Un syndicat secondaire ne peut réclamer les charges du principal sans son accord

Ce qui s'est passé

Une résidence en copropriété compte, depuis sa construction, un syndicat principal et 5 syndicats secondaires. L'assemblée générale de l'un de ces syndicats secondaires vote sa dissolution, c'est-à-dire sa disparition au profit du syndicat principal.

Le président d'un tribunal nomme ensuite un administrateur provisoire, chargé de mener la liquidation de ce syndicat secondaire, c'est-à-dire de régler ses dettes. L'administrateur reçoit tous les pouvoirs du syndic et du conseil syndical du syndicat secondaire. Il reçoit aussi ceux de l'assemblée générale du syndicat secondaire, à une exception près.

Au nom du syndicat secondaire, l'administrateur provisoire attaque en justice une société qui possède des lots dans ce syndicat secondaire, pour des charges impayées. Certaines des demandes de paiement portent sur des charges dues au syndicat principal. La société demande au juge de refuser d'examiner ces demandes, car le syndicat secondaire n'a pas, selon elle, le pouvoir de réclamer en justice les charges du syndicat principal.

Le 24 septembre 2024, la cour d'appel de Pau refuse d'examiner ces demandes. Elle relève que le dossier ne contient aucune décision de l'assemblée générale du syndicat principal qui étende les pouvoirs du syndicat secondaire à la réclamation de ces charges. Le syndicat secondaire forme alors un recours devant la Cour de cassation.

1. 24 septembre 2024Cour d'appel de Pau

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 9 juillet 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Rejette le pourvoi. La décision d'appel est maintenue.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation rejette le recours du syndicat secondaire, et la décision de la cour d'appel de Pau est maintenue.

La Cour de cassation examine d'abord si ce recours pouvait être formé sans attendre la fin du procès. La cour d'appel n'avait refusé d'examiner qu'une partie des demandes de paiement. Ce refus met fin au procès sur ce point, et il peut donc être contesté tout de suite devant la Cour de cassation, même si le procès continue pour le reste. Le recours formé par le syndicat secondaire peut donc être examiné.

Sur les charges, la Cour rappelle que la loi confie au syndicat secondaire la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment pour lequel il est créé. Ce rôle peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, tous bâtiments confondus, à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Seule une décision de l'assemblée générale du syndicat principal peut charger le syndicat secondaire de réclamer les charges que les copropriétaires du syndicat secondaire doivent au syndicat principal. L'administrateur provisoire ne peut pas exercer ses pouvoirs en dehors de sa mission, qui ne peut pas dépasser le rôle du syndicat secondaire. Il n'a donc pas le pouvoir de réclamer ces charges en justice.

Le syndicat secondaire soutenait que les règlements de copropriété le chargeaient de réclamer ces charges à ses copropriétaires, puis de reverser au syndicat principal la part due pour ses lots. Il faisait aussi valoir que les syndicats secondaires réclamaient ces charges pour le syndicat principal depuis de nombreuses années. Selon lui, cette pratique valait un mandat tacite, c'est-à-dire un accord qui se déduit des faits. Il rappelait enfin que l'administrateur provisoire avait reçu les pouvoirs de l'assemblée générale du syndicat secondaire.

La cour d'appel avait constaté que le règlement de copropriété du syndicat principal disait seulement que les copropriétaires participent aux charges communes, comme le prévoit l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement du syndicat secondaire, lui, répartissait les charges communes générales en plusieurs catégories. Elle avait aussi constaté que le dossier ne contenait aucune décision de l'assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire à la réclamation de ces charges. La Cour de cassation juge que la cour d'appel a eu raison d'en déduire que le syndicat secondaire n'avait pas le pouvoir de demander le paiement de ces charges. La cour d'appel n'avait pas à rechercher un mandat tacite, puisque ses constatations rendaient cette recherche inutile. Elle a aussi respecté l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet de nommer un administrateur provisoire.

Le syndicat secondaire est condamné à payer les frais du procès, et à verser 1 000 euros à la société.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l'administrateur provisoire de ce dernier n'a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu'il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l'objet du syndicat secondaire

Les textes appliqués

• Article 606 du code de procédure civileAu visa de l'arrêt↗
• Article 607 du code de procédure civileAu visa de l'arrêt↗
• Article 608 du code de procédure civileAu visa de l'arrêt↗
• Article 27 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 24 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 26 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 10 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 1134 du code civilCité dans l'arrêt↗
• Article 1985 du code civilCité dans l'arrêt↗
• Article 62-9 du décret du 17 mars 1967Cité dans l'arrêt↗

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2026, 24-21.792, Publié au bulletin↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 20 juillet 2026. Explication relue en septembre 2026.