Arrêt expliquéDécision casséeNon publié au BulletinDroits, conflits et assurances
Le syndic doit appeler les fonds des travaux votés, sinon il est responsable
Pour la Cour, le syndic qui n'envoie pas les appels de fonds des travaux votés engage sa responsabilité envers les copropriétaires.
Expliqué par Paul Jean-Marie-Désirée.
L'essentiel
- 01
Le syndic est chargé de faire exécuter les décisions de l'assemblée générale, et il est seul responsable de sa gestion.
- 02
La Cour de cassation juge que le syndic qui n'envoie pas aux copropriétaires les appels de fonds des travaux votés en assemblée générale engage sa responsabilité envers eux.
- 03
Dans cette affaire, la cour d'appel avait excusé le syndic à cause de charges plus anciennes en partie impayées et de copropriétaires qui ne voulaient pas payer pour les autres. La Cour de cassation juge que la cour d'appel a mal appliqué la loi.
- 04
La décision de la cour d'appel est entièrement annulée, et l'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel de Saint-Denis.
Ce qui s'est passé
Dans un immeuble en copropriété, une société est syndic du 21 avril 2017 au 29 mai 2020. L'assemblée générale vote des travaux d'entretien et de réparation, mais le syndic n'envoie pas les appels de fonds correspondants.
L'ancien syndic est attaqué en justice par 2 personnes et 2 sociétés civiles immobilières, qui se présentent comme promoteurs et copropriétaires de l'immeuble. Ces copropriétaires lui demandent réparation des préjudices causés, selon eux, par plusieurs fautes de gestion.
La cour d'appel de Saint-Denis rejette leurs demandes le 7 juin 2024. Pour elle, on ne peut pas reprocher au syndic de ne pas avoir envoyé ces appels de fonds, parce que des charges courantes plus anciennes n'étaient pas entièrement payées. Elle retient aussi que le syndic se heurtait à l'opposition de copropriétaires qui ne voulaient pas payer pour les autres. Sa décision condamne en outre ces copropriétaires à verser 5 000 euros à l'ancien syndic, pour ce qu'elle appelle une résistance abusive.
Ces copropriétaires contestent le rejet de leurs demandes devant la Cour de cassation. Pour eux, le syndic devait faire réaliser les travaux votés par l'assemblée générale du 5 octobre 2017, dont certains étaient urgents, car destinés à assurer l'étanchéité de l'immeuble. Ils rappellent que le syndic n'avait même pas envoyé d'appels de fonds pour financer ces travaux.
- 7 juin 2024Cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion
Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.
- 2 juillet 2026Cour de cassation, troisième chambre civile
Casse la décision d'appel.
- Cour d'appel de Saint-Denis
L'affaire y sera jugée de nouveau.
La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.
Ce que la Cour a décidé
Ce qu'il faut retenir
Le syndic est chargé de faire exécuter les décisions de l'assemblée générale. Dans cette affaire, la Cour de cassation juge que le syndic qui n'envoie pas aux copropriétaires les appels de fonds des travaux votés engage sa responsabilité envers eux.
La Cour de cassation casse toute la décision de la cour d'appel, c'est-à-dire qu'elle l'annule entièrement.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de faire exécuter les décisions de l'assemblée générale, et le rend seul responsable de sa gestion. D'après l'article 1240 du code civil, le syndic est responsable envers les copropriétaires des fautes qu'il commet dans sa mission. Pour la Cour de cassation, le syndic qui n'envoie pas aux copropriétaires les appels de fonds des travaux votés en assemblée générale engage sa responsabilité.
La cour d'appel avait jugé qu'on ne pouvait pas reprocher au syndic de ne pas avoir envoyé les appels de fonds des travaux d'entretien et de réparation votés. Elle l'excusait par des charges plus anciennes en partie impayées, et par l'opposition de copropriétaires qui ne voulaient pas payer pour les autres. En l'excusant ainsi, la cour d'appel a mal appliqué les textes.
La condamnation des copropriétaires à verser 5 000 euros à l'ancien syndic est annulée elle aussi, parce qu'elle dépendait du rejet de leurs demandes. L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel de Saint-Denis, avec d'autres juges.
Prenons un exemple
Madame Robert et l'étanchéité des Glycines
Aux Glycines, la toiture terrasse laisse passer l'eau. Madame Robert, qui habite au dernier étage, a des infiltrations dans son salon.
- Mars 2023L'assemblée générale vote la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse. Les travaux seront payés par 2 appels de fonds.
- Avril 2023Plusieurs copropriétaires doivent encore des charges courantes. D'autres disent qu'ils ne paieront pas pour ceux qui ne paient pas.
- Les mois suivantsLe syndic n'envoie aucun appel de fonds pour les travaux votés. Les travaux ne sont pas faits, et l'eau continue d'entrer chez Madame Robert.
- Janvier 2024Madame Robert demande au syndic de réparer son préjudice. Le syndic répond que les impayés et l'opposition de certains copropriétaires l'empêchaient d'agir.
Et après
Le syndic devait faire exécuter la décision de l'assemblée en envoyant les appels de fonds des travaux votés. En ne les envoyant pas, il engage sa responsabilité envers Madame Robert. Les impayés et l'opposition de certains copropriétaires ne l'excusent pas, comme dans l'affaire jugée. Il aurait fallu envoyer les appels de fonds prévus par l'assemblée.
Ce que cela change pour vous
Le copropriétaire
Si le syndic n'envoie pas les appels de fonds des travaux votés par l'assemblée générale, il engage sa responsabilité envers vous. Vous pouvez lui demander de réparer le préjudice que cela vous a causé.
Le syndic
Quand l'assemblée générale vote des travaux, envoyez aux copropriétaires les appels de fonds de ces travaux, car vous êtes chargé de faire exécuter ses décisions. Dans cette affaire, la Cour de cassation n'accepte pas que des charges plus anciennes en partie impayées, ou l'opposition de copropriétaires qui ne voulaient pas payer pour les autres, excusent le syndic.
Le dossier de l'arrêt
Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.
Ce que la Cour a écrit
Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.
Selon le second de ces textes, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale et est seul responsable de sa gestion.
Il résulte du premier que le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
Les textes appliqués
- Article 1240 du code civilAu visa de l'arrêt↗
- Article 18 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗
Les sources
Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.
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