Le syndic peut faire appel sans demander l'accord de l'assemblée générale

Ce qui s'est passé

Des copropriétaires possèdent des lots en indivision, c'est-à-dire ensemble, dans un immeuble en copropriété. Ils attaquent en justice le syndicat des copropriétaires et son syndic. Ils demandent au juge de reconnaître que le mandat du syndic n'est pas valable, parce que, selon eux, le syndic n'a pas ouvert de compte bancaire séparé. Ils demandent aussi l'annulation des assemblées générales des 29 avril 2019, 19 octobre 2019 et 10 juillet 2020.

Le tribunal judiciaire de Bayonne rend son jugement le 22 mai 2023. Le 30 mai 2023, le syndic fait appel de ce jugement au nom du syndicat des copropriétaires. Ces copropriétaires demandent l'annulation de la déclaration d'appel, c'est-à-dire de l'acte par lequel le syndicat des copropriétaires a fait appel. Le 10 juillet 2024, le conseiller de la mise en état, le juge de la cour d'appel de Pau chargé de préparer l'affaire, rend une ordonnance sur cette demande.

Le 22 octobre 2024, la cour d'appel de Pau annule la déclaration d'appel. Pour elle, le syndic avait bien un mandat régulier, mais l'assemblée générale ne l'avait pas autorisé à faire appel au nom du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conteste devant la Cour de cassation cette décision qui annule sa déclaration d'appel. Il soutient que le syndic peut toujours faire appel pour le syndicat des copropriétaires sans autorisation de l'assemblée générale, que celui-ci ait lancé le procès ou qu'il y ait été attaqué.

1. 22 octobre 2024Cour d'appel de Pau

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 18 juin 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Casse la décision d'appel.

3. Cour d'appel de Pau

   L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation casse et annule toute la décision rendue le 22 octobre 2024 par la cour d'appel de Pau.

Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut pas, en principe, agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Cette autorisation n'est pas nécessaire pour défendre le syndicat des copropriétaires dans un procès lancé contre lui. La Cour de cassation rappelle que cette autorisation n'est pas nécessaire non plus pour faire appel, que le syndicat des copropriétaires ait lancé le procès devant le premier juge ou qu'il y ait été attaqué. Elle l'avait déjà jugé le 8 juillet 1992. En annulant la déclaration d'appel parce que l'assemblée générale n'avait pas autorisé le syndic, la cour d'appel a donc mal appliqué ce texte.

Pour une bonne administration de la justice, la Cour de cassation juge elle-même si l'appel est régulier, sans renvoyer ce point devant une cour d'appel. Dans cette affaire, le syndic en place n'avait pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour faire appel du jugement du 22 mai 2023. La Cour de cassation rejette donc la demande d'annulation de la déclaration d'appel. Elle renverse aussi l'ordonnance que le conseiller de la mise en état a rendue le 10 juillet 2024.

L'affaire retourne devant la cour d'appel de Pau, avec d'autres juges, pour trancher les points qui n'ont pas encore été jugés. Les copropriétaires qui contestaient l'appel sont condamnés à payer les frais du procès et à verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.

Selon ce texte, si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, une telle autorisation n'est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Il est jugé que ce texte n'exige pas que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l'assemblée générale, que le syndicat des copropriétaires ait été demandeur ou défendeur en première instance (3e Civ., 8 juillet 1992, pourvoi n° 90-10.977, Bull. 1992, III, n° 242).

Les textes appliqués

• Article 55 du décret du 17 mars 1967Au visa de l'arrêt↗
• Article L411-3 du code de l'organisation judiciaireCité dans l'arrêt

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 juin 2026, 24-22.682, Inédit↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.