En procédure accélérée, chaque année d'impayés demande sa propre mise en demeure

Ce qui s'est passé

Un syndicat des copropriétaires réclame en justice des charges impayées à un couple de copropriétaires. Il s'appuie sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et saisit le président du tribunal judiciaire par la procédure accélérée au fond, une procédure plus rapide.

Le couple fait appel de la décision du président du tribunal judiciaire devant la cour d'appel d'Angers. Le 19 septembre 2023, la cour d'appel le condamne à payer 20 388,61 euros de charges, comptées au 1er janvier 2023, premier trimestre 2023 compris. Elle relève que l'assemblée générale a approuvé les comptes des années 2016 à 2021. Elle retient aussi qu'un commandement de payer du 11 septembre 2020 a mis le couple en demeure, sans succès, de régler les charges dues à cette date.

Devant la Cour de cassation, le couple critique cette condamnation à payer les charges comptées au 1er janvier 2023. Selon lui, la cour d'appel n'a pas vérifié qu'une nouvelle mise en demeure, restée sans effet, avait suivi le commandement de payer du 11 septembre 2020 pour les années après 2020. Le couple reproche aussi à la cour d'appel de ne pas avoir vérifié le vote des budgets et l'approbation des comptes des années après 2021.

1. 19 septembre 2023Cour d'appel d'Angers

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 15 janvier 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Casse en partie la décision d'appel.

3. Cour d'appel d'Orléans

   L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation casse en partie la décision de la cour d'appel d'Angers. Elle applique l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à la loi du 22 août 2021.

Selon cet article, si une provision n'est pas payée à sa date et qu'une mise en demeure reste sans effet pendant 30 jours, les autres provisions, pas encore arrivées à leur date, deviennent payables tout de suite. Les sommes encore dues pour les années précédentes, appelées après l'approbation de leurs comptes, deviennent aussi payables tout de suite. Le président du tribunal judiciaire condamne alors le copropriétaire, après avoir constaté le défaut de paiement et, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale du budget, des travaux ou des comptes.

La Cour de cassation en déduit que le syndicat des copropriétaires ne peut agir par cette procédure que pour des provisions visées par une mise en demeure. Pour les provisions des années qui suivent celle visée par sa première demande en justice, il doit prouver une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée. Il ne peut pas réclamer les sommes qui restent dues pour une année qu'aucune mise en demeure ne vise et dont les comptes ne sont pas encore approuvés.

La cour d'appel avait retenu que les comptes de 2016 à 2021 étaient approuvés, et que le commandement de payer du 11 septembre 2020 était resté sans effet. Elle n'a pas recherché, alors que la question lui était posée, si le syndicat des copropriétaires prouvait que l'assemblée générale avait approuvé les budgets, les travaux ou les comptes des années 2022 et 2023. Elle n'a pas non plus recherché si le syndicat des copropriétaires prouvait que le couple n'avait pas payé après des mises en demeure envoyées pour les provisions de ces années. Sa décision manque donc de base légale, c'est-à-dire que la cour d'appel n'a pas fait les vérifications nécessaires pour appliquer la loi.

Seule la condamnation du couple à payer 20 388,61 euros, avec ce qui touche aux frais du procès, est annulée. L'affaire sera jugée de nouveau sur ces points par la cour d'appel d'Orléans. Le syndicat des copropriétaires est condamné à payer les frais de ce recours et une somme de 3 000 euros au couple.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Le syndicat des copropriétaires qui agit sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés

Vu l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021

Les textes appliqués

• Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗
• Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965Dans le résumé de la Cour↗
• Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965Dans le résumé de la Cour↗

La Cour rapproche elle-même cet arrêt de ces décisions.

• Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007, Bull.

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 23-23.534, Publié au bulletin↗
• L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Une provision due au titre de l'article 14-1 n'est pas versée à sa date. Après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Voir la source↗
• L'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 entre en vigueur selon le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. C'est le 1er janvier 2023 au-delà de 200 lots, le 1er janvier 2024 de 51 à 200 lots, et le 1er janvier 2025 pour 50 lots au plus.Voir la source↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 26 janvier 2026. Explication relue en septembre 2026.