Gardien d'immeuble · employeur, logement, charges, départ

Un gardien logé sur place soulève trois questions récurrentes en conseil syndical : qui l’emploie, qui paie son logement, et quelle part se répercute sur les locataires. Les réponses tiennent dans la loi et la convention collective du secteur.

L’employeur, c’est le syndicat, pas le syndic

C’est le point à retenir avant tout autre. Le gardien n’est pas le salarié du syndic. Son employeur juridique est le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires réunis en personne morale.

La répartition des rôles est posée par l’article 31 du décret du 17 mars 1967. Elle suit la logique habituelle de la copropriété.

Qui	Rôle
L’assemblée générale	Décide seule du nombre et de la catégorie des emplois (crée ou supprime le poste)
Le syndic	Embauche, fixe les conditions de travail, gère et licencie au nom du syndicat
Le syndicat des copropriétaires	Reste l’employeur juridique

Une conséquence pratique en découle. Si la copropriété change de syndic, le gardien garde le même employeur. Le syndic n’est que le bras qui exécute. Le cerveau qui crée le poste, c’est l’assemblée ; l’employeur, c’est le syndicat.

Une convention collective à part

Le personnel d’immeuble ne relève pas seulement du Code du travail. Il est encadré par une convention collective nationale propre, celle des gardiens, concierges et employés d’immeubles, qui complète le Code du travail et se révèle souvent plus favorable que lui. Elle fixe ses propres règles, primes, logement de fonction, congés, préavis, indemnités.

Cette convention distingue deux grandes catégories, selon le logement.

• La catégorie A, un poste où le logement de fonction est possible.
• La catégorie B, un poste où le logement de fonction est obligatoire, souvent un gardien logé à temps plein.

Cette distinction n’est pas cosmétique. Elle commande les durées de préavis et le calcul des indemnités de départ, comme on le verra plus loin.

Le logement de fonction, un salaire en nature

Le logement mis à disposition du gardien, la loge, n’est pas un cadeau. Il constitue un salaire en nature, un avantage évalué en argent, compté comme une part de la rémunération. Sa valeur se calcule en appliquant à la surface d’habitation, dans la limite de 60 m², un prix au mètre carré défini par la convention, revu chaque année.

L’entretien de ce logement se partage un peu comme entre un propriétaire et un locataire.

Le syndicat doit notamment refaire les embellissements (peintures, revêtements) selon une périodicité fixée par la convention, installer le chauffage s’il n’y a pas d’installation collective, et fournir l’eau gratuitement.

Le gardien, lui, prend à sa charge les fluides correspondant à son usage personnel (eau chaude, gaz, électricité, sur compteurs posés aux frais de l’employeur) et les impôts liés au logement (taxe d’habitation, taxe d’ordures ménagères, redevance).

Ce qui se récupère sur les locataires

C’est la question qui intéresse le plus les copropriétaires bailleurs. Les charges de gardien font partie des charges récupérables sur le locataire, mais selon une règle bien précise, qui dépend de ce que le gardien fait réellement.

Tâches assurées par le gardien	Part récupérable sur le locataire
Entretien des parties communes et gestion des déchets	75 %
Une seule de ces deux tâches	40 %

Un gardien qui nettoie les communs et sort les poubelles ouvre une récupération de 75 % de ses charges ; un gardien qui n’assure qu’une des deux, seulement 40 %. Comme toujours pour les charges récupérables, cette répercussion se fait dans la limite de trois ans, et c’est au bailleur de la mener auprès de son locataire.

La rupture du contrat

Le départ d’un gardien se prépare, car il obéit à des règles strictes. Un licenciement doit être motivé et notifié dans le respect du Code du travail. Un point est souvent ignoré. « L’incompatibilité d’humeur » n’est pas un motif valable de licenciement. Les motifs recevables sont la faute, le motif économique, l’inaptitude, auxquels s’ajoute la rupture conventionnelle.

Les préavis varient selon la catégorie.

Situation	Catégorie	Préavis
Licenciement	A	1 mois (2 mois après 2 ans d’ancienneté)
Licenciement	B	3 mois
Mise à la retraite	B	6 mois

Sur la retraite, deux repères comptent. La mise à la retraite d’office n’est possible qu’à partir de 70 ans. Avant cet âge, à compter de celui fixé au 1° de l’article L. 351-8 du code de la sécurité sociale — l’âge légal augmenté de trois ans, soit 67 ans pour les générations actuelles, et qui varie donc selon l’année de naissance —, l’employeur doit interroger le salarié par écrit trois mois avant son anniversaire sur son intention de partir. Une réponse négative, ou l’absence d’interrogation, lui interdit la mise à la retraite pendant l’année qui suit, et la procédure se répète chaque année jusqu’au soixante-neuvième anniversaire. Dans tous les cas, le logement de fonction doit être libéré à l’expiration du préavis.

La santé du gardien, une obligation de l’employeur

Employer un gardien, c’est aussi répondre de sa sécurité. Tout employeur doit établir un document unique d’évaluation des risques (DUER). Il identifie les risques auxquels le gardien est exposé, les classe, et prévoit les actions pour les réduire. La convention et le Code du travail recensent plusieurs familles de risques pour ce métier, physiques, psychosociaux (dont les agressions verbales de résidents), de manutention, sanitaires (produits d’entretien), d’incendie, entre autres.

Cela se traduit par des équipements de protection (chaussures, gants, masques), des formations obligatoires, et le droit, pour le gardien, de se retirer d’une situation de danger grave et imminent. Négliger cette prévention expose le syndicat, employeur, à voir sa responsabilité recherchée.

Les idées reçues

L’idée reçue	La réalité
« Le gardien est employé par le syndic »	Non. L’employeur est le syndicat des copropriétaires
« Le syndic peut créer ou supprimer le poste »	Non. Seule l’assemblée fixe le nombre et la catégorie des emplois
« Le logement de fonction est gratuit et neutre »	Non. C’est un salaire en nature, évalué et compté
« On récupère toujours 75 % sur le locataire »	Non. 75 % si deux tâches, 40 % si une seule
« On peut licencier pour incompatibilité d’humeur »	Non. Ce n’est pas un motif valable
« Le gardien part à la retraite à 65 ans »	Non. La mise à la retraite d’office n’est possible qu’à 70 ans

Les questions qui reviennent

Le conseil syndical peut-il décider seul d’embaucher un gardien ?

Non. La création d’un poste de gardien, comme sa suppression, relève de l’assemblée générale, seule compétente pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. Le conseil syndical peut préparer et proposer, mais c’est l’assemblée qui décide, puis le syndic qui embauche au nom du syndicat.

Peut-on demander à un gardien logé une période d’essai de trois mois ?

Non. Pour un gardien logé (catégorie A ou B), la période d’essai est de deux mois. Réclamer trois mois serait illégal. C’est la convention collective qui fixe ces durées, et elles s’imposent à l’employeur.

Combien des charges de gardien mon locataire doit-il rembourser ?

75 % si le gardien assure à la fois l’entretien des parties communes et la gestion des déchets ; 40 % s’il n’assure qu’une seule de ces deux tâches. Cette part se récupère dans la limite de trois ans, et c’est à vous, bailleur, de la régulariser auprès de votre locataire, sur la base des informations fournies par le syndic.

Qui entretient le logement du gardien ?

L’entretien se partage. Le syndicat refait les embellissements selon une périodicité conventionnelle, installe le chauffage à défaut d’installation collective et fournit l’eau gratuitement. Le gardien prend en charge ses fluides personnels et les impôts liés au logement (taxe d’habitation, ordures ménagères). C’est une logique proche de celle qui unit un propriétaire et son locataire.

Ce que dit la loi. La répartition des rôles (assemblée, syndic, syndicat employeur) figure à l’article 31 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le statut du personnel d’immeuble relève de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, qui complète le Code du travail. La liste des charges récupérables sur le locataire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Notre méthode de vérification est détaillée sur la page Sources.

Pour aller plus loin, les charges récupérables sur le locataire, la régularisation des charges, les charges de copropriété, le règlement de copropriété. Au glossaire, syndicat des copropriétaires, conseil syndical, charges de copropriété.