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Arrêt expliquéDécision casséeNon publié au BulletinDroits, conflits et assurances

Qui a seul l'usage d'un terrain commun démonte ce qui bloque le passage prévu au règlement

Qui a l'usage privatif d'une partie commune doit démonter ses installations gênant le droit qu'un autre copropriétaire tient du règlement.

Expliqué par .

L'essentiel

  1. 01

    Pour la Cour de cassation, le copropriétaire qui a l'usage privatif d'une partie commune doit démonter les installations construites pour cet usage, si elles portent atteinte aux droits qu'un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété.

  2. 02

    Dans cette affaire, la cour d'appel avait jugé que l'enlèvement d'un abri pour véhicule revenait à la copropriété, et non aux copropriétaires qui avaient l'usage privatif du terrain. La Cour de cassation lui donne tort.

  3. 03

    Selon le code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, appliqué ici, une demande faite en appel n'est pas nouvelle si elle vise le même but que devant le premier juge. Peu importe qu'elle repose sur un fondement juridique différent, c'est-à-dire sur une autre règle de droit. Ici, la cour d'appel ne pouvait pas refuser d'examiner les demandes du copropriétaire au motif qu'elles étaient nouvelles, car elles visaient le même but que ses demandes de départ ou s'y rattachaient.

  4. 04

    La Cour de cassation annule toute la décision de la cour d'appel de Nouméa, qui jugera l'affaire de nouveau avec d'autres juges.

Ce qui s'est passé

Dans un ensemble en copropriété, un copropriétaire possède le lot 42. Ses voisins possèdent le lot 41, qui comporte la jouissance privative d'une parcelle de terrain, c'est-à-dire le droit d'en user pour ce lot alors qu'elle reste une partie commune. Sur cette parcelle, le règlement de copropriété donne au propriétaire du lot 42 un droit de passage de 4 mètres de large, à pied ou en véhicule.

Le copropriétaire attaque ses voisins en justice pour obtenir l'enlèvement d'un abri pour véhicule, appelé carport, et d'autres constructions qui réduisent son passage. Il réclame aussi une indemnité pour la gêne subie dans l'usage de son droit. Le premier juge lui donne raison, et une première décision d'appel confirme ce jugement. La Cour de cassation annule cette décision d'appel le 23 septembre 2021.

Entre-temps, les voisins ont démonté les installations. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Nouméa. Devant elle, le copropriétaire demande qu'il soit interdit à ses voisins de reconstruire un ouvrage qui limite son passage. Il réclame aussi de l'argent pour la gêne subie, et pour abus de procédure, c'est-à-dire pour un usage abusif de la justice. Les voisins demandent à leur tour qu'il les indemnise de leur préjudice moral et du coût de reconstruction des installations démontées.

Le 28 août 2023, la cour d'appel de Nouméa refuse d'examiner les demandes du copropriétaire, qu'elle juge nouvelles. Elle relève que sa demande de départ visait le respect du règlement de copropriété et l'enlèvement de l'abri et d'un portail. Elle relève aussi qu'il invoque désormais un trouble anormal du voisinage, entre 2006 et 2019, pour réclamer de l'argent.

La cour d'appel condamne aussi le copropriétaire à indemniser ses voisins du coût de reconstruction et de leur préjudice moral. Pour elle, avoir l'usage exclusif d'une partie commune ne la transforme pas en partie privative du lot. Elle ajoute que construire ou démolir sur une partie commune relève du syndicat des copropriétaires. Elle en déduit que l'enlèvement et le démontage revenaient à la copropriété, et non aux voisins.

Le copropriétaire forme alors un recours devant la Cour de cassation, contre le refus d'examiner ses demandes et contre sa condamnation.

  1. 28 août 2023Cour d'appel de Nouméa

    Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

  2. 29 janvier 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

    Casse la décision d'appel.

  3. Cour d'appel de Nouméa

    L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

Ce qu'il faut retenir

La Cour juge que le copropriétaire qui a l'usage privatif d'une partie commune doit démonter les installations construites pour cet usage, si elles portent atteinte aux droits qu'un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété. Selon le code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, une demande faite en appel n'est pas nouvelle si elle vise le même but que devant le premier juge, même si elle invoque une autre règle de droit.

La Cour de cassation annule en entier la décision de la cour d'appel de Nouméa.

Sur les demandes du copropriétaire, la Cour applique le code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Ce code interdit en principe de présenter des demandes nouvelles en appel. Mais une demande n'est pas nouvelle si elle vise le même but que devant le premier juge, même si elle s'appuie sur une autre règle de droit. Les parties peuvent aussi ajouter les demandes qui sont l'accessoire des premières, c'est-à-dire qui s'y rattachent, ou qui en sont la conséquence ou le complément. Ici, la demande d'interdire de reconstruire sur le terrain du passage visait le même but que les demandes de départ, même si elle s'appuyait sur une autre règle de droit. C'était aussi le cas de la demande d'indemnité pour la gêne subie. La demande d'argent pour abus de procédure était l'accessoire des demandes de départ. En jugeant ces demandes nouvelles, la cour d'appel a mal appliqué la loi.

Sur la condamnation du copropriétaire, la Cour s'appuie sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel chaque copropriétaire use librement des parties communes. Il ne doit pas pour autant porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Pour la Cour, le copropriétaire qui a la jouissance privative d'une partie commune doit démonter les installations construites pour cet usage, si elles portent atteinte aux droits qu'un autre copropriétaire tient du règlement. En jugeant que ce démontage revenait à la copropriété, et en condamnant pour ce motif le copropriétaire qui avait le droit de passage, la cour d'appel a mal appliqué la loi.

L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel de Nouméa, avec d'autres juges. Les voisins sont condamnés aux frais de ce recours, et doivent verser 3 000 euros au copropriétaire pour ses autres frais de procès.

Prenons un exemple

Noms et dates inventés

Madame Roux et l'abri construit sur le passage de Monsieur Blanc

Aux Glycines, Madame Roux a la jouissance privative d'un jardin, qui reste une partie commune. Le règlement de copropriété donne à Monsieur Blanc, propriétaire d'un autre lot, un droit de passage à pied de 1,50 mètre de large dans ce jardin.

  1. MarsMadame Roux fait construire un abri dans le jardin. L'abri ne laisse plus que 50 centimètres pour passer.
  2. AvrilMonsieur Blanc lui demande de retirer l'abri. Madame Roux refuse, parce que le jardin est une partie commune. Selon elle, c'est au syndicat des copropriétaires de démonter ce qui s'y trouve.
  3. JuinMonsieur Blanc saisit le juge pour obtenir le démontage de l'abri.

Et après

C'est à Madame Roux de démonter l'abri. Elle l'a fait construire pour son usage privatif, et il porte atteinte au droit de passage que le règlement donne à Monsieur Blanc. Que le jardin reste une partie commune ne l'en dispense pas.

Ce que cela change pour vous

Le copropriétaire qui a un usage privatif

Si vous avez l'usage privatif d'une partie commune, c'est à vous de démonter les installations construites pour cet usage qui portent atteinte au droit qu'un autre copropriétaire tient du règlement. Que cette partie reste commune ne vous en dispense pas.

Le copropriétaire qui a un droit de passage

Si le règlement de copropriété vous donne un droit sur une partie commune dont un autre copropriétaire a l'usage privatif, c'est à lui de démonter ses installations qui portent atteinte à ce droit.

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.

Aux termes du troisième, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.

Paragraphe 8 de l'arrêt

Aux termes de ce texte, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Paragraphe 12 de l'arrêt

Les textes appliqués

Les sources

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.

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