable est identifié (un artisan, un occupant), son assurance de responsabilité peut être appelée à rembourser.

Le syndic peut-il changer d’assureur sans vote ?

Non. La souscription se décide en assemblée (article 24). Le syndic prépare la mise en concurrence et propose, l’assemblée dispose. En revanche, en cas de refus imprudent de toute assurance, il peut souscrire d’office pour le compte du syndicat.

Qu’est-ce que l’assurance dommage-ouvrage, et quand y penser ?

C’est l’assurance liée aux gros travaux. Souscrite par le syndicat avant un chantier important, elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient tranchées. À examiner dès qu’un ravalement lourd ou une réfection de toiture se vote, en complément de la décennale de chaque entreprise, dont il faut exiger l’attestation avant tout début de chantier.

Ce que dit la loi. Articles 9-1 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (obligations d’assurance, souscription pour le compte du syndicat), loi du 6 juillet 1989, article 7 (assurance du locataire). Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, dégât des eaux et convention IRSI, le ravalement et ses assurances de chantier, les charges et leur répartition. Au glossaire, multirisque immeuble, convention IRSI, syndicat des copropriétaires.

Le modèle qui va avec. La déclaration de dégât des eaux, champs IRSI compris, en Word et PDF gratuits.