Matera peut assister les syndics coopératifs sans être syndic

Ce qui s'est passé

Matera exploite une plateforme en ligne destinée aux copropriétés gérées en syndicat coopératif. Dans ce mode de gestion, ce sont des membres du conseil syndical qui gèrent la copropriété, et ils en portent la responsabilité. À partir de mars 2020, Matera lance une campagne de publicité, notamment par affiches.

Emeria Europe, anciennement Foncia groupe, attaque Matera devant un tribunal. Elle lui reproche une publicité trompeuse et une concurrence déloyale, et demande à être indemnisée. L'Association nationale des gestionnaires de copropriété se joint au procès. Elle soutient en plus que Matera exerce illégalement le métier de syndic, et demande qu'il soit interdit à Matera de se présenter comme un syndic professionnel. Deux autres organisations de professionnels de l'immobilier attaquent aussi Matera, et les affaires sont réunies.

Le 20 mars 2024, la cour d'appel de Paris juge que Matera n'exerce pas illégalement le métier de syndic, et que sa publicité n'est pas une pratique commerciale trompeuse. Les organisations de professionnels et Emeria Europe contestent cette décision devant la Cour de cassation.

1. 20 mars 2024Cour d'appel de Paris

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 17 septembre 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Rejette le pourvoi. La décision d'appel est maintenue.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation rejette les recours. La décision de la cour d'appel est donc maintenue.

La loi du 2 janvier 1970 punit d'emprisonnement et d'amende celui qui, de façon habituelle, même comme activité secondaire, fait ou aide à faire les opérations d'un syndic de copropriété sans avoir la carte que cette loi impose. Mais le syndic peut, pour sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi confier certaines tâches à des prestataires extérieurs, sous sa responsabilité. C'est ce que prévoient les articles 27 et 42 du décret du 17 mars 1967, qui s'appliquent au syndic.

La cour d'appel a relevé que la plateforme de Matera assure la génération automatique de documents utiles au syndic, et que Matera ne les signe pas. Elle a aussi relevé que Matera propose d'ouvrir un compte où peut être versé l'argent de la copropriété, et que cela ne la rend pas pour autant responsable de ce compte. Le syndic utilise la plateforme en toute autonomie, et Matera n'a qu'un rôle d'accompagnement. La Cour de cassation approuve donc la cour d'appel, qui a jugé que Matera n'exerce pas illégalement le métier de syndic.

Sur la publicité, la cour d'appel a reconnu que des slogans comme « Remerciez votre syndic et passez chez Matera » étaient de nature à créer une ambiguïté. Ils pouvaient laisser penser que Matera offrait les services d'un syndic. Mais une publicité n'est trompeuse que si elle peut changer sensiblement le comportement du consommateur.

Or, pour prendre l'abonnement, une copropriété devait d'abord voter en assemblée générale le passage en syndicat coopératif et le contrat avec Matera. La cour d'appel en a tiré que ce vote, et la responsabilité que prennent les membres du conseil syndical qui gèrent, poussent des copropriétaires normalement attentifs à se renseigner sur l'offre, sans s'en tenir à la publicité. Elle pouvait donc juger que la publicité n'était pas une pratique commerciale trompeuse.

Ceux qui ont formé les recours reprochaient aussi à la cour d'appel de s'être appuyée sur des articles de presse, des émissions et des interviews où Matera expliquait la nature réelle de ses activités. Pour eux, ces explications venues après la publicité étaient sans effet sur la faute. La Cour de cassation répond que la cour d'appel ne s'est pas appuyée sur ces articles, émissions et interviews pour écarter la pratique trompeuse.

Les autres critiques sont écartées sans explication détaillée, parce qu'elles ne pouvaient manifestement pas conduire à casser la décision. Ceux qui ont formé les recours paient les frais du procès. Ils doivent aussi verser ensemble à Matera et à son président une somme de 3 000 euros au total, pour leurs autres frais de procès. Matera et son président peuvent réclamer toute cette somme à un seul d'entre eux.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Ayant caractérisé que les prestations fournies par une société aux syndics des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif se bornaient à une assistance, notamment par la fourniture d'une plateforme intuitive permettant de générer en autonomie des documents utiles, sans qu'elle-même en signe aucun, et à un accompagnement sur des sujets techniques par la mise à disposition d'une équipe de professionnels de la copropriété aux fins de suivi de travaux ou de démarches auprès des entreprises, une cour d'appel en a déduit à bon droit que cette société n'exerçait pas illicitement la profession de syndic de copropriété

Procédant à la recherche prétendument omise, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé que la prestation de la société Matera se bornait à l'assistance et l'accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif, en a à bon droit déduit que cette société n'exerçait pas illicitement les fonctions de syndic.

Les textes appliqués

• Article 14 de la loi du 2 janvier 1970Cité dans l'arrêt
• Article 1 de la loi du 2 janvier 1970Cité dans l'arrêt
• Article 3 de la loi du 2 janvier 1970Cité dans l'arrêt
• Article 14 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 27 du décret du 17 mars 1967Cité dans l'arrêt↗
• Article 42 du décret du 17 mars 1967Cité dans l'arrêt↗
• Article L121-1 du code de la consommationCité dans l'arrêt
• Article L121-2 du code de la consommationCité dans l'arrêt

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur le site de la Cour de cassationCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2026, 24-15.665, Publié au bulletin↗

Fiche établie à partir du texte publié par la Cour de cassation, réutilisé sous licence ouverte, consulté le 26 septembre 2026. Explication relue en septembre 2026.