Pour payer l'administrateur provisoire, le seuil de 500 lots se lit au règlement

Ce qui s'est passé

Une association est désignée administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires d'un ensemble immobilier. Il s'agit de l'administrateur provisoire prévu pour les copropriétés en difficulté. À la fin de sa mission, l'association demande au président d'un tribunal judiciaire de fixer ses honoraires.

Le président du tribunal judiciaire rend sa décision le 27 avril 2022. Le 21 juin 2023, le premier président de la cour d'appel de Versailles annule cette décision. Il fixe les honoraires de l'association à 24 410,30 euros toutes taxes comprises, et rejette le reste de ses demandes. Il relève que le règlement de copropriété compte 659 lots. Il en déduit que la rémunération doit être fixée seulement selon les frais engagés et le travail accompli.

L'association conteste devant la Cour de cassation la décision qui fixe ses honoraires. Pour elle, seuls comptent les lots qui ont donné lieu à des appels de fonds, c'est-à-dire les lots réellement à administrer. Elle soutient que le règlement de copropriété est dépassé. Elle ajoute qu'elle n'a géré que 282 lots, soit 271 appartements et caves et 11 locaux commerciaux. Selon elle, sous 500 lots, l'administrateur provisoire reçoit une rémunération faite de droits fixes et de droits proportionnels.

1. 21 juin 2023Cour d'appel de Versailles

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 4 décembre 2025Cour de cassation, troisième chambre civile

   Rejette le pourvoi. La décision d'appel est maintenue.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation rejette le recours de l'association. La décision du premier président de la cour d'appel de Versailles est donc maintenue.

L'article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967 règle la rémunération de l'administrateur provisoire désigné selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'administrateur provisoire reçoit un droit fixe pour toute sa mission, ainsi que d'autres droits fixes et des droits proportionnels. Leurs montants sont fixés par un arrêté des ministres de la justice et du logement. L'article 3 de l'arrêté du 8 octobre 2015 prévoit qu'à partir de 500 lots, le juge fixe toute la rémunération selon les frais engagés et le travail accompli.

La Cour juge que ces lots sont ceux que définit le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division. Chaque lot défini par ces documents compte, quelle que soit sa composition. Le premier président avait relevé que le règlement de copropriété comptait 659 lots. Il a donc eu raison d'en déduire que la rémunération devait être fixée seulement selon les frais engagés et le travail accompli. L'argument de l'association, qui voulait compter les seuls lots réellement à administrer, n'est donc pas fondé.

Les autres arguments de l'association sont écartés sans explication détaillée, parce qu'ils ne pouvaient manifestement pas faire annuler la décision. L'association doit payer les frais du procès et verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Les lots de copropriété, au sens de l'article 3 de l'arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l'administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, quelle que soit leur consistance

Les lots de copropriété, au sens du second de ces textes, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, quelle que soit leur consistance.

Les textes appliqués

• Article 3 de l'arrêté du 8 octobre 2015Dans le résumé de la Cour
• Article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967Cité dans l'arrêt↗
• Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 4 de l'arrêté du 8 octobre 2015Cité dans l'arrêt
• Article 15 de l'arrêté du 8 octobre 2015Cité dans l'arrêt
• Article 61-1-4 du décret du 17 mars 1967Cité dans l'arrêt↗
• Article 9 du décret du 17 août 2015Cité dans l'arrêt

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 décembre 2025, 23-21.525, Publié au bulletin↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 29 décembre 2025. Explication relue en septembre 2026.