Conseil syndical · son rôle, ses pouvoirs et ses limites

Le conseil syndical est le groupe de copropriétaires élus, bénévoles, qui assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il ne gère pas l’immeuble (c’est le rôle du syndic) et ne décide pas à la place de l’assemblée générale, sauf délégation expressément votée.

C’est pourtant l’organe le plus déterminant pour la santé d’une copropriété. Sans conseil actif, le syndic travaille sans contre-pouvoir, les comptes ne sont vérifiés par personne et les contrats se renouvellent sans mise en concurrence. Ce qu’il peut faire, ce qu’il ne peut pas, et comment y siéger.

Ses deux missions permanentes

Assister. Le conseil donne son avis au syndic et à l’assemblée, sur sollicitation ou de sa propre initiative. Certaines consultations sont obligatoires :

• son avis sur les marchés et contrats dépassant le seuil fixé par l’assemblée est joint à la convocation ;
• il organise la mise en concurrence des contrats de syndic avant chaque désignation (le mode d’emploi complet dans notre guide changer de syndic) ;
• il participe avec le syndic à l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée ;
• en cas de travaux urgents, le syndic recueille son avis avant d’appeler une provision (limitée au tiers du devis).

Contrôler. Le conseil vérifie la comptabilité et la concordance entre les décisions votées et leur exécution réelle. Son principal levier, le droit d’accès aux documents. Il peut prendre connaissance et copie de toutes pièces, correspondances et registres de la gestion. Si le syndic ne transmet pas sous un mois, des pénalités par jour de retard s’imputent sur sa rémunération forfaitaire. C’est l’une des rares sanctions automatiques du droit de la copropriété.

Un point de méthode que la formation martèle. Le contrôle sérieux se fait sur les pièces brutes (factures, relevés bancaires, contrats), avant l’assemblée, pas sur les annexes comptables déjà mises en forme.

Ce que le conseil syndical ne peut pas faire

La confusion la plus répandue mérite d’être dite nettement. Le conseil syndical ne gère pas la copropriété.

• Il ne signe pas les contrats (c’est le syndic) ;
• il ne vote pas les travaux (c’est l’assemblée, voir les majorités) ;
• il ne désigne pas le syndic (c’est l’assemblée) ;
• il n’engage pas les dépenses, hors délégation.

Son pouvoir est celui de l’information et de la recommandation. Bien utilisé, il suffit à changer la gestion d’un immeuble.

La délégation de pouvoir, l’exception encadrée

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 (article 21-1 de la loi), l’assemblée peut, à la majorité de l’article 25, déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de la majorité simple de l’article 24, typiquement les petits travaux d’entretien et le choix de devis courants.

Condition	Règle
Composition	Au moins 3 membres
Durée	2 ans, renouvelable par l’assemblée
Budget	Montant maximal fixé par l’assemblée, inscrit au budget prévisionnel
Assurance	Responsabilité civile obligatoire pour les membres
Fonctionnement	Décisions à la majorité des membres (voix du président prépondérante), consignées dans un procès-verbal

Ce que la délégation ne peut jamais couvrir, l’approbation des comptes, le vote des budgets, la mise à jour du règlement de copropriété, et rien de ce qui relève des articles 25 ou 26.

Qui peut siéger, et qui ne peut pas

Peuvent être élus, les copropriétaires, leurs conjoints ou partenaires de PACS, leurs ascendants et descendants (depuis 2019, parents et enfants, pas les frères et sœurs), les usufruitiers et nus-propriétaires, les indivisaires.

Ne peuvent jamais siéger, le syndic, ses salariés, leurs conjoints et proches. Le contrôleur ne peut pas être le contrôlé.

L’élection se fait en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 (avec second tour possible à l’article 24 si un candidat a réuni le tiers des voix), candidat par candidat. La révocation d’un membre suit la même majorité, pour motif légitime. Si un quart des sièges devient vacant, le conseil n’est plus régulièrement constitué et une nouvelle élection s’impose.

Et s’il n’y a pas de candidats ?

Situation de plus en plus fréquente. Trois cas où la copropriété peut fonctionner sans conseil syndical :

1. l’assemblée y renonce par un vote à la double majorité de l’article 26 ;
2. aucun candidat ne se présente ou n’obtient la majorité (le fait est constaté au procès-verbal) ;
3. petite copropriété, 5 lots au plus, ou budget moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices.

L’absence de conseil a des effets concrets. Plus de mise en concurrence obligatoire des syndics, plus de contre-pouvoir sur les comptes. Un copropriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner des membres, mais la vraie solution est de susciter des candidatures, en rappelant que la charge est partagée et que la mission forme remarquablement bien au fonctionnement de la copropriété.

Les idées reçues

L’idée fausse	La réalité
« Le conseil syndical gère l’immeuble »	Non, il assiste et contrôle ; le syndic gère, l’assemblée décide.
« Le président du conseil a des pouvoirs propres »	Quasiment aucun, il coordonne ; sa voix ne prévaut qu’en cas d’égalité interne.
« La délégation permet de voter des travaux importants »	Non, uniquement des décisions de l’article 24, dans un budget fixé.
« Le frère d’un copropriétaire peut siéger »	Non, ascendants et descendants seulement, pas les collatéraux.
« Sans conseil syndical, rien ne change »	Si, plus de mise en concurrence obligatoire, plus de contrôle des comptes.

Trois questions de conseillers syndicaux

Par quoi commence un contrôle des comptes efficace ?

Par trois rapprochements simples, sur pièces brutes, le relevé bancaire du compte séparé face au grand livre (tout écart se justifie), cinq ou six factures tirées au hasard face aux contrats votés, et la liste des impayés face aux relances réellement envoyées. Deux heures par trimestre suffisent pour voir l’essentiel ; un contrôle annuel unique, la veille de l’assemblée, ne voit rien.

Un conseiller syndical engage-t-il sa responsabilité ?

Le conseiller bénévole agissant dans sa mission d’avis et de contrôle ne répond que de sa faute personnelle caractérisée, rare en pratique. Le vrai point de vigilance est la délégation de pouvoir. Dès que le conseil décide (au lieu de recommander), l’assurance responsabilité civile de ses membres devient obligatoire, et les décisions se consignent par écrit.

Le conseil peut-il exiger la mise en concurrence d’un contrat que le syndic veut renouveler ?

Oui pour le contrat de syndic lui-même, dont la mise en concurrence lui revient de droit. Pour les autres contrats (ménage, ascenseur, chaufferie), le conseil obtient les pièces, compare et fait inscrire à l’ordre du jour un vote sur un contrat concurrent. L’assemblée tranche. Un syndic ne peut pas s’opposer à l’inscription de cette question.

Ce que dit la loi. Articles 21 et 21-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (délégation de pouvoir, accès aux documents).

Pour aller plus loin, si le contrôle vous donne envie de passer à la gestion, lisez devenir syndic bénévole ; et pour préparer vos interventions en assemblée, le calcul des majorités.

Les modèles qui vont avec. La mise en demeure du syndic (le recours écrit du conseil syndical) et la démission du conseil, en Word et PDF gratuits.