Arrêt expliquéDécision cassée en partiePublié au BulletinAssemblée générale
Un syndic dont l'élection est annulée n'avait pas le droit de convoquer
Si l'élection du syndic est annulée, un copropriétaire peut, dans les 2 mois, faire annuler ses assemblées sans prouver de tort ni de faute.
Expliqué par Paul Jean-Marie-Désirée.
L'essentiel
- 01
Quand l'assemblée générale qui a élu le syndic est annulée, l'annulation remonte au jour du vote. Le syndic n'avait donc pas le pouvoir de convoquer les assemblées.
- 02
La convocation envoyée par un syndic dont l'élection est annulée, et l'assemblée qui suit, peuvent être annulées à la demande d'un copropriétaire, sans qu'il prouve un préjudice ni une faute du syndic.
- 03
Le copropriétaire doit agir dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal, comme le prévoit l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce qui s'est passé
Dans une résidence, l'assemblée générale du 19 novembre 2018 élit un nouveau syndic. Le 18 novembre 2019, ce syndic convoque les copropriétaires à une nouvelle assemblée, qui se tient le 9 décembre 2019.
Un copropriétaire conteste cette convocation. Pour lui, le syndic n'avait pas le droit de convoquer, parce que l'assemblée qui l'avait élu a été annulée. Le 2 mars 2020, il demande au juge d'annuler la convocation et l'assemblée du 9 décembre 2019. Le syndic intervient de lui-même dans le procès, et demande que son mandat soit reconnu valable.
La cour d'appel de Riom rejette sa demande le 2 avril 2024. Pour elle, le copropriétaire devait prouver que l'irrégularité lui avait causé un tort, et que le syndic avait commis une faute. Elle le condamne même à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, pour procédure abusive. Le copropriétaire saisit alors la Cour de cassation, en soutenant qu'il n'avait à prouver ni un tort ni une faute du syndic.
- 2 avril 2024Cour d'appel de Riom
Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.
- 18 juin 2026Cour de cassation, troisième chambre civile
Casse en partie la décision d'appel.
- Cour d'appel de Montpellier
L'affaire y sera jugée de nouveau.
La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.
Ce que la Cour a décidé
La règle à retenir
Quand l'élection du syndic est annulée, l'annulation remonte au jour du vote, et le syndic n'avait donc pas le pouvoir de convoquer les assemblées. Un copropriétaire peut alors faire annuler les convocations et les assemblées de ce syndic, sans prouver ni un tort ni une faute du syndic. Il doit agir dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal.
La Cour de cassation casse en partie la décision de la cour d'appel. Pour la Cour, quand l'élection d'un syndic est annulée, l'annulation remonte au jour du vote. Ce syndic n'avait donc pas le pouvoir de convoquer les assemblées, alors que c'est lui qui les convoque en temps normal. Les convocations qu'il a envoyées, et les assemblées ainsi convoquées, peuvent être annulées à la demande d'un copropriétaire. Celui-ci n'a à prouver ni un tort, ni une faute du syndic. Il doit agir dans le délai de 2 mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, compté à partir de la notification du procès-verbal. En exigeant la preuve d'un tort et d'une faute, la cour d'appel a mal appliqué la loi.
La condamnation du copropriétaire à des dommages et intérêts tombe avec le reste de la décision. Seuls 2 points restent jugés, le syndic est bien entré dans le procès, et sa demande de faire reconnaître son mandat comme valable peut être examinée. L'affaire sera jugée de nouveau par la cour d'appel de Montpellier.
Prenons un exemple
Monsieur Petit et le syndic contesté des Tilleuls
Aux Tilleuls, l'assemblée de juin élit un nouveau syndic. Monsieur Petit a voté contre, et il conteste cette élection devant le juge.
- JuinL'assemblée élit le nouveau syndic. Monsieur Petit saisit le juge pour faire annuler cette élection.
- Mars suivantLe nouveau syndic convoque une assemblée, qui vote des travaux de toiture. Monsieur Petit vote contre et conteste aussi cette assemblée, dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal.
- Plus tardLe juge annule l'élection de juin.
Et après
Le syndic n'avait donc pas le pouvoir de convoquer l'assemblée de mars. Monsieur Petit peut la faire annuler sans prouver ni un tort ni une faute du syndic. S'il ne l'avait pas contestée dans ses 2 mois, il aurait perdu ce droit.
Ce que cela change pour vous
Le copropriétaire
Si vous contestez l'élection du syndic, surveillez les assemblées qu'il convoque ensuite. Pour pouvoir les faire annuler, votez contre, puis contestez chacune d'elles dans les 2 mois qui suivent la notification de son procès-verbal.
Le syndic et le conseil syndical
Si l'élection du syndic est annulée, chaque assemblée qu'il a convoquée peut être annulée à son tour, à la demande d'un copropriétaire qui l'a contestée dans les 2 mois qui suivent la notification de son procès-verbal. Ce copropriétaire n'a à prouver ni un tort ni une faute du syndic pour obtenir l'annulation.
Le dossier de l'arrêt
Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.
Ce que la Cour a écrit
La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.
Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l'assemblée générale par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale qui l'a désigné, la convocation par lui délivrée à une assemblée générale et l'assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d'être annulées à la demande d'un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sans que ce copropriétaire soit tenu de justifier d'un grief ou d'une faute du syndic
Les textes appliqués
- Article 42 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗
- Article 7 du décret du 17 mars 1967Au visa de l'arrêt↗
- Article 29 du décret du 17 mars 1967Au visa de l'arrêt↗
- Article 25 du décret du 17 mars 1967Cité dans l'arrêt↗
- Article 17 de la loi du 10 juillet 1965Cité dans l'arrêt↗
La Cour rapproche elle-même cet arrêt de ces décisions.
- 3e Civ., 7 avril 2004, pourvoi n° 02-14.496, Bull., 2004, III, n° 77 (cassation), et les arrêts cités
- 3e Civ., 9 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.109, Bull. 2009, III, n° 184 (cassation), et les arrêts cités
- 3e Civ., 7 octobre 2009, pourvoi n° 08-17.798, Bull. 2009, III, n° 215 (cassation partielle)
- 3e Civ., 28 avril 2011, pourvoi n° 10-15.264, Bull. 2011, III, n° 63 (cassation)
- 3e Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-20.231, Bull. 2011, III, n° 99 (cassation partielle), et les arrêts cités.
Les sources
Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 27 juillet 2026. Explication relue en septembre 2026.
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