Prix d'un DTG et d'un PPT, combien ça coûte et qui paie

Inscrire un diagnostic technique global ou un plan pluriannuel de travaux à l'ordre du jour est souvent reçu comme une dépense de plus. Ces études coûtent pourtant moins qu'on ne le croit, se financent souvent sans un centime d'appel de fonds supplémentaire, et évitent des dépenses bien plus lourdes. L'essentiel sur leur prix, et sur qui les paie.

Deux documents, 2 rôles

Rappelons brièvement de quoi on parle, car les 2 se confondent souvent.

• Le diagnostic technique global (DTG), créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, est la radiographie de l'immeuble. Il en donne l'état apparent, la conformité, la performance énergétique, et la liste des travaux nécessaires sur 10 ans avec leur coût estimé.
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, transforme ce constat en programme, quels travaux, dans quel ordre, à quel prix, sur quel calendrier de 10 ans.

Le premier constate, le second programme. Tous deux sont réalisés par un tiers compétent (bureau d'études, architecte, diagnostiqueur certifié) et non par le gestionnaire, qui les mandate, les présente et les fait voter.

Combien coûtent ces études

Venons-en au prix de ces 2 documents. Un DTG ou un projet de PPT représente une dépense de plusieurs milliers d'euros, variable selon la taille de l'immeuble. Un petit immeuble coûte logiquement moins qu'une copropriété de 200 lots, le professionnel a plus ou moins de bâti à examiner, de réseaux à ausculter, d'équipements à évaluer.

Cette fourchette large s'explique aussi par le contenu. Un DTG complet croise l'état technique, la conformité réglementaire, une évaluation énergétique et le chiffrage des travaux à 10 ans. Plus l'immeuble est grand et complexe, plus l'étude demande de temps. La bonne pratique du gestionnaire est de présenter plusieurs devis de tiers compétents à l'assemblée, qui choisit en connaissance de cause, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le fonds travaux peut payer ces études

C'est le point que beaucoup ignorent, et qui change tout. Ces études n'ont pas à être appelées « en plus » aux copropriétaires. Parce qu'elles préparent les travaux de conservation de l'immeuble, elles peuvent être financées par le fonds travaux, cette réserve d'argent déjà constituée chaque année pour les gros travaux.

On ne paie pas un supplément pour planifier, on puise dans une épargne prévue pour cela. Le préciser en assemblée lève souvent la principale réticence des copropriétaires, qui redoutent une dépense imprévue. Le DTG et le PPT ne sont pas une charge de plus, mais un usage naturel du fonds travaux.

Le plan fixe lui-même le rythme de l'épargne

Le lien entre le PPT et l'argent va plus loin. Depuis que le plan est obligatoire, la cotisation annuelle au fonds travaux est reliée à son montant. La loi pose 2 planchers.

Une copropriété dont le plan prévoit 700 000 € de travaux sur 10 ans doit cotiser au moins 17 500 € par an à son fonds travaux. Le programme fixe donc lui-même le rythme minimal de l'épargne, il ne se contente pas d'annoncer la dépense, il en déclenche le provisionnement.

Ce que coûte l'absence de planification

Pour juger du prix d'un DTG ou d'un PPT, il faut le comparer non à une dépense évitée, mais à ce que coûte l'absence de plan.

Sans anticipation, les travaux se font dans l'urgence, au prix fort, sans mise en concurrence sereine, souvent après que le désordre a déjà causé des dégâts. La conséquence financière suit. Un appel de fonds exceptionnel de plusieurs milliers d'euros par lot, voté dans l'urgence, met en difficulté les copropriétaires les plus fragiles et fait naître des impayés. S'ajoute une dévalorisation des lots, car un acquéreur averti fuit une copropriété sans plan ni fonds travaux. Enfin, planifier ouvre l'accès à des aides à la rénovation qui supposent justement un audit ou un projet structuré.

Mis en regard de tout cela, les quelques milliers d'euros d'un diagnostic ne sont pas une dépense, mais une assurance. La copropriété qui planifie paie moins au final que celle qui subit.

Quand ces études sont-elles obligatoires

Payer pour un DTG ou un PPT n'est pas toujours un choix. Dans plusieurs cas, la loi l'impose.

Un point mérite d'être connu, car il peut faire économiser un PPT. Si un DTG a été réalisé et ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 ans, la copropriété est dispensée d'élaborer un projet de PPT pendant la validité de ce diagnostic. Le DTG vaut alors planification.

Les idées reçues

• « Un DTG coûte une fortune »

  Non. Quelques milliers d'euros, selon la taille

• « Il faut appeler des fonds en plus pour le payer »

  Non. Le fonds travaux peut le financer

• « Le syndic peut réaliser le diagnostic lui-même »

  Non. C'est un tiers compétent qui le réalise

• « Planifier, c'est de l'argent jeté »

  Non. C'est ce qui évite les travaux d'urgence au prix fort

• « Une fois payé, le PPT dort dans un classeur »

  Erreur. Il doit être suivi et voté poste par poste

Les questions qui reviennent

Qui paie le diagnostic technique global ?

Le syndicat des copropriétaires, mais pas nécessairement par un appel de fonds supplémentaire. Comme le DTG prépare les travaux de conservation, il peut être financé par le fonds travaux déjà constitué. Le gestionnaire a intérêt à le préciser en assemblée. Cela lève la crainte d'une dépense imprévue et facilite le vote, acquis à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Pourquoi le prix varie-t-il autant d'un immeuble à l'autre ?

Parce que le travail du diagnostiqueur dépend de la taille et de la complexité de l'immeuble, nombre de lots, de bâtiments, d'équipements, état du bâti. Une petite copropriété coûte moins qu'une grande. C'est pourquoi on présente plusieurs devis à l'assemblée plutôt qu'un seul, pour comparer et choisir.

Un DTG dispense-t-il de faire un PPT ?

Oui, dans un cas précis. Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années suivantes, la copropriété est dispensée d'élaborer un projet de PPT pendant la durée de validité du diagnostic. Dans les autres cas, le DTG alimente le PPT. Sa liste de travaux sur 10 ans en est le point de départ.

Doit-on refaire ces études régulièrement ?

Le projet de PPT doit être actualisé tous les 10 ans. La planification est un cycle, pas un document figé. Et chaque année, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour la question de l'adoption de tout ou partie du plan et de son financement. La dépense initiale est donc suivie d'un entretien léger, pas d'une refonte annuelle.

Pour aller plus loin, le plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux, ex fonds de travaux ALUR, le DPE collectif, le ravalement de façade. Au glossaire, diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux, carnet d'entretien.

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