Si le règlement ne dit rien, surélever un bâtiment se décide en assemblée

Ce qui s'est passé

Un ensemble immobilier de 4 bâtiments est soumis au statut de la copropriété. Une société civile immobilière y possède le lot n° 171, situé dans le bâtiment D de cet ensemble. Avec ce lot, elle détient une part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D, celles qui sont propres à ce bâtiment.

La société veut surélever le bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs. Elle fait inscrire son projet à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires. L'assemblée rejette les résolutions qui portent sur ce projet. La société demande alors à un tribunal d'annuler ces votes de refus. La société a aussi commencé des travaux de surélévation. Dans ce procès, le syndicat des copropriétaires demande à son tour au juge d'ordonner la remise des lieux dans leur état d'avant ces travaux.

Le 20 mars 2024, la cour d'appel de Paris rejette les demandes de la société. Pour le bâtiment D, elle ordonne à la société, sous astreinte, c'est-à-dire sous peine de payer une somme tant qu'elle n'obéit pas, d'arrêter les travaux de surélévation de la toiture. Elle lui ordonne aussi de remettre ce bâtiment, et notamment sa toiture, dans son état d'avant les constructions faites sans autorisation. Pour la cour d'appel, seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélever ce bâtiment et autoriser ces travaux lors d'une assemblée générale.

La société forme alors un recours devant la Cour de cassation contre cette décision de la cour d'appel. Selon elle, sauf si le règlement de copropriété prévoit autre chose, le droit de surélever un bâtiment réservé à l'usage privé d'un seul copropriétaire n'appartient qu'à lui. Elle soutient que le règlement ne disait rien du droit de surélever le bâtiment D, formé d'un seul lot privatif qui lui appartient.

1. 20 mars 2024Cour d'appel de Paris

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 2 avril 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Rejette le pourvoi. La décision d'appel est maintenue.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation rejette le recours de la société, et la décision de la cour d'appel est maintenue. Pour la Cour, quand le règlement de copropriété ne dit pas à qui revient le droit de surélever, ce droit appartient au syndicat des copropriétaires si le bâtiment comporte des parties communes, même spéciales. Cette règle vise la surélévation faite pour y créer de nouveaux locaux privatifs.

La Cour s'appuie sur les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965. Elle applique l'article 35 de cette loi dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, avant que le gouvernement le modifie par l'ordonnance du 30 octobre 2019.

La cour d'appel avait constaté que le bâtiment D était formé du lot de la société et de parties communes. Ce bâtiment n'était donc pas une partie privative. La cour d'appel avait aussi librement estimé que le droit de surélever ne faisait pas partie des parties communes spéciales de ce bâtiment, telles que le règlement de copropriété les définit. Elle en a déduit avec raison que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder ce droit et autoriser les travaux de surélévation lors d'une assemblée générale. L'argument de la société, pour qui ce droit n'appartenait qu'à elle, est donc écarté. La Cour écarte aussi un second argument de la société sans explication, parce qu'il ne peut manifestement pas faire annuler la décision.

La société est condamnée à payer les frais du procès, et à verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Il résulte des articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires

Il résulte des articles 3 et 35, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019

Les textes appliqués

• Article 3 de la loi du 10 juillet 1965Dans le résumé de la Cour↗
• Article 35 de la loi du 10 juillet 1965Dans le résumé de la Cour↗
• Article 1134 du code civilCité dans l'arrêt↗

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 avril 2026, 24-15.059, Publié au bulletin↗
• L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, est en vigueur depuis le 1er juin 2020. La décision d'aliéner aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26. Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité. Ce droit joue à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.Voir la source↗
• L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, était en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020. La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exigeait la majorité prévue à l'article 26. Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficiaient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Ils bénéficiaient du même droit de priorité à l'occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation.Voir la source↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 20 avril 2026. Explication relue en septembre 2026.