Un syndic réélu gardait sa dispense de compte séparé, une règle abolie en 2020

Ce qui s'est passé

Le 19 décembre 2016, l'assemblée générale d'une copropriété refuse à l'unanimité d'autoriser le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Ce refus dispense le syndic d'ouvrir ce compte, sans qu'aucune durée soit fixée.

Le 25 mai 2018, le syndicat des copropriétaires attaque en justice un copropriétaire pour obtenir le paiement de ses charges. Le copropriétaire conteste le pouvoir du syndic d'agir en justice. Selon lui, le mandat du syndic n'est pas valable, parce qu'aucun compte bancaire séparé n'est ouvert à la date de la demande.

Le 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lyon juge l'affaire en dernier ressort, c'est-à-dire sans appel possible. Le tribunal constate que le même syndic a été renouvelé dans ses fonctions en 2017 et en 2018. Pour le tribunal, le syndic était toujours dispensé d'ouvrir le compte à la date de la demande en justice. Il accepte donc d'examiner l'action en justice du syndicat des copropriétaires. Il condamne le copropriétaire à payer les charges impayées, des frais du syndic et des dommages et intérêts.

Le copropriétaire saisit alors la Cour de cassation et reproche au jugement d'avoir accepté d'examiner la demande. Selon lui, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 rend sans valeur le mandat du syndic qui n'a pas ouvert de compte séparé 3 mois après sa désignation. Il ajoute que, selon l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967, applicable à l'époque, la décision qui dispensait le syndic devait fixer la durée de cette dispense. Pour lui, la dispense n'avait pas été renouvelée par les assemblées de 2017 et de 2018.

1. 23 mars 2023Tribunal judiciaire de Lyon

   Rend la décision contestée devant la Cour de cassation.

2. 15 janvier 2026Cour de cassation, troisième chambre civile

   Rejette le pourvoi. La décision attaquée est maintenue.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation rejette le recours du copropriétaire. Le jugement qui le condamne à payer reste donc en place.

Le tribunal avait constaté que l'assemblée générale du 19 décembre 2016 avait refusé à l'unanimité d'autoriser le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé. Ce refus dispensait le syndic d'ouvrir ce compte, et aucune durée n'avait été fixée à cette dispense. Le tribunal avait aussi constaté que le même syndic avait été renouvelé dans ses fonctions en 2017 et en 2018. Devant ce tribunal, le copropriétaire ne disait pas avoir demandé l'annulation de la décision de 2016, et la Cour en tient compte.

Pour la Cour de cassation, le tribunal en a déduit avec raison que le syndic était toujours dispensé à la date de la demande en justice. L'action en justice du syndicat des copropriétaires pouvait donc être examinée.

La Cour écarte les 2 autres arguments du copropriétaire sans expliquer sa réponse en détail, car ils ne pouvaient manifestement pas faire annuler le jugement. Le copropriétaire doit aussi payer les frais du procès et verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

Cet arrêt n'est pas publié au Bulletin. La Cour de cassation n'en publie donc pas de résumé. Voici le passage de l'arrêt qui dit ce qu'elle juge.

Les textes appliqués

• Article 18 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
• Article 29-1 du décret du 17 mars 1967Cité dans l'arrêt↗
• Article 31 du code de procédure civileCité dans l'arrêt↗
• Article 32 du code de procédure civileCité dans l'arrêt↗

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 23-17.745, Inédit↗
• L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, est en vigueur depuis le 11 avril 2024. Il charge le syndic d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat. Il ne prévoit pas de dispense. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation.Voir la source↗
• L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 31 décembre 2020, permettait encore à l'assemblée générale de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Cette dispense était réservée au syndicat qui comporte au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.Voir la source↗
• L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à partir du 31 décembre 2020, ne prévoit plus de dispense de compte séparé.Voir la source↗
• L'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 prévoyait que la décision par laquelle l'assemblée générale dispense le syndic d'ouvrir un compte séparé fixe la durée de la dispense. Il était en vigueur du 4 juin 2004 au 31 décembre 2020. Il a été abrogé par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020.Voir la source↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte. Explication relue en septembre 2026.