Autorisation de travaux · quand faut-il un vote en AG ?

Un copropriétaire veut refaire sa cuisine, personne à prévenir. Il veut changer ses fenêtres côté rue, il lui faut un vote de l’assemblée. Entre les deux, une seule question tranche, vos travaux touchent-ils au commun ou au visible de l’extérieur ?

La question qui tranche tout

Avant d’engager des travaux dans votre logement, posez-vous une seule question, le projet touche-t-il à ce qui est commun ou visible de l’extérieur ?

• Si non, les travaux sont libres. Vous en avez le droit au titre de votre propriété sur votre lot.
• Si oui, il faut l’autorisation de l’assemblée générale.

Toute la matière tient dans cette distinction. Refaire ses peintures, changer sa cuisine ou sa salle de bain, poser un nouveau sol, ce sont des travaux purement privatifs, que rien n’encadre. Casser un mur porteur, changer des fenêtres en façade, poser une climatisation visible, ce sont des travaux qui débordent sur le collectif, et le collectif doit se prononcer.

Les travaux privatifs sont libres

Sur sa partie privative, le copropriétaire a un droit de propriété exclusif. Il use, jouit et dispose de son bien comme un propriétaire ordinaire. Refaire l’intérieur de son logement relève de ce droit, et ni le règlement ni l’assemblée ne peuvent le lui interdire tant que rien ne déborde sur les parties communes.

Aucune autorisation n’est requise pour la peinture, les revêtements de sol, le remplacement d’une cuisine ou d’une salle de bain, l’agencement intérieur. Ces travaux ne regardent que le copropriétaire. La seule limite permanente, valable en toute circonstance, est de ne pas nuire aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ce qui exige un vote de l’assemblée

Le basculement se produit dès que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans ce cas, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée.

Quelques exemples éclairent la frontière.

Travaux	Autorisation de l’AG ?	Pourquoi
Peinture, sols, cuisine, salle de bain	Non	Purement privatif
Changer fenêtres et volets en façade	Oui	La façade touche l’aspect extérieur
Poser une climatisation visible	Oui	Élément commun ou aspect extérieur
Casser un mur porteur	Oui	Le gros œuvre peut affecter les parties communes
Poser une véranda, fermer un balcon	Oui	Modification de l’aspect extérieur

Le cas des fenêtres est le plus fréquent et le plus mal compris. Même si les menuiseries sont dans le lot, leur face extérieure participe de l’aspect de la façade, qui est commune. Les changer sans vote, c’est s’exposer à devoir tout reposer.

La majorité de l’article 25

Ces travaux se votent à la majorité de l’article 25, dite majorité absolue, la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. L’article 25 vise expressément l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, à condition qu’ils soient conformes à la destination de celui-ci.

Deux idées se logent dans cette formule. D’abord, l’autorisation est individuelle, elle bénéficie au copropriétaire qui la demande, et les travaux restent à ses frais. Ensuite, la conformité à la destination de l’immeuble est une condition, on n’autorise pas n’importe quoi, mais un projet cohérent avec la vocation de la copropriété.

La marche à suivre

L’autorisation, elle, s’obtient en suivant une démarche précise.

1. Vérifier le règlement de copropriété. Il peut poser ses propres conditions (par exemple, pour une climatisation, appareil non posé en applique en façade, implanté sur balcon ou terrasse, dissimulé, ne dépassant pas le garde-corps, dans le respect des normes phoniques).
2. Demander l’inscription à l’ordre du jour. Le copropriétaire adresse au syndic une demande d’inscription d’une résolution à la prochaine assemblée, en décrivant précisément le projet.
3. Faire voter la résolution à la majorité de l’article 25.
4. Réaliser les travaux une fois l’autorisation obtenue, à ses frais, dans les conditions votées.

Sauter l’étape du vote, c’est prendre le risque que l’assemblée exige, plus tard, la remise en état à vos frais.

Vous restez responsable de vos travaux

Un point que l’autorisation ne fait jamais disparaître, le copropriétaire reste responsable de tout préjudice causé par ses travaux, même autorisés. Si votre climatisation régulièrement votée finit par provoquer une infiltration chez le voisin, ou si votre percement fragilise un ouvrage commun, c’est vous qui répondez du dommage. L’autorisation de l’assemblée porte sur le principe des travaux, pas sur leur bonne exécution ni sur leurs conséquences. D’où l’intérêt de faire intervenir des professionnels et de respecter les règles de l’art.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« Tous mes travaux passent par l’assemblée »	Non. Seuls ceux qui touchent les communs ou l’aspect extérieur
« Refaire mes fenêtres est un travail privatif »	Non. La façade est commune, il faut un vote
« Une fois autorisé, je ne suis plus responsable »	Non. Vous répondez des préjudices causés
« Le règlement ne peut rien imposer sur mes travaux »	Faux. Il pose des conditions dès que les communs sont touchés
« Je peux commencer et régulariser après »	Risqué. L’assemblée peut exiger la remise en état

Les questions qui reviennent

Dois-je demander une autorisation pour changer mes fenêtres ?

Oui, dès lors qu’elles donnent sur la façade, car celle-ci relève des parties communes et de l’aspect extérieur. Vous devez faire inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée et obtenir l’autorisation à la majorité de l’article 25. C’est l’un des cas les plus fréquents de travaux mal engagés, faute de vote préalable.

Puis-je poser une climatisation sur mon balcon ?

Cela dépend du règlement et d’un vote. Beaucoup de règlements encadrent la climatisation, appareil non visible en façade, posé sur le balcon, dissimulé, dans le respect des normes phoniques. Au-delà de ces conditions, l’installation, qui touche l’aspect extérieur, exige l’autorisation de l’assemblée à la majorité de l’article 25.

L’assemblée peut-elle refuser mes travaux ?

Oui. L’autorisation n’est pas de droit, l’assemblée se prononce et peut refuser, notamment si le projet n’est pas conforme à la destination de l’immeuble ou porte atteinte à l’harmonie de la façade. C’est pourquoi il faut présenter un dossier clair et, si besoin, ajuster le projet pour lever les objections.

Casser un mur chez moi demande-t-il une autorisation ?

Si le mur est purement privatif et sans incidence sur la structure ni les parties communes, non. Mais s’il s’agit d’un mur porteur ou d’un élément touchant au gros œuvre, les travaux peuvent affecter les parties communes, ils requièrent alors l’autorisation de l’assemblée. Dans le doute, mieux vaut faire expertiser la nature du mur avant d’engager quoi que ce soit.

Ce que dit la loi. La liberté des travaux privatifs découle du droit de propriété (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) ; l’autorisation des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur relève de l’article 25 b ; l’article 8 subordonne toute restriction à la destination de l’immeuble. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, les majorités en assemblée, l’ordre du jour de l’assemblée, le ravalement de façade, le règlement de copropriété. Au glossaire, majorité de l’article 25, parties communes, parties privatives, règlement de copropriété.