La copropriété répond des dégâts venus des parties communes, même sans faute

Ce qui s'est passé

Une société civile immobilière achète la loge de gardien d'un immeuble en copropriété, pour la louer. Au printemps 2022, elle subit des dégâts des eaux. Elle saisit le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne pour être indemnisée de ses préjudices par le syndicat des copropriétaires.

Le 18 décembre 2023, le tribunal rejette ses demandes. Ce jugement est rendu en dernier ressort, c'est-à-dire sans appel possible. Pour le tribunal, la société connaissait l'état de l'immeuble et ses risques quand elle a acheté la loge. Il retient aussi que le syndicat des copropriétaires a tout fait pour régler les problèmes nés des nombreux dégâts des eaux et du remplacement nécessaire d'une partie de la colonne montante, la canalisation verticale qui dessert les étages. Selon lui, les litiges liés aux dégâts des eaux ont été traités sans retard fautif ni négligence. Il ajoute que leurs délais de traitement, connus pour être longs, ne peuvent pas être reprochés au syndicat des copropriétaires. Il juge enfin qu'une facture du 13 juin 2022, dont la société demande le remboursement, résulte de sa propre imprudence.

La société conteste ce rejet devant la Cour de cassation. Selon elle, les dégâts avaient pour origine une colonne montante située dans les parties communes. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires en répond même sans faute, et que le tribunal n'a relevé aucune faute de la société à l'origine de tout le dommage.

1. 18 décembre 2023Tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne

   Rend la décision contestée devant la Cour de cassation.

2. 15 janvier 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Casse la décision attaquée.

3. Tribunal judiciaire de Créteil

   L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation casse le jugement du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, qui est annulé en entier.

Elle applique l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Selon ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à d'autres personnes, quand ils viennent des parties communes. La Cour parle d'une responsabilité de plein droit, qui existe même sans faute du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut y échapper qu'en prouvant une force majeure, ou une faute de la victime ou d'une autre personne ayant causé tout le dommage.

Le tribunal n'a pas recherché, alors que cela lui était demandé, si les dommages venaient des parties communes. Les raisons qu'il a retenues ne suffisent pas non plus à dégager le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité. Que la société ait connu l'état de l'immeuble en l'achetant ne suffit pas. Que le syndicat des copropriétaires ait tout fait pour régler les problèmes, sans retard fautif ni négligence, ne suffit pas non plus.

L'affaire revient au point où elle en était avant ce jugement. Elle sera jugée de nouveau par le tribunal judiciaire de Créteil.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.

Aux termes de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité de plein droit qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage.

Les textes appliqués

• Article 14 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 24-11.742, Inédit↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.