Même non publié, le règlement s'impose à l'acheteur qui l'a accepté dans son acte

Ce qui s'est passé

Dans un ensemble immobilier, un règlement de copropriété est enregistré le 30 mars 1966. Cet enregistrement n'est pas une publication, et le règlement n'est pas publié au fichier immobilier. Le 14 janvier 2000, une société civile immobilière y acquiert des lots. Son acte d'acquisition mentionne le règlement. Selon cet acte, la société a pris connaissance de toutes les clauses du règlement, et elle déclare accepter d'acquérir ses lots, qu'ils dépendent d'une copropriété ou d'un lotissement. L'acte signale aussi que le vendeur avait contesté la décision du tribunal du 30 avril 1997, qui constatait que l'ensemble relevait de la copropriété. L'ensemble relève du statut de la copropriété, selon une décision définitive d'une cour d'appel du 7 mars 2002.

Le 5 juin 2007, la société attaque en justice le syndicat des copropriétaires pour faire établir un règlement de copropriété, puisque le précédent n'a pas été publié. Elle demande ensuite l'annulation des assemblées générales tenues chaque année depuis. Un copropriétaire se joint au procès, et il demande au juge d'ordonner au syndicat des copropriétaires d'appeler les charges selon le règlement du 30 mars 1966. Il demande aussi à être indemnisé de ses préjudices.

Le 21 mars 2024, la cour d'appel d'Aix-en-Provence juge que la copropriété n'a pas de règlement. Pour elle, le règlement de 1966 n'a pas été publié selon les règles d'un décret du 14 octobre 1955. Elle ajoute que ce règlement ne s'impose pas à la société, parce que la contestation du vendeur, signalée dans l'acte, créait un doute sur les biens acquis. Selon elle, la société n'avait donc pas pleinement accepté l'organisation de la copropriété. La cour d'appel approuve à la place le règlement rédigé par l'expert désigné par le juge. Elle annule aussi des décisions de plusieurs assemblées générales, et elle rejette les demandes du copropriétaire. Elle refuse en revanche d'annuler une assemblée générale contestée par la société.

Les 2 recours formés contre cette décision sont joints, c'est-à-dire examinés ensemble par la Cour de cassation. Dans son recours, le copropriétaire soutient que l'absence de publication ne prive pas la copropriété de son règlement. Il ajoute que, d'après la cour d'appel elle-même, l'acte d'acquisition montrait que la société avait pris connaissance de toutes les clauses du règlement.

1. 21 mars 2024Cour d'appel d'Aix-en-Provence

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 12 février 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Casse en partie la décision d'appel.

3. Cour d'appel d'Aix-en-Provence

   L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation casse en partie la décision de la cour d'appel. Seul reste jugé le refus de la cour d'appel d'annuler l'une des assemblées générales contestées par la société.

L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété ne s'impose à ceux qui acquièrent un lot d'un copropriétaire qu'à partir de sa publication au fichier immobilier. L'article 4 du décret du 17 mars 1967 ajoute que, même non publié, le règlement s'impose à l'acquéreur dont l'acte constate expressément qu'il le connaissait déjà et qu'il en a accepté les obligations. La Cour en déduit que l'existence d'un règlement de copropriété ne dépend pas de sa publication. Sans publication, le règlement s'impose quand même à l'acquéreur, lorsque son acte d'acquisition montre qu'il le connaissait déjà et qu'il en a accepté les obligations.

La cour d'appel avait pourtant relevé que personne ne contestait qu'un notaire avait rédigé un règlement de copropriété les 28 février 1966 et 7 mai 1967. Elle avait aussi relevé que, d'après l'acte d'acquisition de la société, celle-ci avait pris connaissance de toutes les clauses de ce règlement. Dans cet acte, la société déclarait accepter d'acquérir ses lots, qu'ils dépendent d'une copropriété ou d'un lotissement. En jugeant malgré cela que la copropriété n'avait pas de règlement, et que celui de 1966 ne s'imposait pas à la société, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations. Elle a donc mal appliqué la loi.

Sur un point de procédure, la Cour constate que le recours du copropriétaire ne vaut plus contre une autre société, qui n'est pas celle qui a acquis les lots. Le copropriétaire ne lui avait pas signifié, c'est-à-dire remis officiellement, ses arguments écrits dans le délai prévu. L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, avec d'autres juges.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.

Selon le second, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes conventionnels réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.

Il en résulte, d'une part, que l'existence d'un règlement de copropriété n'est pas subordonnée à sa publication, laquelle n'est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, d'autre part, qu'en l'absence de publication, le règlement de copropriété est opposable à ces derniers lorsqu'il ressort de leur acte d'acquisition qu'ils en ont eu préalablement connaissance et qu'ils ont adhéré aux obligations en résultant.

Les textes appliqués

• Article 13 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗
• Article 4 du décret du 17 mars 1967Au visa de l'arrêt↗
• Article 16 du code de procédure civileCité dans l'arrêt↗
• Article 978 du code de procédure civileCité dans l'arrêt↗
• Article 1134 du code civilCité dans l'arrêt↗

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 février 2026, 24-16.401 24-17.162, Inédit↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.