Prix d'un DTG et d'un PPT · combien ça coûte et qui paie

Inscrire un diagnostic technique global ou un plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour est souvent reçu comme une dépense de plus. Ces études coûtent pourtant moins qu’on ne le croit, se financent souvent sans un centime d’appel de fonds supplémentaire, et évitent des dépenses bien plus lourdes. L’essentiel sur leur prix, et sur qui les paie.

Deux documents, deux rôles

Rappelons brièvement de quoi on parle, car les deux se confondent souvent.

• Le diagnostic technique global (DTG), créé par la loi ALUR de 2014, est la radiographie de l’immeuble, son état apparent, sa conformité, sa performance énergétique, et la liste des travaux nécessaires sur dix ans avec leur coût estimé.
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience de 2021, transforme ce constat en programme, quels travaux, dans quel ordre, à quel prix, sur quel calendrier de dix ans.

Le premier constate, le second programme. Tous deux sont réalisés par un tiers compétent (bureau d’études, architecte, diagnostiqueur certifié) et non par le gestionnaire, qui les mandate, les présente et les fait voter.

Combien coûtent ces études

Venons-en au prix. Un DTG ou un projet de PPT représente une dépense de quelques milliers d’euros, variable selon la taille de l’immeuble. Un petit immeuble coûte logiquement moins qu’une grande copropriété de deux cents lots, le professionnel a plus ou moins de bâti à examiner, de réseaux à ausculter, d’équipements à évaluer.

Cette fourchette large s’explique aussi par le contenu. Un DTG complet croise l’état technique, la conformité réglementaire, une évaluation énergétique et le chiffrage des travaux à dix ans. Plus l’immeuble est grand et complexe, plus l’étude demande de temps. La bonne pratique du gestionnaire est de présenter plusieurs devis de tiers compétents à l’assemblée, qui choisit en connaissance de cause, à la majorité de l’article 24.

Le fonds travaux peut payer ces études

C’est le point que beaucoup ignorent, et qui change tout. Ces études n’ont pas à être appelées « en plus » aux copropriétaires. Parce qu’elles préparent les travaux de conservation de l’immeuble, elles peuvent être financées par le fonds travaux, cette réserve d’argent déjà constituée chaque année pour les gros travaux.

On ne paie pas un supplément pour planifier, on puise dans une épargne prévue pour cela. Le préciser en assemblée lève souvent la principale réticence des copropriétaires, qui redoutent une dépense imprévue. Le DTG et le PPT ne sont pas une charge de plus, mais un usage naturel du fonds travaux.

Le plan fixe lui-même le rythme de l’épargne

Le lien entre le PPT et l’argent va plus loin. Depuis que le plan est obligatoire, la cotisation annuelle au fonds travaux est reliée à son montant. La loi pose deux planchers.

La cotisation au fonds travaux ne peut être inférieure à…
2,5 % du montant des travaux prévus par le PPT adopté	Le plancher lié au programme
5 % du budget prévisionnel	Le plancher historique

Une copropriété dont le plan prévoit 700 000 € de travaux sur dix ans doit cotiser au moins de l’ordre de 17 500 € par an à son fonds travaux. Le programme fixe donc lui-même le rythme minimal de l’épargne, il ne se contente pas d’annoncer la dépense, il en déclenche le provisionnement.

Ce que coûte l’absence de planification

Pour juger du prix d’un DTG ou d’un PPT, il faut le comparer non à zéro, mais à ce que coûte l’absence de plan.

Sans anticipation, les travaux se font dans l’urgence, au prix fort, sans mise en concurrence sereine, souvent après que le désordre a déjà causé des dégâts. La conséquence financière suit. Un appel de fonds exceptionnel de plusieurs milliers d’euros par lot, voté dans l’urgence, met en difficulté les copropriétaires les plus fragiles et fait naître des impayés. S’ajoute une dévalorisation des lots, car un acquéreur averti fuit une copropriété sans plan ni fonds travaux. Enfin, planifier ouvre l’accès à des aides à la rénovation qui supposent justement un audit ou un projet structuré.

Mis en regard de tout cela, les quelques milliers d’euros d’un diagnostic ne sont pas une dépense, mais une assurance. La copropriété qui planifie paie moins au final que celle qui subit.

Quand ces études sont-elles obligatoires

Payer pour un DTG ou un PPT n’est pas toujours un choix. Dans plusieurs cas, la loi l’impose.

Document	Obligatoire quand…
DTG	Immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété ; procédure d’insalubrité. Sinon, la question doit être inscrite à l’ordre du jour
PPT	Immeuble d’habitation de plus de 15 ans, selon un calendrier échelonné (2023, 2024, 2025 selon la taille)

Un point mérite d’être connu, car il peut faire économiser un PPT. Si un DTG a été réalisé et ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix ans, la copropriété est dispensée d’élaborer un projet de PPT pendant la validité de ce diagnostic. Le DTG vaut alors planification.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« Un DTG coûte une fortune »	Non. Quelques milliers d’euros, selon la taille
« Il faut appeler des fonds en plus pour le payer »	Non. Le fonds travaux peut le financer
« Le syndic peut réaliser le diagnostic lui-même »	Non. C’est un tiers compétent qui le réalise
« Planifier, c’est de l’argent jeté »	Non. C’est ce qui évite les travaux d’urgence au prix fort
« Une fois payé, le PPT dort dans un classeur »	Erreur. Il doit être suivi et voté poste par poste

Les questions qui reviennent

Qui paie le diagnostic technique global ?

Le syndicat des copropriétaires, mais pas nécessairement par un appel de fonds supplémentaire. Comme le DTG prépare les travaux de conservation, il peut être financé par le fonds travaux déjà constitué. Le gestionnaire a intérêt à le préciser en assemblée. Cela lève la crainte d’une dépense imprévue et facilite le vote, acquis à la majorité de l’article 24.

Pourquoi le prix varie-t-il autant d’un immeuble à l’autre ?

Parce que le travail du diagnostiqueur dépend de la taille et de la complexité de l’immeuble, nombre de lots, de bâtiments, d’équipements, état du bâti. Une petite copropriété coûte moins qu’une grande. C’est pourquoi on présente plusieurs devis à l’assemblée plutôt qu’un seul, pour comparer et choisir.

Un DTG dispense-t-il de faire un PPT ?

Oui, dans un cas précis. Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes, la copropriété est dispensée d’élaborer un projet de PPT pendant la durée de validité du diagnostic. Dans les autres cas, le DTG alimente le PPT. Sa liste de travaux sur dix ans en est la matière première.

Doit-on refaire ces études régulièrement ?

Le projet de PPT doit être actualisé tous les dix ans. La planification est un cycle, pas un document figé. Et chaque année, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la question de l’adoption de tout ou partie du plan et de son financement. La dépense initiale est donc suivie d’un entretien léger, pas d’une refonte annuelle.

Ce que dit la loi. Le DTG relève des articles L731-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014). Le fonds travaux et sa cotisation figurent à l’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 depuis le 1er janvier 2023, l’article 14-2 étant désormais celui du projet de plan pluriannuel de travaux, depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Le diagnostic technique global et la commande de l’étude se votent à la majorité de l’article 24, mais l’adoption de tout ou partie du plan et le vote d’une cotisation supérieure au plancher relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires, article 25. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, le plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux, ex fonds de travaux ALUR, le DPE collectif, le ravalement de façade. Au glossaire, diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux, carnet d’entretien.