Le règlement de copropriété, le lire et le modifier

Le règlement de copropriété est la constitution de l'immeuble, un contrat établi chez le notaire et publié au fichier immobilier. Il définit la destination du bâtiment, délimite parties communes et parties privatives, fixe les règles de vie et la répartition des charges. Tout occupant y est soumis, propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit, qu'il l'ait lu ou non.

C'est un document que l'on invoque souvent sans l'avoir lu. « Le règlement l'interdit » s'entend sur tous les paliers, souvent à tort. Beaucoup de règlements ne disent pas ce qu'on leur fait dire, et certaines de leurs clauses ne valent tout simplement rien. Comment le lire, ce qu'il peut vraiment imposer, et comment le faire évoluer.

Ce que contient un règlement de copropriété

Quatre blocs forment l'ossature de tout règlement (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).

S'y ajoute l'état descriptif de division, la liste numérotée des lots avec leurs tantièmes, souvent reliée dans le même document. Les 2 pièces n'ont pas la même force. Le règlement engage contractuellement, l'état descriptif se contente d'identifier les lots.

Où le trouver (personne ne l'a jamais « perdu »)

Trois sources, de la plus simple à la plus formelle.

1. votre acte d'achat, le notaire vous en a remis une copie à la vente (cherchez le CD ou l'annexe volumineuse).
2. le syndic, il en détient l'exemplaire de référence et doit le tenir accessible. Depuis la loi ALUR, il figure normalement dans l'espace en ligne de la copropriété.
3. le service de la publicité foncière, contre quelques dizaines d'euros, toute personne peut en obtenir copie. C'est la version opposable, modificatifs compris.

Les locataires peuvent l'exiger de leur bailleur. Le bail les soumet aux règles de jouissance de l'immeuble, ils ont le droit de les connaître.

La version du service de la publicité foncière n'est pas un luxe de juriste. C'est la publication qui rend le règlement opposable à tout acquéreur, sans discussion possible.

Ce qu'il peut interdire, et ce qu'il ne peut pas

Le principe est posé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chacun use librement de son lot, à condition de respecter la destination de l'immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le règlement précise ces bornes, mais il ne peut pas les déborder. L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 le dit mot pour mot, le règlement « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ». Toute clause qui déborde cette limite est « réputée non écrite » (article 43 de la loi du 10 juillet 1965). Elle est censée n'avoir jamais existé, et il n'y a même pas besoin de la faire annuler pour l'ignorer. Un juge se borne à le constater.

En cas de doute sur une clause, le réflexe est de vérifier sa cohérence avec la destination de l'immeuble. C'est le critère que les juges appliquent.

Le faire respecter, l'escalade qui fonctionne

Un voisin transforme son lot en entrepôt, le couloir devient un débarras ? La réaction se gradue.

1. le mot courtois, la majorité des frictions s'arrête là.
2. le signalement au syndic, faire respecter le règlement fait partie de sa mission légale (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il adresse un rappel, puis une mise en demeure.
3. l'action en justice, le syndicat des copropriétaires peut agir (après habilitation de l'AG dans la plupart des cas), et le juge peut ordonner cessation, remise en état, astreinte.
4. l'action individuelle, un copropriétaire directement lésé peut agir lui-même contre le contrevenant, sans attendre le syndicat des copropriétaires, utile quand le syndic traîne.

À conserver à chaque étape, écrits datés, photos, constats. Les dossiers de troubles se gagnent sur la preuve de la répétition, jamais sur l'incident isolé.

Le modifier, quelle majorité pour quel changement

Le règlement n'est pas gravé dans le marbre, mais chaque type de modification a son vote (le détail des majorités est dans notre guide complet, et le simulateur donne la réponse pour votre cas).

Le modificatif se fait par acte notarié publié au fichier immobilier, comptez les honoraires en conséquence. C'est pourquoi on ne modifie pas le règlement pour un détail. Beaucoup de règles de vie courante passent plus simplement par un vote d'AG ou un règlement intérieur, qui, lui, ne peut rien ajouter de contraignant au règlement de copropriété. Il ne fait que préciser la pratique (horaires du local vélos, tri des déchets).

Les idées reçues

• « Je ne l'ai pas signé, il ne m'engage pas »

  Il s'impose par la propriété du lot (et par le bail pour le locataire), pas par la signature.

• « Le règlement interdit les animaux, donc pas de chat »

  Clause réputée non écrite depuis 1970 pour les animaux familiers, sauf pour un chien d'attaque, et tant que l'animal ne cause ni dégât ni trouble.

• « La note dans le hall fait règlement »

  Seul le règlement publié (et ses modificatifs) est opposable. L'affichette n'est qu'une information.

• « Une clause illégale reste valable tant qu'un juge ne l'annule pas »

  Une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.

• « Pour changer une règle de vie, il faut refaire le règlement »

  Souvent un simple vote d'AG suffit. Le modificatif notarié n'est nécessaire que pour les clauses du règlement lui-même.

• « Vieux règlement = règlement caduc »

  Un règlement de 1955 reste valable. Seules ses clauses contraires aux lois postérieures sont neutralisées.

Trois questions d'acheteurs et d'occupants

Faut-il lire le règlement avant d'acheter, et quoi regarder en priorité ?

Oui, et 4 pages suffisent pour l'essentiel. Lisez la clause de destination, qui dit si vous pouvez louer, exercer une profession ou faire du meublé touristique. Lisez ensuite vos tantièmes et les clés de charges, les clauses d'aspect (volets, fenêtres, véranda), et les servitudes ou jouissances privatives, qui disent notamment qui a l'usage du jardin. Dix minutes de lecture évitent des années de contrariété, notamment sur ce que vous comptiez faire du bien.

Mon règlement date de 1962, avant la loi du 10 juillet 1965, que vaut-il ?

Il reste applicable, mais toutes ses clauses contraires aux lois d'ordre public postérieures sont neutralisées, et elles sont nombreuses après 60 ans de réformes. La loi ÉLAN a d'ailleurs organisé la mise en conformité des règlements anciens, votée à la majorité simple. Un toilettage notarié coûte cher. Beaucoup de copropriétés vivent avec un règlement ancien lu « à travers » la loi actuelle.

Le syndic peut-il m'infliger une amende prévue au règlement ?

Non. Les clauses d'amende ou de pénalité au profit du syndicat des copropriétaires sont réputées non écrites. Seul un juge peut sanctionner. Le règlement peut en revanche prévoir la charge des frais de relance ou de procédure au contrevenant, et le juge peut assortir une condamnation d'une astreinte par jour de retard, souvent plus dissuasive qu'une amende.

Pour continuer, les horaires de travaux (l'application la plus quotidienne du règlement), les majorités d'AG pour le modifier, et la frontière parties communes / parties privatives qui décide de qui entretient quoi.

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