L'absence de géomètre-expert ne rend pas le règlement de copropriété invalide

Ce qui s'est passé

Le 17 août 2007, à la demande d'une société civile immobilière, un notaire établit le règlement de copropriété et l'état descriptif de division d'une copropriété. L'état descriptif de division découpe la copropriété en 2 lots, dessinés en vert et en jaune sur un plan joint aux actes. Ce plan est différent des plans initiaux du projet. Chaque lot comprend un chalet et un jardin privatif, et l'accès à la voie publique est une partie commune.

Le même jour, la société vend le lot du chalet B. Le 10 juillet 2008, la société fait réaliser un enrochement de 90 m², un ouvrage de gros blocs de pierre, sur la voie d'accès au lot du chalet A. Le 23 décembre 2008, elle vend le lot du chalet A à son gérant. Le 9 juillet 2010, un couple rachète le lot du chalet B.

Le 8 juillet 2013, le couple attaque en justice le syndicat des copropriétaires, l'ancien gérant, qui a repris avec une autre personne les droits de la société, dissoute entre-temps, et la société de notaires. Il soutient que l'accès à la voie publique n'avait pas été réalisé à l'endroit que le plan réservait à la partie commune, et qu'il empiétait sur son jardin privatif. Il demande l'annulation du plan de division, et le remplacement du régime de la copropriété par celui de la pleine propriété, où chacun serait seul propriétaire de son chalet et de son terrain. Il demande aussi d'interdire à tout propriétaire du chalet A de passer sur le lot du couple, et d'être indemnisé.

Le 29 juin 2022, après un premier recours, la Cour de cassation casse une première décision et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Lyon. Le 16 janvier 2024, la cour d'appel de Lyon rejette toutes les demandes du couple. Pour la cour d'appel, peu importe que la société n'ait pas respecté son permis de construire en créant la copropriété. Pour elle, le gérant a commis une faute en dressant le plan sans être géomètre-expert. Mais selon elle, cette faute n'a causé aucun tort au couple, car le lot acheté correspond à ce plan et à l'état descriptif de division. Le couple conteste alors ce rejet de ses demandes devant la Cour de cassation.

1. 16 janvier 2024Cour d'appel de Lyon

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 19 mars 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Rejette le pourvoi. La décision d'appel est maintenue.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation rejette le recours du couple, la décision de la cour d'appel de Lyon est donc maintenue.

Le couple soutenait que le plan fait partie du règlement de copropriété, et que son illégalité rendait le règlement lui-même illégal. Selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété fixe à quoi servent les parties privatives et les parties communes, et dans quelles conditions on peut en jouir. Quand l'existence d'une copropriété est contestée, c'est au juge de constater s'il existe des parties communes, ou des terrains et des services communs.

La Cour s'appuie aussi sur la loi du 7 mai 1946 sur les géomètres-experts, dans sa version modifiée par la loi du 15 décembre 1987. Selon ce texte, seul un géomètre-expert inscrit à l'ordre des géomètres-experts peut dresser les plans qui fixent les limites des terrains, comme un plan de division.

Un copropriétaire peut donc invoquer l'absence de géomètre-expert pour contester les limites tracées par le plan. Mais ce défaut ne change rien à la validité du règlement de copropriété. Le juge apprécie cette validité selon les conditions que la loi fixe pour constituer une copropriété. L'argument du couple, qui soutenait le contraire, n'est donc pas retenu.

Le couple soutenait aussi qu'une copropriété ne pouvait pas être créée sans respecter le permis de construire. La Cour répond que les critères de la copropriété fixés par la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public, c'est-à-dire qu'aucun accord ne peut les écarter. Un immeuble qui remplit ces critères est soumis aux règles de la copropriété. Peu importe que celui qui a obtenu le permis de construire ne l'ait pas respecté. Cet argument, qui soutenait le contraire, n'est pas retenu non plus.

Le couple a également demandé des dommages et intérêts à l'ancien gérant et à la société de notaires. La Cour de cassation juge que la cour d'appel a eu raison de retenir que le plan, malgré son défaut, pouvait servir d'élément de preuve des limites de la copropriété. Ici, la cour d'appel a relevé que ce plan fixait clairement ces limites. Elle avait aussi relevé que l'enrochement, réalisé sans autorisation du syndicat des copropriétaires, était nécessaire, ce que personne ne contestait. La cour d'appel avait vu une faute de l'ancien gérant, mais une faute qui n'avait causé aucun tort au couple. La Cour juge qu'avec ces constats, la cour d'appel pouvait retenir que l'ancien gérant n'avait commis aucune faute séparable de ses fonctions de gérant. Le couple lui-même rappelait que seule une telle faute engage la responsabilité personnelle d'un gérant envers un tiers.

Pour la cour d'appel, le notaire avait manqué à son devoir d'avertir le couple des différences entre les premiers plans et celui joint au règlement de copropriété. Mais le couple avait reçu ce dernier plan à la signature du compromis de vente, et c'est au vu de ce plan qu'il avait accepté d'acheter. La Cour de cassation approuve la cour d'appel, qui en a déduit que la faute du notaire n'avait pas causé le tort invoqué par le couple. Le couple se disait privé de droits de pleine propriété qu'il pensait tirer des plans joints au permis de construire. Or ces plans n'étaient pas entrés dans le contrat.

Le couple doit enfin payer les frais du procès, et verser 3 000 euros au total à l'ancien gérant et à la personne qui a repris avec lui les droits de la société.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt 2 résumés, un par règle qu'elle pose.

Si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d'un plan annexé à l'état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu'il n'a pas été établi par un géomètre-expert, l'irrégularité des conditions d'élaboration d'un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu'il revient au juge d'apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété

Dès lors qu'un immeuble répond aux critères posés par l'article 1er, d'ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé

Les textes appliqués

• Article 8 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 1 de la loi du 7 mai 1946Cité dans l'arrêt
• Article 2 de la loi du 7 mai 1946Cité dans l'arrêt
• Article 1 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 9 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article L421-3 du code de l'urbanismeCité dans l'arrêt
• Article L421-2-4 du code de l'urbanismeCité dans l'arrêt
• Article 1850 du code civilCité dans l'arrêt↗
• Article 1382 du code civilCité dans l'arrêt↗
• Article 1240 du code civilCité dans l'arrêt↗

La Cour rapproche elle-même cet arrêt de ces décisions.

• N1>1re Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 20-18.136, Bull. (cassation partielle).N2>3e Civ., 11 février 2009, pourvoi n° 08-10.109, Bull. 2009, III, n° 34 (cassation)
• 3e Civ., 8 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152 (cassation)
• 3e Civ., 19 septembre 2012, pourvois n° 11-13.789 et n° 11-13.679, Bull. 2012, III, n° 126 (cassation)
• 3e Civ., 26 mars 2020, pourvoi n° 18-16.117, Bull. (cassation).

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mars 2026, 24-13.829, Publié au bulletin↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 6 avril 2026. Explication relue en septembre 2026.