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Arrêt expliquéDécision cassée en partieNon publié au BulletinDroits, conflits et assurances

Annuler des assemblées n'efface pas forcément les charges votées par les autres

Si des assemblées sont annulées, le juge doit vérifier, quand on le lui demande, quelles charges reposent sur des assemblées non annulées.

Expliqué par .

L'essentiel

  1. 01

    Chaque copropriétaire doit participer aux charges des services collectifs, des équipements communs et des parties communes. Le syndicat des copropriétaires qui réclame ces charges doit prouver qu'elles lui sont dues.

  2. 02

    Si certaines assemblées sont annulées, le juge doit vérifier, quand on le lui demande, si les charges réclamées reposent, même en partie, sur des comptes ou des budgets approuvés par des assemblées non annulées.

  3. 03

    Pour la Cour de cassation, l'approbation des comptes ou des budgets par une assemblée non annulée établit, en principe, le droit du syndicat des copropriétaires à être payé des charges qui en découlent.

  4. 04

    Dans cette affaire, la cour d'appel avait rejeté la demande de charges en s'appuyant sur les annulations d'assemblées, sans vérifier sur quels votes reposaient ces charges. La Cour de cassation casse en partie sa décision, mais l'annulation des assemblées de 2014, 2019 et 2020 ne sera pas jugée de nouveau, pas plus que le refus d'annuler les autres.

Ce qui s'est passé

Une société civile immobilière possède un lot dans un immeuble en copropriété. De 2010 à 2020, les budgets prévisionnels et les comptes du syndicat des copropriétaires sont approuvés en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires attaque la société en justice pour obtenir le paiement de charges. La société demande à son tour l'annulation des assemblées générales de 2010 à 2020, en soutenant qu'elle n'y avait pas été régulièrement convoquée.

Le 31 janvier 2024, la cour d'appel d'Aix-en-Provence annule les assemblées générales de 2014, 2019 et 2020. Elle refuse d'annuler celles de 2010, 2012, 2013 et de 2015 à 2018. Elle rejette ensuite la demande du syndicat des copropriétaires, qui réclamait les charges impayées au 8 novembre 2023. Pour elle, au vu des annulations, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que la société lui doit les sommes réclamées.

Le syndicat des copropriétaires saisit alors la Cour de cassation. Il soutient que les annulations ne concernaient que les années 2014, 2019 et 2020. Il reproche à la cour d'appel d'avoir aussi rejeté sa demande pour les charges des années dont elle n'avait pas annulé les assemblées.

  1. 31 janvier 2024Cour d'appel d'Aix-en-Provence

    Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

  2. 29 janvier 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

    Casse en partie la décision d'appel.

  3. Cour d'appel d'Aix-en-Provence

    L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

Ce qu'il faut retenir

Le syndicat des copropriétaires qui réclame des charges doit prouver qu'elles lui sont dues. Si certaines assemblées sont annulées, le juge doit vérifier, quand on le lui demande, si ces charges reposent, même en partie, sur des comptes ou des budgets approuvés par des assemblées non annulées.

La Cour de cassation casse en partie la décision de la cour d'appel. L'annulation des assemblées de 2014, 2019 et 2020 ne sera pas jugée de nouveau, pas plus que le refus d'annuler celles de 2010, 2012, 2013 et de 2015 à 2018.

La Cour applique d'abord une règle de preuve du code civil. Selon cette règle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit prouver cette obligation. Ici, c'est au syndicat des copropriétaires, qui réclame les charges, de prouver qu'elles lui sont dues. La Cour applique aussi l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Selon cet article, chaque copropriétaire doit participer aux charges des services collectifs et des équipements communs, et à celles de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes.

Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel s'était appuyée sur les annulations d'assemblées qu'elle avait prononcées. Elle devait vérifier si les charges réclamées avaient été appelées, c'est-à-dire demandées aux copropriétaires, même en partie, en application de comptes ou de budgets approuvés par des assemblées non annulées. Cette vérification lui avait été demandée, et elle ne l'a pas faite. Pour la Cour de cassation, l'approbation des comptes ou des budgets par une assemblée non annulée établit, en principe, le droit du syndicat des copropriétaires à être payé des charges qui en découlent. Sans cette vérification, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, c'est-à-dire qu'elle ne l'a pas assez justifiée en droit.

L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, avec d'autres juges.

Prenons un exemple

Noms et dates inventés

Monsieur Garnier et les charges des Acacias

Aux Acacias, Monsieur Garnier ne paie plus ses charges depuis 2021. Chaque année, l'assemblée générale approuve les comptes et le budget de l'immeuble.

  1. Mars 2024Le syndicat des copropriétaires attaque Monsieur Garnier en justice pour obtenir 4 500 euros de charges impayées de 2021 à 2023.
  2. Mai 2024Monsieur Garnier demande à son tour l'annulation des assemblées de 2021, 2022 et 2023. Il soutient qu'il n'y a pas été régulièrement convoqué.
  3. Octobre 2024Le syndicat des copropriétaires demande au juge de vérifier sur quels votes reposent les charges réclamées.
  4. Janvier 2025Le juge annule la seule assemblée de 2023. Il vérifie ensuite quelles charges ont été demandées en application des comptes et des budgets approuvés en 2021 et 2022.

Et après

Les assemblées de 2021 et 2022 restent valables. Leurs votes sur les comptes et les budgets établissent, en principe, le droit du syndicat des copropriétaires à être payé des charges qui en découlent. Si le juge avait rejeté toute la demande à cause de l'assemblée annulée, sans faire cette vérification, sa décision n'aurait pas été assez justifiée.

Ce que cela change pour vous

Le copropriétaire

Si vous faites annuler une assemblée, les charges demandées en application des comptes ou des budgets approuvés par d'autres assemblées, non annulées, peuvent encore vous être réclamées. Ces approbations établissent, en principe, le droit du syndicat des copropriétaires à être payé de ces charges.

Le syndic

Le syndicat des copropriétaires doit prouver que les charges qu'il réclame lui sont dues. Quand un copropriétaire demande pendant le procès l'annulation d'assemblées, demandez au juge de vérifier quelles charges reposent sur des comptes ou des budgets approuvés par les assemblées que le juge n'annule pas.

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.

Selon le premier de ces textes, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Paragraphe 4 de l'arrêt

Il résulte du second que tout copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes.

Paragraphe 5 de l'arrêt

Les textes appliqués

Les sources

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.

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