Le règlement de copropriété · le lire et le modifier

Le règlement de copropriété est la constitution de l’immeuble, un contrat, établi chez le notaire et publié au fichier immobilier, qui définit la destination du bâtiment, délimite parties communes et parties privatives, fixe les règles de vie et la répartition des charges. Tout occupant y est soumis, propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit, qu’il l’ait lu ou non.

C’est un document que l’on invoque souvent sans l’avoir lu. « Le règlement l’interdit » s’entend sur tous les paliers, souvent à tort. Beaucoup de règlements ne disent pas ce qu’on leur fait dire, et certaines de leurs clauses ne valent tout simplement rien. Comment le lire, ce qu’il peut vraiment imposer, et comment le faire évoluer.

Ce que contient un règlement de copropriété

Quatre blocs forment l’ossature de tout règlement (article 8 de la loi du 10 juillet 1965) :

Bloc	Ce qu’il fixe	Exemple concret
La destination de l’immeuble	L’usage autorisé, habitation exclusive, mixte (habitation + professions libérales), commercial	Une clause « habitation bourgeoise exclusive » ferme la porte aux bureaux et aux commerces
Parties communes / privatives	Qui possède quoi, et donc qui entretient quoi	Fenêtres privatives mais volets « communs d’aspect », vous les repeignez dans la couleur imposée
Les conditions de jouissance	Ce qu’on peut faire de son lot et des parties communes	Interdiction d’encombrer les couloirs, d’étendre du linge aux fenêtres, horaires du local poubelles
Les charges	Les clés de répartition (tantièmes) et les catégories de charges	La clé « ascenseur » qui exonère le rez-de-chaussée

S’y ajoute l’état descriptif de division, la liste numérotée des lots avec leurs tantièmes, souvent reliée dans le même document. Les deux pièces n’ont pas la même force. Le règlement engage contractuellement, l’état descriptif se contente d’identifier les lots.

Où le trouver (personne ne l’a jamais « perdu »)

Trois sources, de la plus simple à la plus formelle :

1. votre acte d’achat, le notaire vous en a remis une copie à la vente (cherchez le CD ou l’annexe volumineuse) ;
2. le syndic, il en détient l’exemplaire de référence et doit le tenir accessible ; depuis la loi ALUR, il figure normalement dans l’espace en ligne de la copropriété ;
3. le service de la publicité foncière, contre quelques dizaines d’euros, toute personne peut en obtenir copie. C’est la version opposable, modificatifs compris.

Les locataires peuvent l’exiger de leur bailleur. Le bail les soumet aux règles de jouissance de l’immeuble, ils ont le droit de les connaître.

La version du service de la publicité foncière n’est pas un luxe de juriste. C’est la publication qui rend le règlement opposable à tout acquéreur, sans discussion possible.

Ce qu’il peut interdire, et ce qu’il ne peut pas

Le principe est posé par l’article 9 de la loi de 1965, chacun use librement de son lot, à condition de respecter la destination de l’immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le règlement précise ces bornes, mais il ne peut pas les déborder. Toute clause qui impose une restriction sans rapport avec la destination de l’immeuble est « réputée non écrite » (article 43). Elle est censée n’avoir jamais existé, et il n’y a même pas besoin de la faire annuler pour l’ignorer. Un juge se borne à le constater.

La clause	Valable ?	Pourquoi
Interdire toute activité commerciale dans un immeuble « bourgeois »	Oui	Cohérente avec la destination
Interdire les animaux familiers en général	Non	Contraire à la loi du 9 juillet 1970 (seuls les chiens d’attaque peuvent être interdits) ; les troubles causés par l’animal restent sanctionnables
Encadrer les horaires de travaux bruyants	Oui	Règle de jouissance classique, elle peut être plus stricte que l’arrêté municipal
Interdire d’étendre du linge aux fenêtres, imposer une couleur de volets	Oui	Aspect et harmonie de l’immeuble
Interdire la location meublée touristique	Ça dépend	Souvent déduite de la clause d’habitation bourgeoise exclusive ; depuis la loi du 19 novembre 2024, l’assemblée peut aussi l’interdire à la double majorité de l’article 26 (d), à deux conditions, que le règlement exclue déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux et que les lots visés ne soient pas la résidence principale de leur occupant
Imposer un droit de regard du syndic sur la vente de votre lot	Non	Atteinte au droit de propriété, sans rapport avec la destination

En cas de doute sur une clause, le réflexe est de vérifier sa cohérence avec la destination de l’immeuble. C’est le critère que les juges appliquent.

Le faire respecter, l’escalade qui fonctionne

Un voisin transforme son lot en entrepôt, le couloir devient un débarras ? La réaction se gradue :

1. le mot courtois, la majorité des frictions s’arrête là ;
2. le signalement au syndic, faire respecter le règlement fait partie de sa mission légale (article 18). Il adresse un rappel, puis une mise en demeure ;
3. l’action en justice, le syndicat peut agir (après habilitation de l’AG dans la plupart des cas), et le juge peut ordonner cessation, remise en état, astreinte ;
4. l’action individuelle, un copropriétaire directement lésé peut agir lui-même contre le contrevenant, sans attendre le syndicat, utile quand le syndic traîne.

À conserver à chaque étape, écrits datés, photos, constats. Les dossiers de troubles se gagnent sur la preuve de la répétition, jamais sur l’incident isolé.

Le modifier, quelle majorité pour quel changement

Le règlement n’est pas gravé dans le marbre, mais chaque type de modification a son vote (le détail des majorités est dans notre guide complet, et le simulateur donne la réponse pour votre cas) :

Modification	Majorité requise
Mise en conformité avec les lois récentes (clauses illégales à toiletter)	Article 24 (majorité simple)
Jouissance, usage et administration des parties communes	Article 26 (double majorité)
Changement de destination de l’immeuble	Unanimité
Répartition des charges	Unanimité en principe, sauf exceptions légales (changement d’usage d’un lot, travaux votés…)

Le modificatif se fait par acte notarié publié au fichier immobilier, comptez les honoraires en conséquence. C’est pourquoi on ne modifie pas le règlement pour un détail. Beaucoup de règles de vie courante passent plus simplement par un vote d’AG ou un règlement intérieur… qui, lui, ne peut rien ajouter de contraignant au règlement de copropriété. Il ne fait que préciser la pratique (horaires du local vélos, tri des déchets).

Les idées reçues

L’idée fausse	La réalité
« Je ne l’ai pas signé, il ne m’engage pas »	Il s’impose par la propriété du lot (et par le bail pour le locataire), pas par la signature.
« Le règlement interdit les animaux, donc pas de chat »	Clause réputée non écrite depuis 1970 pour les animaux familiers.
« La note dans le hall fait règlement »	Seul le règlement publié (et ses modificatifs) est opposable ; l’affichette n’est qu’une information.
« Une clause illégale reste valable tant qu’un juge ne l’annule pas »	Une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé.
« Pour changer une règle de vie, il faut refaire le règlement »	Souvent un simple vote d’AG suffit ; le modificatif notarié n’est nécessaire que pour les clauses du règlement lui-même.
« Vieux règlement = règlement caduc »	Un règlement de 1955 reste valable ; seules ses clauses contraires aux lois postérieures sont neutralisées.

Trois questions d’acheteurs et d’occupants

Faut-il lire le règlement avant d’acheter, et quoi regarder en priorité ?

Oui, et quatre pages suffisent pour l’essentiel, la clause de destination (peut-on louer, exercer une profession, faire du meublé touristique ?), vos tantièmes et les clés de charges, les clauses d’aspect (volets, fenêtres, véranda), et les servitudes ou jouissances privatives (qui a l’usage du jardin ?). Dix minutes de lecture évitent des années de contrariété, notamment sur ce que vous comptiez faire du bien.

Mon règlement date de 1962, avant la loi de 1965, que vaut-il ?

Il reste applicable, mais toutes ses clauses contraires aux lois d’ordre public postérieures sont neutralisées, et elles sont nombreuses après soixante ans de réformes. La loi ÉLAN a d’ailleurs organisé la mise en conformité des règlements anciens, votée à la majorité simple. Un toilettage notarié coûte cher ; beaucoup de copropriétés vivent avec un règlement ancien lu « à travers » la loi actuelle.

Le syndic peut-il m’infliger une amende prévue au règlement ?

Non. Les clauses d’amende ou de pénalité au profit du syndicat sont réputées non écrites. Seul un juge peut sanctionner. Le règlement peut en revanche prévoir la charge des frais de relance ou de procédure au contrevenant, et le juge peut assortir une condamnation d’une astreinte par jour de retard, souvent plus dissuasive qu’une amende.

Ce que dit la loi. Articles 8, 9, 26 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 (animaux familiers) ; sur la location touristique, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Pour continuer, les horaires de travaux (l’application la plus quotidienne du règlement), les majorités d’AG pour le modifier, et la frontière parties communes / parties privatives qui décide de qui entretient quoi.

Le modèle qui va avec. La demande d’autorisation de travaux à l’assemblée (article 25 b), en Word et PDF gratuits.