Airbnb en copropriété, ce que le règlement autorise

Un copropriétaire loue son appartement à la nuitée, un voisin s'en plaint. A-t-il le droit ? La réponse n'est pas dans la loi Airbnb, mais dans le règlement de copropriété, et depuis 2024 dans une nouvelle règle de majorité qui permet à l'assemblée d'interdire sans réunir l'unanimité.

Louer est un droit, en principe

Commençons par le principe, souvent méconnu de ceux qui voudraient interdire toute location. Un copropriétaire possède son logement avec les attributs de la propriété, le droit d'y vivre, celui d'en tirer des revenus, celui d'en disposer. Louer relève du deuxième, le droit de tirer des revenus de son bien.

Aucune clause du règlement ne peut donc interdire purement et simplement la location d'un appartement. Un règlement qui prétendrait le faire serait illicite. La liberté de louer est la règle. Mais cette règle connaît une limite selon le type de location.

La location courte durée, une activité commerciale

La location saisonnière de type Airbnb n'est pas traitée comme une location classique. Elle est considérée comme une activité commerciale, et c'est ce qui change tout.

Or beaucoup de règlements réservent l'immeuble à un usage d'habitation, à l'exclusion du commerce. C'est la fameuse clause d'habitation bourgeoise. Quand elle figure au règlement, l'activité Airbnb, jugée commerciale, ne peut pas être exercée dans la résidence. Plusieurs décisions de justice vont dans ce sens. Le copropriétaire garde donc le droit de louer à un locataire pour son habitation, mais pas d'exploiter son lot en meublé touristique si le règlement pose une clause bourgeoise.

Reconnaître une clause d'habitation bourgeoise

Encore faut-il lire correctement le règlement, car toutes les clauses bourgeoises ne se valent pas. Il en existe 2 variantes.

Dans les 2 cas, l'activité commerciale est exclue, et l'Airbnb tombe sous le coup de la restriction. La nuance entre les 2 joue surtout pour les professions libérales (un médecin, un avocat), que la clause simple tolère mais que la clause exclusive écarte. Pour la location touristique, jugée commerciale, la conclusion est la même, elle est bloquée.

La clause n'est valable que si la destination la justifie

Une clause restrictive ne s'impose pas dans le vide. Le règlement ne peut restreindre les droits des copropriétaires que si c'est justifié par la destination de l'immeuble. C'est une protection de fond. On ne limite pas un droit sans raison tenant à la vocation de la copropriété.

Pour l'Airbnb, cela veut dire que la validité de la clause bourgeoise s'apprécie au regard de la destination, à savoir le standing de l'immeuble, les activités qu'il autorise déjà, sa taille, sa configuration. Dans un immeuble résidentiel de standing, une clause qui écarte l'activité touristique est cohérente avec sa destination et tient.

Lever la clause exige l'unanimité

Et si un copropriétaire, ou même plusieurs, voulaient faire sauter la clause pour autoriser l'Airbnb dans l'immeuble ? Il ne s'agit plus d'un simple vote de gestion courante. Autoriser une activité commerciale là où le règlement l'exclut revient à modifier la destination de l'immeuble.

Or une telle modification suppose l'unanimité des copropriétaires. Il faudrait que tous, sans exception, acceptent de transformer la vocation de leur immeuble. Dans un immeuble doté d'une clause bourgeoise, l'Airbnb reste donc difficile à autoriser contre l'avis d'un seul copropriétaire.

Interdire, en revanche, ne demande plus l'unanimité

C'est la nouveauté du sujet, et elle va dans l'autre sens. Jusqu'en 2024, interdire le meublé de tourisme dans un immeuble qui ne l'excluait pas déjà supposait de modifier le règlement à l'unanimité, seuil rarement atteint. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a ajouté une lettre d) à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L'assemblée peut désormais décider cette interdiction à la double majorité de l'article 26, c'est-à-dire la majorité des copropriétaires en nombre représentant au moins les deux tiers des voix.

Deux conditions cumulatives encadrent cette faculté, et elles en réduisent nettement la portée.

Le meublé de tourisme s'entend ici au sens du premier paragraphe de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, et la résidence principale au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a déclaré ce dispositif conforme à la Constitution par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026.

La mesure est réversible. Ce qui a été interdit à la double majorité peut être levé selon les mêmes règles de modification du règlement.

Quand le syndic engage sa responsabilité

Le gestionnaire a ici un rôle à jouer. Supposons qu'une résolution autorisant les locations Airbnb soit inscrite à l'ordre du jour, votée et approuvée, alors que le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise. Des troubles de voisinage apparaissent, des copropriétaires se plaignent.

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée. Il n'a émis aucune contre-indication au moment du vote d'une résolution manifestement contraire au règlement. Deux fondements se cumulent, le manquement à son devoir de conseil (il aurait dû alerter l'assemblée) et le non-respect du règlement de copropriété, qui prévoyait cette clause bourgeoise. Le syndic n'est pas un simple greffier de l'assemblée. Quand une résolution heurte le règlement, il doit le dire.

Et les troubles de voisinage ?

Reste le quotidien, le bruit, les allées et venues, la sécurité. Le droit de jouir de son lot s'exerce toujours sous une double condition, ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Une location, même autorisée, qui génère des nuisances répétées relève des troubles de voisinage, que le syndic traite comme tels, rappel du règlement, mise en demeure, puis action si nécessaire. L'autorisation de louer ne couvre jamais le droit de nuire.

Les idées reçues

• « Le règlement peut interdire toute location »

  Non. Interdire la location en bloc est illicite

• « L'Airbnb est une location comme une autre »

  Non. La courte durée est jugée activité commerciale

• « S'il n'y a pas de clause spéciale Airbnb, c'est autorisé »

  Pas forcément. Une clause bourgeoise suffit à l'exclure

• « Une majorité suffit pour autoriser l'Airbnb »

  Non. Lever la clause modifie la destination, d'où l'unanimité

• « Interdire l'Airbnb demande l'unanimité »

  Plus depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Double majorité de l'article 26, sous 2 conditions

• « On peut interdire le meublé de tourisme partout »

  Non. Il faut un règlement excluant déjà le commerce, et les résidences principales restent hors champ

• « Le syndic n'a qu'à appliquer le vote de l'AG »

  Non. Il doit alerter si la résolution viole le règlement

Les questions qui reviennent

Comment savoir si l'Airbnb est possible dans mon immeuble ?

Lisez la clause de destination du règlement de copropriété. Si elle réserve l'immeuble à un usage d'habitation bourgeoise, la location de courte durée, considérée comme commerciale, y est en principe exclue. En l'absence d'une telle clause, la question se pose différemment, mais la destination de l'immeuble reste toujours la limite à respecter.

Un copropriétaire fait déjà de l'Airbnb malgré la clause, que peut faire le syndic ?

Le syndic s'appuie sur le règlement. Une activité commerciale exercée en violation d'une clause bourgeoise justifie un rappel à l'ordre, une mise en demeure de cesser, et le cas échéant une action pour faire respecter le règlement. Le règlement engage contractuellement chaque copropriétaire dès l'achat de son lot, qu'il l'ait lu ou non.

L'assemblée peut-elle autoriser l'Airbnb pour tout l'immeuble ?

Seulement à l'unanimité, car cela modifie la destination de l'immeuble. Une résolution votée à une majorité ordinaire, contre une clause bourgeoise existante, est fragile, et le syndic qui la laisse passer sans alerter l'assemblée engage sa responsabilité. Mieux vaut poser clairement la question de la destination avant tout vote.

Et pour l'interdire, quelle majorité ?

La double majorité de l'article 26 s'applique depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, sous 2 conditions. Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, et les lots visés ne doivent pas être la résidence principale de leur occupant. Si le règlement ne comporte pas cette exclusion préalable, l'unanimité reste requise. Le décompte des 2 seuils se vérifie au simulateur de majorités.

La clause bourgeoise interdit-elle aussi d'exercer une profession libérale ?

Cela dépend de sa forme. Une clause bourgeoise simple admet en général les professions libérales. Une clause bourgeoise exclusive les écarte aussi. Dans les 2 cas, l'activité commerciale, dont relève l'Airbnb, reste exclue. C'est la lettre exacte du règlement qui doit être consultée.

Pour aller plus loin, le règlement de copropriété, les horaires de travaux, les majorités en assemblée, le contrat de syndic et son devoir de conseil. Au glossaire, règlement de copropriété, parties privatives, syndicat des copropriétaires.

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