Contester une décision d'AG dans le délai de 2 mois

Une décision d'assemblée générale se conteste devant le tribunal judiciaire, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Seul un copropriétaire opposant ou défaillant peut le faire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le texte l'écrit « à peine de déchéance », c'est l'un des délais les plus courts du droit de la copropriété, et il ne se relève pas.

Ce délai court vite et les conditions sont plus étroites qu'on ne l'imagine. Qui peut agir, pour quels motifs une annulation s'obtient vraiment, comment se déroule la procédure, et ce que fait le syndic pendant ce temps.

Qui peut contester, le test en une question

Avez-vous voté contre la résolution, ou étiez-vous absent et non représenté ? Si la réponse est non aux 2, l'affaire s'arrête ici.

Deux précisions souvent mal comprises. L'abstentionniste n'est pas un opposant. S'abstenir, c'est laisser faire, et la jurisprudence le lui rappelle. Et la qualité s'apprécie résolution par résolution. Vous pouvez être opposant sur la résolution 12 et avoir voté pour la 13, vous ne pourrez attaquer que la 12.

Reste un cas à part, un vote par correspondance favorable requalifié en défaillant parce que la résolution a été amendée en séance. Le deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 vise le votant par correspondance « ayant voté favorablement » une résolution ensuite amendée en séance, et l'assimile à un copropriétaire défaillant. Il retrouve donc son droit de contester.

Le délai de 2 mois, et pourquoi il pardonne rarement

Le compte à rebours démarre à la notification du procès-verbal, que le syndic doit envoyer dans le mois qui suit l'assemblée aux opposants et défaillants. Son point de départ dépend du canal utilisé. Depuis le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, la notification se fait par voie électronique sauf demande contraire. Le délai court alors le lendemain de la transmission de l'avis par le prestataire, que vous ouvriez le message ou non. Si vous avez demandé la voie postale, il court le lendemain de la première présentation du recommandé. Laisser le pli dormir au bureau de poste ne gagne aucun jour.

Passé 2 mois, la déchéance est acquise. Une résolution votée à la mauvaise majorité, voire franchement illégale, devient inattaquable. La règle est stricte, et elle est voulue ainsi. La vie d'un immeuble ne peut pas rester suspendue des années à un recours possible.

Un seul rattrapage existe, la notification irrégulière ou absente (procès-verbal jamais envoyé, envoi simple au lieu d'une notification, mention du délai de recours omise). Le deuxième alinéa de l'article 18 du décret du 17 mars 1967 impose en effet que la notification mentionne les résultats du vote et reproduise le deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. À défaut, le délai de 2 mois n'a jamais commencé à courir et l'action retombe sur la prescription de droit commun de 5 ans. Mieux vaut ne pas compter là-dessus et surveiller ses envois.

Les motifs qui font annuler, et ceux qui ne marchent jamais

Le juge n'annule pas une décision parce qu'elle déplaît. Il l'annule parce qu'elle est irrégulière. Quatre familles de motifs gagnent devant le juge.

• la majorité mal appliquée, une résolution votée à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle relevait de l'article 25 ou 26, ou un décompte de voix faux.
• la convocation irrégulière, délai de 21 jours non respecté, ordre du jour incomplet, documents obligatoires manquants. Selon le vice, c'est toute l'assemblée qui tombe.
• une décision hors ordre du jour, on ne vote pas une question apparue en séance dans les « questions diverses ».
• l'abus de majorité, une décision contraire à l'intérêt collectif, prise dans le seul intérêt des majoritaires (ou pour nuire à un minoritaire). Réel, mais difficile à prouver. C'est le motif le plus plaidé et le moins gagné.

Aux Arcades (1 000 tantièmes), la pose de bornes de recharge privatives est adoptée « à la majorité des présents », 460 voix pour, 340 contre. Le syndic annonce la résolution adoptée. Problème, cette décision relève de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige plus de 500 voix sur les 1 000 de la copropriété. Un copropriétaire opposant a 2 mois pour faire constater que les 460 voix n'ont jamais suffi.

À l'inverse, « je n'étais pas d'accord », « ça coûte trop cher » ou « on aurait pu choisir une autre entreprise » ne sont pas des motifs. Le juge contrôle la régularité, pas l'opportunité.

La procédure, concrètement

L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec avocat obligatoire. On assigne le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Pas le syndic en son nom, pas les copropriétaires majoritaires.

Comptez un budget d'honoraires de quelques milliers d'euros et une procédure qui se joue en mois, parfois en années. D'où 2 réflexes avant d'assigner.

1. relire le procès-verbal à froid, avec le détail des majorités, car beaucoup de décisions jugées choquantes sont en réalité des votes réguliers.
2. chiffrer l'enjeu. Annuler une résolution à 800 € de travaux coûte plus cher que la résolution. Pour un litige de principe, une lettre d'avocat au syndic ou une nouvelle résolution à l'AG suivante règle souvent l'affaire à moindres frais.

Et pendant la procédure, on continue de payer ses appels de fonds, y compris ceux liés à la décision contestée. La contestation n'a pas d'effet suspensif sur vos charges. Si vous gagnez, les sommes sont recalculées. Cesser de payer, c'est s'exposer à une procédure d'impayés, en position de défendeur cette fois.

Ce que fait le syndic pendant les 2 mois

C'est le versant que les copropriétaires connaissent mal, et il explique bien des lenteurs apparentes. Le syndic doit « purger » le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 avant d'exécuter certaines décisions.

Si votre ravalement voté en juin ne démarre qu'en septembre, ce n'est pas forcément de l'inertie. C'est souvent le délai de recours qui se purge, et un syndic prudent qui ne veut pas engager 200 000 € de travaux sur une décision encore attaquable.

Les idées reçues

• « Je me suis abstenu, je peux contester »

  Non. Seuls opposants et défaillants ont qualité pour agir.

• « Le délai court quand je lis le PV »

  Non. Il court dès la transmission de l'avis électronique, ou dès la première présentation du recommandé, même non réclamé.

• « J'attaque le syndic »

  On assigne le syndicat des copropriétaires. Le syndic ne fait que le représenter.

• « Deux mois passés, mais la décision est illégale »

  La déchéance est acquise, sauf notification irrégulière, et la décision est verrouillée.

• « Je conteste, donc je ne paie plus »

  Les appels de fonds restent dus jusqu'à l'annulation. L'impayé se retournerait contre vous.

• « Ma contestation bloque tout le chantier »

  Non, l'assignation ne suspend pas l'exécution. Seul le juge peut l'ordonner.

Avant d'assigner, 3 questions à se poser

L'annulation me rendra-t-elle quelque chose ?

Une annulation efface la décision, elle ne réécrit pas l'histoire à votre goût. Le ravalement annulé sera revoté, souvent dans les mêmes termes et à la bonne majorité cette fois. Le recours vaut la peine quand le vice change le résultat (une passerelle mal appliquée, des voix mal comptées), pas quand il ne fait que retarder l'inévitable.

Puis-je négocier plutôt que plaider ?

Souvent, oui. Un courrier motivé au conseil syndical, une demande d'inscription d'une résolution corrective à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, ou une médiation coûtent moins cher qu'une assignation. Le juge apprécie d'ailleurs que la voie amiable ait été tentée.

Que risque celui qui conteste tout, tout le temps ?

Une condamnation pour procédure abusive, avec dommages-intérêts au profit du syndicat des copropriétaires. Les tribunaux connaissent les contestataires d'habitude. Le recours de l'article 42 sert à corriger une irrégularité précise, pas à contester par principe.

Pour aller plus loin, le procès-verbal d'assemblée générale, les majorités des articles 24, 25 et 26, et le simulateur de majorités pour vérifier vous-même si un vote a été correctement décompté.

Testez-vous

Une question de la formation sur ce sujet

Elle vient de l'application, avec sa correction expliquée.

Touchez une réponse sur le téléphone.

Coprométiers

← Quitter

QUESTION 1 / 1