DPE collectif, qui est concerné et quand (2024-2028)

Le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. L'obligation est entrée en vigueur par paliers, 2024 pour les plus de 200 lots, 2025 pour les 50 à 200 lots, 2026 pour les moins de 50 lots. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés anciennes sont donc concernées, outre-mer excepté (2028).

Si votre immeuble n'a toujours pas le sien, vous êtes donc en retard, comme beaucoup. Ce que ce diagnostic contient, comment il se vote, ce qu'il coûte vraiment, et surtout ce qu'il déclenche pour les années qui viennent.

Qui est concerné, et depuis quand

Deux conditions cumulatives, un usage principal d'habitation, et un permis de construire antérieur à 2013 (les immeubles récents, construits sous la RT 2012, en sont dispensés). Le diagnostic est valable 10 ans.

Le compte des « lots » s'entend ici de tous les lots de la copropriété, caves et parkings compris. Le seuil de 50 est donc atteint plus vite qu'on ne croit.

Ce que c'est, et ce que ce n'est pas

Le DPE que tout le monde connaît est individuel. Il note un logement, de A à G, lors d'une vente ou d'une location. Le DPE collectif applique la même méthode à l'immeuble entier, bâti, toiture, façades, menuiseries, chauffage collectif. Il donne la classe énergétique de la copropriété et des recommandations de travaux chiffrées en ordres de grandeur.

Il ne remplace ni l'audit énergétique (qui va plus loin, avec des scénarios de travaux détaillés), ni le plan pluriannuel de travaux, ni le diagnostic technique global. Il en est la première brique, l'état des lieux qui alimente tout le reste.

Le diagnostic a un avantage auquel personne ne pense avant de l'avoir commandé. Les DPE individuels des lots peuvent être générés à partir du DPE collectif. Un copropriétaire qui vend ou loue n'a plus à commander et payer son propre diagnostic, celui de l'immeuble sert de base à celui de son appartement. Sur une copropriété de 40 lots où 3 ou 4 mutations et locations se succèdent chaque année, le diagnostic collectif se rembourse tout seul en quelques années.

Comment ça se vote, combien ça coûte

La réalisation du DPE collectif se décide en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24, la plus facile à obtenir, celle des obligations légales. Seuls comptent les votes exprimés des présents et représentés. Le coût dépend de la taille et de la complexité de l'immeuble (comptez un devis par diagnostiqueur certifié, comparez-en 2 ou 3) et se finance comme une dépense courante, répartie aux tantièmes généraux.

Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour avec les devis, l'assemblée vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, puis le rapport est tenu à disposition de tous, extranet compris. Vous pouvez vérifier le décompte du vote avec notre simulateur de majorités.

Ce que le DPE collectif déclenche ensuite

Un diagnostic n'isole aucun mur. Son intérêt est d'enclencher la suite, dans un calendrier qui se resserre.

S'y ajoute le gel des loyers des logements F et G, déjà en vigueur. Plus d'augmentation possible, ni en cours de bail ni entre 2 locataires.

La difficulté propre à la copropriété. Un bailleur ne peut pas sortir seul son lot de la classe F. L'essentiel de la performance se joue sur les parties communes, toiture, façades, chauffage collectif, que seul le syndicat des copropriétaires peut rénover, par un vote. D'où l'enchaînement logique, DPE collectif, puis audit ou DTG, puis plan pluriannuel de travaux, puis travaux financés notamment par le fonds de travaux.

Une copropriété de 40 lots classée F fait son DPE collectif en 2026, elle y était tenue depuis janvier. Les bailleurs de l'immeuble ont jusqu'au 1er janvier 2028 avant de ne plus pouvoir relouer. Or une rénovation d'ampleur demande couramment 2 à 3 ans entre l'audit, le vote, le financement et la fin du chantier. L'assemblée qui attend 2027 pour s'y mettre a déjà perdu la course. Celle qui vote l'audit dans la foulée du DPE garde une chance de tenir l'échéance.

Les idées reçues

• « Moins de 50 lots, on n'est pas concernés »

  C'était vrai jusqu'à fin 2025. Depuis le 1er janvier 2026, si.

• « L'immeuble est récent, il faut quand même le faire »

  Permis postérieur au 1er janvier 2013, dispense.

• « Le DPE collectif vaut plan de travaux »

  Non, c'est l'état des lieux. Le PPT et l'audit restent des démarches distinctes.

• « Chaque vendeur doit refaire son DPE »

  Non, les DPE des lots peuvent être générés depuis le DPE collectif.

• « Un lot classé F peut encore se louer, rien ne presse »

  Relouer reste possible jusqu'à fin 2027, mais le loyer est déjà gelé, et la rénovation collective prend des années.

• « Les caves ne comptent pas dans les 50 lots »

  Tous les lots comptent, annexes comprises.

Trois questions de copropriétaires

Notre assemblée refuse de voter le DPE collectif, que risque-t-on ?

Aucune amende automatique n'est prévue à ce jour, mais le risque est ailleurs. Sans DPE collectif, chaque bailleur repaye son diagnostic individuel, l'immeuble reste aveugle sur sa classe, et la responsabilité du syndic peut être recherchée pour ne pas avoir mis la copropriété en conformité avec une obligation légale. Le syndic doit au minimum réinscrire la question à l'ordre du jour.

Par où commence une copropriété classée F qui veut agir ?

Par la hiérarchie des déperditions. Dans un immeuble courant, la toiture et les murs perdent plus de chaleur que les fenêtres. L'audit énergétique qui suit le DPE chiffre les scénarios. L'expérience montre qu'isoler l'enveloppe et régler la ventilation font gagner davantage de classes que remplacer les menuiseries en premier. C'est exactement l'arbitrage que le plan pluriannuel met ensuite en musique.

Locataire d'un logement G, puis-je exiger des travaux ?

Vous pouvez invoquer le critère de décence énergétique. Depuis 2025, un logement G proposé à la location ne le respecte plus pour les nouveaux baux. En cours de bail, le levier principal est le gel du loyer et, en cas de litige, la commission départementale de conciliation. Le bailleur, lui, dépendra du vote de sa copropriété pour la rénovation lourde, raison de plus pour qu'il pousse le sujet en assemblée.

Pour aller plus loin, le plan pluriannuel de travaux, calendrier et vote, le fonds de travaux qui finance la rénovation, et le calculateur de cotisation au fonds de travaux.

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