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Arrêt expliquéDécision casséeNon publié au BulletinDroits, conflits et assurances

Un copropriétaire victime d'une faute lors d'un vote peut agir après 2 mois

Demander au syndicat des copropriétaires réparation d'une faute commise lors d'un vote échappe aux 2 mois prévus pour contester la décision.

Expliqué par .

L'essentiel

  1. 01

    La Cour de cassation juge qu'un copropriétaire qui demande des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, pour une faute commise lors d'un vote en assemblée générale, ne conteste pas la décision votée.

  2. 02

    Le délai de 2 mois prévu pour contester une décision d'assemblée générale ne vaut pas pour réclamer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts pour une faute commise lors du vote. Les textes que la Cour applique prévoient pour ces demandes un délai de 5 ans, qui part du jour où le copropriétaire a connu, ou aurait dû connaître, les faits.

  3. 03

    La Cour de cassation annule toute la décision de la cour d'appel de Grenoble, qui avait refusé d'examiner les demandes d'un copropriétaire parce que le délai de 2 mois était passé. L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel de Chambéry.

Ce qui s'est passé

Une société construit une résidence placée sous le régime de la copropriété, et elle en garde un lot. Le 30 septembre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires autorise la cession à la commune d'une partie commune de la résidence. La commune y fait construire un parking.

En août 2022, la société attaque en justice le syndicat des copropriétaires, son assureur, le syndic et l'assureur du syndic. Pour elle, la partie commune visée par la décision du 30 septembre 2017 comprenait une partie de son lot. Elle demande des dommages et intérêts, et à être dispensée de payer les charges de ce lot depuis le 30 septembre 2017. L'assureur du syndic demande alors au juge de refuser d'examiner ces demandes, parce que le délai pour agir serait passé.

Le 3 décembre 2024, la cour d'appel de Grenoble refuse d'examiner les demandes de la société, parce qu'il est trop tard. Pour la cour d'appel, la société n'a pas demandé l'annulation de la décision du 30 septembre 2017 dans le délai de 2 mois. Selon elle, ce délai de 2 mois vaut aussi pour une demande de dommages et intérêts fondée sur une faute commise lors du vote.

La société forme alors un recours devant la Cour de cassation, en soutenant que sa demande de dommages et intérêts ne conteste pas la décision de l'assemblée générale.

  1. 3 décembre 2024Cour d'appel de Grenoble

    Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

  2. 2 juillet 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

    Casse la décision d'appel.

  3. Cour d'appel de Chambéry

    L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

Ce qu'il faut retenir

La Cour de cassation juge qu'un copropriétaire qui demande des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, pour une faute commise lors d'un vote, ne conteste pas la décision votée. Sa demande n'a donc pas à être faite dans le délai de 2 mois prévu pour contester une décision d'assemblée générale.

La Cour de cassation casse entièrement la décision de la cour d'appel. Elle rappelle d'abord qu'un copropriétaire qui a voté contre une décision, ou qui n'était ni présent ni représenté, a 2 mois pour la contester. Ce délai part de la notification du procès-verbal de l'assemblée. Une fois le délai passé, le copropriétaire perd le droit de contester la décision.

La Cour rappelle aussi que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 applique le délai de l'article 2224 du code civil à certaines demandes entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires. Ce délai est de 5 ans, à partir du jour où la personne a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d'agir. Pour la demande de dommages et intérêts d'un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, la Cour vise ce délai, et non celui de 2 mois.

Pour la Cour, la demande de dommages et intérêts d'un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, pour une faute commise lors d'un vote, n'est pas une contestation de la décision votée. En soumettant cette demande au délai de 2 mois, la cour d'appel a mal appliqué l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 2224 du code civil.

L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel de Chambéry.

Prenons un exemple

Noms et dates inventés

Madame Roux et le jardin des Glycines

Aux Glycines, le lot de Madame Roux comprend un petit jardin. La commune souhaite acheter une bande de terrain commun pour élargir le trottoir.

  1. Avril 2023L'assemblée générale vote la vente de cette bande de terrain à la commune. Madame Roux n'est ni présente ni représentée, et elle ne conteste pas la décision dans les 2 mois.
  2. Automne 2023Les travaux commencent. Madame Roux découvre que la bande vendue comprend une partie de son jardin.
  3. Mars 2024Madame Roux demande au juge de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser des dommages et intérêts. Elle lui reproche une faute commise lors du vote, sans demander l'annulation de la décision.
  4. Quelques semaines plus tardLe syndicat des copropriétaires répond qu'il est trop tard, car le délai de 2 mois pour contester la décision est passé.

Et après

La demande de Madame Roux ne conteste pas la décision. Elle reproche au syndicat des copropriétaires une faute commise lors du vote. Le délai de 2 mois ne s'applique donc pas à sa demande de dommages et intérêts, et elle agit bien avant la fin du délai de 5 ans. Pour demander l'annulation de la décision de vendre, Madame Roux aurait dû agir dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal.

Ce que cela change pour vous

Le copropriétaire

Si vous reprochez au syndicat des copropriétaires une faute commise lors d'un vote, votre demande de dommages et intérêts ne conteste pas la décision. Le délai de 2 mois prévu pour contester une décision ne s'applique donc pas à cette demande. Les textes que la Cour applique prévoient un délai de 5 ans, à partir du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits qui vous permettent d'agir. Pour faire annuler la décision elle-même, il faut avoir voté contre, ou n'avoir été ni présent ni représenté, et agir dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal.

Le syndic

Une demande de dommages et intérêts d'un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, pour une faute commise lors d'un vote, n'est pas une contestation de la décision. Le délai de 2 mois pour contester ne met donc pas le syndicat des copropriétaires à l'abri de cette demande.

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.

Selon le premier de ces textes, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Paragraphe 6 de l'arrêt

Aux termes du second, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Paragraphe 7 de l'arrêt

Les textes appliqués

Les sources

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.

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