Ascenseur en copropriété, entretien, pannes et charges

Un ascenseur est un équipement collectif dont la panne se répercute sur tout l'immeuble. Derrière le bouton d'appel, 2 obligations légales pèsent en permanence sur la copropriété, avec un entretien au contenu précis et une facture qui se partage selon l'usage.

Deux obligations permanentes

La copropriété, propriétaire de l'ascenseur, doit tenir 2 engagements sans interruption.

Le premier est un contrat d'entretien conclu avec un professionnel de son choix, pour une durée minimale d'un an. Ce contrat garantit le bon fonctionnement de l'appareil et la sécurité des usagers. C'est le syndic qui le signe et le suit au nom du syndicat des copropriétaires.

Le second est un contrôle technique de l'installation, à faire réaliser tous les 5 ans par une personne indépendante de l'entreprise d'entretien. Ce contrôle vérifie que les dispositifs de sécurité sont présents, en bon état, et repère tout défaut dangereux pour les usagers.

Ces 2 obligations ne sont pas optionnelles. Le propriétaire qui ne respecte pas ses obligations de sécurité, de contrôle et d'entretien s'expose à une amende et voit sa responsabilité engagée en cas d'accident.

Ce que couvre l'entretien courant

Le contrat d'entretien répond à un contenu minimal fixé par la réglementation. Il ne s'agit pas de passer une fois par an. La surveillance est rapprochée.

Cet entretien courant, la réparation ou le remplacement de petites pièces d'usure, le dépannage, tout cela relève du contrat et ne se revote pas à chaque intervention. Ce que le contrat ne couvre pas, en revanche, c'est le gros œuvre.

Pannes lourdes et modernisation passent par l'assemblée

Une panne banale se règle par l'entreprise d'entretien, dans le cadre du contrat. Mais quand l'ascenseur est vétuste et qu'il faut remplacer la machinerie, moderniser la cabine ou mettre l'installation en conformité, on change de registre. Ce sont des travaux, votés en assemblée générale, avec devis et budget dédié.

Entre les 2, un cas particulier. Si une panne compromet la sécurité et ne peut attendre la prochaine assemblée, le syndic peut engager les mesures nécessaires au titre des travaux urgents, quitte à convoquer ensuite pour ratification. C'est le même mécanisme que pour les autres travaux urgents de l'immeuble.

Rappelons au passage que les grandes campagnes de mise en sécurité des ascenseurs anciens, imposées par tranches dans les années 2010, sont désormais derrière nous. La question du jour est l'entretien et, pour les appareils vieillissants, la modernisation.

Qui paie les charges d'ascenseur

C'est la source de conflit numéro un. L'ascenseur n'est pas payé par tous de la même façon, parce que tous n'en profitent pas autant.

Les charges d'un équipement commun se répartissent selon l'utilité que chaque lot en retire, et non selon de simples tantièmes de propriété. Plus on habite haut, plus on paie. Le rez-de-chaussée est fréquemment exonéré, à condition que le règlement de copropriété le prévoie. Cette clé de répartition figure dans le règlement et l'état de répartition des charges. C'est lui qui fait foi, pas l'intuition de chacun.

Un copropriétaire du rez-de-chaussée qui n'a aucun accès nécessitant l'ascenseur (pas de cave desservie, pas de parking en sous-sol) est souvent hors de la grille de l'ascenseur. Mais si une cave au sous-sol lui est attribuée, l'utilité réapparaît, et la contribution avec elle. Pour comprendre le principe, notre article sur le calcul des tantièmes détaille cette logique d'utilité.

Les idées reçues

• « Un contrôle annuel suffit »

  Le contrôle technique est quinquennal, mais l'entretien impose des visites toutes les 6 semaines

• « L'entreprise d'entretien fait aussi le contrôle »

  Le contrôle technique doit être réalisé par une personne indépendante de l'entretien

• « Tout le monde paie l'ascenseur pareil »

  Les charges se répartissent selon l'utilité, les étages élevés paient plus

• « Le rez-de-chaussée ne paie jamais »

  Il est souvent exonéré, mais seulement si le règlement le prévoit et sans desserte au sous-sol

• « Changer la cabine relève du contrat d'entretien »

  Non, la modernisation est un travail voté en assemblée

Les questions qui reviennent

Le contrôle technique d'un ascenseur est-il obligatoire tous les ans ?

Non, le contrôle technique est quinquennal, soit une fois tous les 5 ans, et doit être confié à un intervenant indépendant de l'entreprise d'entretien. C'est l'entretien courant, lui, qui suppose des visites régulières, de l'ordre d'une toutes les 6 semaines.

Qui signe le contrat d'entretien de l'ascenseur ?

Le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires. Il choisit le prestataire, suit les interventions et présente les dépenses aux comptes. Le contrat est conclu pour un an minimum.

Un copropriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer l'ascenseur ?

Souvent non, mais cela dépend du règlement de copropriété. Les charges d'ascenseur se répartissent selon l'utilité. Un lot du rez-de-chaussée sans desserte au sous-sol en est généralement exonéré. Si une cave ou un parking en sous-sol lui est rattaché, l'utilité réapparaît et il contribue.

Qui paie quand l'ascenseur tombe en panne ?

Le dépannage courant est compris dans le contrat d'entretien, financé par les charges d'ascenseur. Si la panne révèle une vétusté nécessitant un remplacement, il s'agit de travaux. Ils sont votés en assemblée et financés par les copropriétaires concernés selon la même clé d'utilité.

Pour aller plus loin, les charges de copropriété, le calcul des tantièmes, les travaux urgents, le chauffage collectif. Au glossaire, charges spéciales, clé de répartition, parties communes, carnet d'entretien.

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