Procès-verbal d'AG · rédaction, notification, délais

Le procès-verbal transforme les votes de l’assemblée générale en décisions exécutoires. Rédigé par le secrétaire de séance, signé sous huit jours, notifié par le syndic dans le mois aux absents et aux opposants. C’est cette notification qui déclenche le délai de contestation de deux mois. Une signature oubliée, une notification irrégulière ou une mention absente, et les décisions votées restent attaquables bien au-delà de ce délai.

Ce que contient un procès-verbal

Base légale, l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Le PV n’est pas un compte rendu des débats. Il consigne les votes, résolution par résolution. Sous chaque question figurent :

• le texte de la résolution ;
• le résultat du vote avec le décompte des voix ;
• les voix et l’identité des opposants et abstentionnistes ;
• les réserves éventuelles des opposants sur la régularité de la décision ;
• les incidents techniques (visioconférence, vote électronique).

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Exemple de rédaction correcte. « L’assemblée générale approuve les comptes de l’exercice pour un montant de 38 940,72 €. Votes obtenus, 715 pour, 65 contre (M. Valmont), 70 abstentions. La résolution est approuvée à la majorité de l’article 24, soit 715/780 tantièmes exprimés. » On nomme l’opposant, on chiffre chaque camp, on précise la majorité retenue.

Qui rédige, qui signe, sous quel délai

La rédaction revient en pratique au secrétaire de séance (le plus souvent le syndic). Si l’assemblée se tient physiquement, le PV est rédigé le jour même. La signature doit être apposée en fin de séance ou au plus tard sous huit jours, par trois personnes, le président de séance, le scrutateur et le secrétaire.

Une signature manquante n’annule pas l’assemblée, mais elle fragilise le contenu du PV, qui devient plus facile à contester. Tous les procès-verbaux sont ensuite archivés à la suite dans le registre des procès-verbaux, tenu par le syndic (le format électronique est admis).

Qui reçoit le PV, et sous quelle forme

Le mode d’envoi dépend de la position de chacun face au vote :

Destinataire	Mode d’envoi
Défaillants (absents non représentés)	Notification
Opposants (minoritaires d’un vote)	Notification
Présents non opposants	Envoi simple
Abstentionnistes	Envoi simple

On notifie ceux qui peuvent encore contester, car c’est la notification qui déclenche leur délai de recours. Les autres reçoivent le procès-verbal au titre du contrat de syndic, sans qu’aucun délai coure pour eux.

Depuis le décret du 22 décembre 2025, la notification se fait par voie électronique. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a supprimé l’accord exprès qu’il fallait autrefois obtenir, et le décret n° 2025-1292, applicable depuis le 25 décembre 2025, a fait de l’électronique le principe. Le recommandé papier reste ouvert au copropriétaire qui a demandé la voie postale, demande qu’il peut formuler à tout moment, y compris en séance, auquel cas le syndic en fait mention au procès-verbal.

La distinction du mot « opposant ». L’opposant n’est pas forcément celui qui a voté contre. C’est le minoritaire du résultat.

• Résolution adoptée (700 pour, 60 contre), l’opposant est celui qui a voté contre.
• Résolution rejetée (568 contre, 130 pour), les opposants sont ceux qui ont voté pour, puisqu’ils ont perdu le vote.

Se tromper d’opposants, c’est notifier les mauvaises personnes et laisser courir le droit de recours des bonnes.

L’article 42, le compte à rebours à deux étages

1. Le syndic a un mois à compter de l’assemblée pour notifier le procès-verbal (délai issu de la loi ÉLAN).
2. Les défaillants et opposants ont deux mois pour contester une décision, à peine de déchéance.

Le point de départ de ces deux mois dépend du canal. En voie électronique, il court le lendemain de la transmission de l’avis par le prestataire, que le message soit ouvert ou non (article 64 du décret). Pour un copropriétaire qui a demandé le papier, il court le lendemain de la première présentation du recommandé (article 64-1). Dans une même copropriété, le délai peut donc expirer à des dates différentes selon les destinataires : avant d’engager des travaux dont l’exécution est suspendue, le syndic retient la date la plus tardive.

Deux conséquences pratiques :

• les décisions votées à l’article 24 sont exécutoires immédiatement ; celles des articles 25 et 26 (travaux notamment) voient leur exécution suspendue pendant les deux mois, sauf urgence ;
• la contestation exige une assignation en justice. Un simple recommandé de protestation ne vaut rien juridiquement.

La règle des cinq ans. L’obligation pèse sur l’acte de notification, non sur le procès-verbal lui-même. L’article 18 alinéa 2 du décret impose que la notification mentionne les résultats du vote et reproduise le deuxième alinéa de l’article 42. Une notification irrégulière ou absente ne fait pas courir le délai de deux mois, et la contestation reste alors possible pendant cinq ans. C’est l’envoi qu’il faudra produire pour démontrer la régularité, pas le procès-verbal.

Un mois de juin ordinaire chez un syndic

Assemblée de la résidence Corot le 5 juin, 14 résolutions. Le 12 juin, le PV signé part en notification : quatre notifications (deux absents, deux opposants sur la résolution travaux) et dix-huit envois simples. Trois des quatre notifications partent par voie électronique, l’avis étant transmis le 12 juin, ce qui ouvre le délai le 13. M. Faure, opposant, avait demandé le papier : son pli est présenté le 16 juin, son délai court du 17. Il a jusqu’au 17 août pour assigner, quand les trois autres sont forclos depuis le 13.

Le ravalement voté à l’article 25 attendra donc la mi-août pour être commandé. L’approbation des comptes, votée à l’article 24, s’applique dès le 5 juin au soir. Les appels de fonds du trimestre suivant partent sur cette base sans attendre. Deux régimes, deux calendriers, un seul document pour en faire foi.

L’affichage dans l’immeuble

Depuis 2016, en plus de l’envoi individuel, le syndic doit afficher dans les parties communes les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, dans les trois mois suivant l’assemblée, pendant un mois. Sans panneau d’affichage, le PV passe dans les boîtes aux lettres de tous les résidents, locataires compris.

Qui peut contester une décision

Deux conditions cumulatives :

1. être copropriétaire ;
2. avoir été défaillant ou opposant sur la décision visée.

Celui qui a voté pour une résolution adoptée ne peut pas la contester ensuite. Le recours porte sur la forme (convocation irrégulière, voir les règles de la convocation) ou sur le fond (erreur de majorité, à vérifier avec notre guide des majorités ou le simulateur). La marche à suivre complète est détaillée dans contester une décision d’AG. À noter, la contestation ne suspend pas l’exécution de la décision.

Les erreurs à éviter

L’idée fausse	La réalité
« L’opposant, c’est celui qui a voté contre »	C’est le minoritaire du vote, sur une résolution rejetée, c’est celui qui a voté pour.
« Le délai de 2 mois court depuis l’AG »	Non, depuis la notification du PV, et son point de départ dépend du canal.
« Le PV doit reproduire l’article 42 »	C’est la notification qui doit le faire, article 18 alinéa 2 du décret.
« Sans signature du scrutateur, l’AG est nulle »	Non, l’assemblée reste valable, seul le contenu du PV devient plus contestable.
« Toutes les décisions s’appliquent dès le vote »	Seules celles de l’article 24 ; les articles 25 et 26 attendent l’expiration des 2 mois.
« Un recommandé de contestation suffit »	Non, il faut une assignation devant le tribunal judiciaire.

Ce qu’on nous demande le plus souvent

Le syndic a dépassé le mois de notification, les décisions tombent-elles ?

Non. Le dépassement du délai d’un mois n’annule pas les décisions votées. Il retarde seulement le verrouillage, tant que la notification n’est pas faite, le délai de deux mois des opposants et défaillants ne commence pas à courir. Le syndic engage en revanche sa responsabilité pour le retard.

Peut-on demander la correction d’un PV déjà notifié ?

Une erreur matérielle (nom mal orthographié, total de voix inexact) se rectifie par un additif ou une mention portée au registre, approuvés à l’assemblée suivante. Une « correction » qui changerait le sens d’un vote est impossible, seul un nouveau vote, dans une nouvelle assemblée régulièrement convoquée, peut revenir sur une décision.

Un locataire peut-il obtenir le procès-verbal ?

Le PV est notifié aux seuls copropriétaires. Le locataire, lui, bénéficie de l’affichage des décisions d’entretien dans l’immeuble, et son bailleur reste libre de lui transmettre le document. Il peut aussi demander au syndic les décisions qui affectent directement son usage des lieux, horaires ou fermeture d’équipements par exemple.

Ce que dit la loi. Articles 42 et 42-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (délais de contestation, notification par voie électronique dans la rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024) ; articles 17, 18 et 64 à 64-4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (contenu et signature du procès-verbal, mentions de la notification, canaux et points de départ des délais issus du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025).

Le modèle qui va avec. La trame de procès-verbal commentée, en Word et PDF gratuits, et le modèle de contestation si une décision pose problème.