Le juge ne nomme pas d'administrateur si un syndic a été élu entre-temps

Ce qui s'est passé

Dans une résidence en copropriété, le syndic bénévole annonce aux copropriétaires sa démission, qui prend effet le 13 juillet 2023. Le 13 juillet 2023, jour où cette démission prend effet, un autre copropriétaire convoque par lettre une assemblée générale pour le 12 août 2023, afin de désigner un syndic.

Le 20 juillet 2023, une société civile immobilière, elle aussi copropriétaire, demande au président du tribunal judiciaire de nommer un administrateur provisoire, au motif que la copropriété n'a pas de syndic. Le 12 août 2023, l'assemblée générale élit de nouveau l'ancien syndic bénévole, jusqu'au 11 août 2026.

Le président du tribunal judiciaire nomme un administrateur provisoire le 15 septembre 2023, en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967. Le 16 octobre 2023, il nomme un autre administrateur provisoire à la place du premier. Ce second administrateur a notamment pour mission de convoquer l'assemblée générale pour désigner un syndic.

Le syndic réélu et le copropriétaire qui avait convoqué l'assemblée attaquent alors la société en justice, pour faire retirer la décision du 16 octobre 2023. La cour d'appel de Pau leur donne raison le 11 septembre 2024, et retire cette décision. Pour elle, une décision de l'assemblée générale s'impose tant qu'un juge ne l'a pas annulée. La copropriété avait donc un syndic le 15 septembre 2023, le jour où le juge a nommé le premier administrateur provisoire, et encore le 16 octobre 2023.

La société conteste devant la Cour de cassation le retrait de la décision du 16 octobre 2023. Pour elle, le juge devait vérifier l'absence de syndic au jour où elle avait fait sa demande, et non au jour où il a décidé.

1. 11 septembre 2024Cour d'appel de Pau

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 9 juillet 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Rejette le pourvoi. La décision d'appel est maintenue.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation rejette le recours de la société. La décision de la cour d'appel, qui retirait celle du 16 octobre 2023 nommant le second administrateur provisoire, est donc maintenue.

Selon l'article 47 du décret du 17 mars 1967, quand le syndicat des copropriétaires n'a pas de syndic, le président du tribunal judiciaire nomme un administrateur provisoire à la demande de tout intéressé. L'administrateur provisoire est chargé notamment de se faire remettre les références des comptes bancaires, les documents et les archives du syndicat des copropriétaires. Il doit aussi convoquer l'assemblée pour qu'elle désigne un syndic.

La Cour de cassation juge que le président du tribunal judiciaire doit vérifier l'absence de syndic le jour où il décide, et non le jour de la demande. Elle approuve aussi la cour d'appel, pour qui une décision de l'assemblée générale s'impose tant qu'un juge ne l'a pas annulée. Or l'assemblée du 12 août 2023 avait élu un syndic bénévole, et la copropriété avait donc un syndic le 15 septembre 2023, le jour où le juge a nommé le premier administrateur provisoire. La copropriété en avait encore un le 16 octobre 2023, quand le juge a remplacé cet administrateur par un autre. La cour d'appel a donc eu raison de juger que la décision du 16 octobre 2023, qui nommait le second administrateur provisoire, devait être retirée.

Un autre argument de la société est écarté sans explication détaillée, parce qu'il ne pouvait manifestement pas aboutir. La société est condamnée à payer les frais du procès, et 3 000 euros en tout à ceux qui l'avaient attaquée en justice.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Lorsqu'il est saisi aux fins de désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l'absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête

Les textes appliqués

• Article 47 du décret du 17 mars 1967Dans le résumé de la Cour↗

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2026, 24-21.290, Publié au bulletin↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 3 août 2026. Explication relue en septembre 2026.