Arrêt expliquéDécision cassée en partiePublié au BulletinCharges et comptabilité

En procédure accélérée, les charges d'une année passée exigent des comptes approuvés

En procédure accélérée, les charges d'une année passée ne se réclament que si les comptes de cette année sont approuvés.

Expliqué par Paul Jean-Marie-Désirée.

L'essentiel

01
Quand un copropriétaire ne paie pas une provision de l'année comptable en cours, une somme versée d'avance sur les charges, le syndicat des copropriétaires peut la réclamer par la procédure accélérée au fond. Une mise en demeure, une demande formelle de payer, doit d'abord être restée sans effet pendant 30 jours. Cette procédure plus rapide se déroule devant le président du tribunal judiciaire.
02
Pour les charges d'un exercice passé, c'est-à-dire d'une année comptable terminée, le syndicat des copropriétaires ne peut passer par la procédure accélérée au fond que si l'assemblée générale en a approuvé les comptes.
03
Dans cette affaire, la cour d'appel devait vérifier si les comptes des exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés, comme le couple de copropriétaires le lui demandait, et elle ne l'a pas fait.
04
Dans la même affaire, la cour d'appel devait aussi se prononcer sur les nouvelles demandes que le couple de copropriétaires lui avait présentées en appel.

Ce qui s'est passé

Un couple possède des lots dans une résidence en copropriété. Le 20 décembre 2005, le règlement de copropriété est modifié pour indiquer expressément que la résidence est une résidence-services.

Le 28 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires attaque le couple en justice pour obtenir le paiement de provisions pour charges de services, au titre des exercices 2018 à 2021. Il passe par la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire, en s'appuyant sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le premier juge condamne le couple à payer 15 600 euros de charges impayées au 30 juin 2021. Il rejette aussi la demande du couple de suspendre le procès.

Le couple fait appel. Devant la cour d'appel, il demande aussi de juger sans effet la modification du règlement de copropriété du 20 décembre 2005, et d'annuler la convention de services du 27 avril 2004.

Le 4 octobre 2023, la cour d'appel d'Orléans estime qu'elle n'a pas à examiner ces demandes. Pour elle, l'appel ne porte que sur la validité de l'acte qui a lancé le procès et sur le droit du syndicat des copropriétaires d'agir. Elle juge que le syndicat des copropriétaires pouvait agir, et condamne le couple à payer une somme au titre des charges impayées au 30 juin 2021. Elle relève que les assemblées générales du 26 juin 2019, du 22 janvier 2021 et du 29 juin 2021 ont adopté les budgets prévisionnels des services de 2018 à 2021.

Le couple saisit alors la Cour de cassation. Il soutient que seules les provisions de l'année en cours, 2021, pouvaient être réclamées ainsi, avec les sommes des années passées appelées après l'approbation des comptes. Il reproche aussi à la cour d'appel d'avoir refusé d'examiner ses autres demandes.

4 octobre 2023Cour d'appel d'Orléans
Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.
20 novembre 2025Cour de cassation, troisième chambre civile
Casse en partie la décision d'appel.
Cour d'appel d'Angers
L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La règle à retenir

Après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours, le syndicat des copropriétaires peut réclamer par la procédure accélérée au fond une provision impayée de l'exercice en cours, et les provisions suivantes. Il peut aussi réclamer ainsi les charges impayées des exercices passés dont l'assemblée générale a approuvé les comptes. Pour un exercice passé dont les comptes ne sont pas encore approuvés, le syndicat des copropriétaires ne peut pas utiliser cette procédure.

La Cour de cassation casse en partie la décision de la cour d'appel d'Orléans. Un seul point reste jugé, le rejet de la demande du couple de suspendre le procès.

Chaque année, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes des parties communes, et les copropriétaires versent des provisions. Ces provisions sont des avances, versées en attente du montant définitif des charges, qui résulte de l'approbation des comptes. Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, une provision impayée rend les provisions suivantes dues immédiatement. Il faut pour cela une mise en demeure, une demande formelle de payer, restée sans effet pendant 30 jours. Les sommes restant dues pour les exercices passés, appelées après l'approbation des comptes, deviennent aussi dues immédiatement.

La Cour en déduit que le syndicat des copropriétaires ne peut pas utiliser la procédure accélérée au fond pour les sommes d'un exercice passé dont les comptes ne sont pas encore approuvés. La cour d'appel s'est fondée sur l'adoption des budgets prévisionnels des services de 2018 à 2021. Elle devait rechercher, comme le couple le lui demandait, si les comptes des exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés, et elle ne l'a pas fait.

La Cour de cassation reproche aussi à la cour d'appel d'avoir refusé d'examiner les autres demandes du couple. Un appel transmet à la cour d'appel les points du jugement qu'il critique expressément, et ceux qui en dépendent. Ici, l'acte d'appel du couple visait tous les points tranchés par le premier jugement. La cour d'appel devait aussi se prononcer sur les nouvelles demandes présentées par le couple en appel. En refusant de le faire, elle a mal appliqué les articles 562 et 901 du code de procédure civile.

La Cour applique les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version antérieure à la loi du 22 août 2021. L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel d'Angers.

Attention, le texte a changé depuis

La Cour a jugé un texte dans la version qui s'appliquait aux faits, antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

L'arrêt applique les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version antérieure à la loi du 22 août 2021. Dans la version en vigueur, l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit encore un budget prévisionnel voté chaque année. La provision reste exigible le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale. Les dépenses pour travaux hors du budget prévisionnel, qui figuraient au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, sont aujourd'hui au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L'arrêt applique aussi l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l'ordonnance du 17 juillet 2019. Dans la version en vigueur, issue de la loi du 22 août 2021, les sommes des exercices précédents appelées après approbation des comptes deviennent encore immédiatement exigibles. Il faut pour cela une provision impayée, puis une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours. Les versions issues de la loi du 22 août 2021 s'appliquent à toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2025, et plus tôt aux plus grandes.

Les articles 562 et 901 du code de procédure civile ont été modifiés par le décret du 29 décembre 2023. Un appel défère encore à la cour d'appel les chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément, c'est-à-dire les points du jugement qu'il conteste, et ceux qui en dépendent. Ces nouvelles règles valent pour les appels formés depuis le 1er septembre 2024, et pour les affaires renvoyées devant une cour d'appel après cassation, quand cette cour est saisie depuis cette date.

Prenons un exemple

Noms et dates inventés

Madame Roux et le reste de charges des Glycines

Aux Glycines, Madame Roux ne paie plus ses charges. Elle doit une provision de l'année en cours, et un reste de 1 200 euros sur l'année précédente, dont l'assemblée générale n'a pas encore approuvé les comptes.

Janvier 2024Madame Roux ne paie pas la provision appelée pour le budget prévisionnel de 2024, voté par l'assemblée générale. Elle doit aussi 1 200 euros de provisions de 2023.
Février 2024Le syndic lui envoie une mise en demeure. Au bout de 30 jours, Madame Roux n'a pas payé.
Avril 2024Le syndicat des copropriétaires saisit le président du tribunal judiciaire par la procédure accélérée au fond. Il réclame la provision impayée, les provisions suivantes de 2024 et les 1 200 euros de 2023.
Juin 2024Madame Roux demande au juge de vérifier si les comptes de 2023 ont été approuvés. Le juge constate que l'assemblée générale ne les a pas encore approuvés.

Et après

Le juge peut condamner Madame Roux à payer la provision impayée et les provisions suivantes de 2024. Pour les 1 200 euros de 2023, il refuse d'examiner la demande faite par cette procédure, car l'assemblée générale n'a pas encore approuvé les comptes de 2023.

Ce que cela change pour vous

Le copropriétaire

Si le syndicat des copropriétaires vous réclame par la procédure accélérée au fond des sommes d'un exercice passé, vérifiez que l'assemblée générale en a approuvé les comptes. Si ces comptes ne sont pas approuvés, dites-le au juge et demandez-lui de le vérifier, comme dans cette affaire.

Le syndic et le conseil syndical

Avant de réclamer par la procédure accélérée au fond des charges d'un exercice passé, vérifiez que l'assemblée générale a approuvé les comptes de cet exercice. Pour ces sommes, l'adoption du budget prévisionnel ne suffit pas.

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l'assemblée générale, il ne l'est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d'exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés
Le résumé officiel publié par la Cour avec l'arrêt

Vu les articles 14-1, 14-2, I et 19-2, alinéas 1er à 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les premiers dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021
La mention de version, dans l'arrêt

Les textes appliqués

La Cour rapproche elle-même cet arrêt de ces décisions.

3e Civ., 22 septembre 2010, pourvoi n° 09-16.678, Bull. 2010, III, n° 167 (cassation).

Les sources

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 15 décembre 2025. Explication relue en septembre 2026.

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