Le règlement de copropriété ne suffit pas pour devenir propriétaire en 10 ans

Ce qui s'est passé

Un immeuble en copropriété est accessible par 2 rues. Un couple est propriétaire du lot n° 3. Le règlement de copropriété prévoit que « l'acquéreur du second lot aura seul l'usage de la cour comprise en son lot ». Il ajoute que cet acquéreur pourra « disposer de ces constructions et cour comme il l'entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots ». Les propriétaires du lot n° 2 ont l'usage des cours situées de part et d'autre de leur maison et derrière elle.

Les propriétaires du lot n° 3 reprochent aux autres copropriétaires d'avoir construit sans autorisation, en partie sur une cour commune, et en partie sur une cour dont les propriétaires du lot n° 2 n'ont que l'usage. Ils se disent aussi privés de l'accès à l'immeuble par l'une des 2 rues. Ils attaquent en justice les propriétaires des lots n° 1 et n° 2 ainsi que le syndicat des copropriétaires. Ils demandent la remise en état des lieux et la remise des clés d'un portail qui donne sur la rue.

Le 27 mars 2024, la cour d'appel de Paris juge que les propriétaires du lot n° 2 sont devenus, avec le temps, propriétaires de 2 constructions bâties sur les cours situées de part et d'autre de leur maison. Pour elle, cette clause du règlement de copropriété leur donne un juste titre, c'est-à-dire l'acte qui permet, avec la bonne foi, de devenir propriétaire au bout de 10 ans. Peu importe, selon elle, que leur acte de vente et le règlement ne désignent pas ces constructions.

La cour d'appel rejette aussi la demande de clés des propriétaires du lot n° 3. Elle relève que la cour qui mène au portail est une partie commune, et que seules les cours situées de part et d'autre du lot n° 2 et derrière lui sont réservées à l'usage de ce lot. Mais, selon elle, ni le règlement de copropriété ni le titre du lot n° 3 ne prévoient d'accès à cette cour pour ce lot.

Devant la Cour de cassation, les propriétaires du lot n° 3 soutiennent qu'un règlement de copropriété ne peut pas servir de juste titre. Ils ajoutent que seule une clause explicite du règlement de copropriété pourrait leur retirer le droit d'utiliser la cour commune.

1. 27 mars 2024Cour d'appel de Paris

   Juge l'affaire en appel. Sa décision est contestée devant la Cour de cassation.

2. 18 décembre 2025Cour de cassation, troisième chambre civile

   Casse en partie la décision d'appel.

3. Cour d'appel de Paris

   L'affaire y sera jugée de nouveau.

La Cour de cassation ne rejuge pas les faits. Elle vérifie que les juges ont bien appliqué la loi.

Ce que la Cour a décidé

La Cour de cassation casse en partie la décision de la cour d'appel de Paris.

Pour les constructions, l'article 2265 du code civil, dans sa version applicable à l'affaire, permettait de devenir propriétaire d'un bien immobilier au bout de 10 ans, si on l'avait acquis de bonne foi et par un juste titre. Le juste titre est un acte capable de transférer la propriété s'il venait du vrai propriétaire. Le règlement de copropriété ne transfère pas la propriété, il ne peut donc pas servir de juste titre. En retenant ce règlement comme juste titre, la cour d'appel a mal appliqué la loi.

Pour l'accès à la cour, la Cour de cassation rappelle que chaque copropriétaire peut utiliser librement les parties communes, à condition de ne nuire ni aux droits des autres copropriétaires ni à l'usage auquel l'immeuble est destiné. Les parties communes peuvent appartenir à tous les copropriétaires, ou à certains d'entre eux seulement. Dans ce second cas, on parle de parties communes spéciales. La cour d'appel ne pouvait pas refuser les clés au seul motif que le titre du lot n° 3 et le règlement de copropriété ne prévoient pas cet accès. Pour rejeter la demande, elle devait constater que, selon le règlement de copropriété, la cour et le portail forment une partie commune spéciale sur laquelle les propriétaires du lot n° 3 n'ont aucun droit.

Pour les constructions, la Cour de cassation applique l'article 2265 du code civil dans sa version antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. Pour l'accès à la cour, elle applique les articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 4 de cette loi dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

La décision de la cour d'appel est annulée sur la propriété des 2 constructions et sur le refus des clés. La condamnation des propriétaires du lot n° 3 à payer les frais du procès et 2 500 euros aux propriétaires du lot n° 2 est annulée aussi. Les autres points jugés par la cour d'appel ne changent pas. Les points annulés seront jugés de nouveau par d'autres juges de la cour d'appel de Paris.

Prenons un exemple

Ce que cela change pour vous

Le dossier de l'arrêt

Tout ce qui suit est recopié de l'arrêt ou calculé à partir de lui, sans réécriture.

Ce que la Cour a écrit

La Cour de cassation publie avec l'arrêt ce résumé de la règle qu'elle pose.

Le règlement de copropriété n'ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008

En statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété, n'ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Vu l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008

Vu les articles 3, 4, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019

Les textes appliqués

• Article 2265 du code civilAu visa de l'arrêt↗
• Article 3 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗
• Article 4 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗
• Article 9 de la loi du 10 juillet 1965Au visa de l'arrêt↗
• Article 2272 du code civilCité dans l'arrêt↗

La Cour rapproche elle-même cet arrêt de ces décisions.

• 3e Civ., 5 octobre 1994, pourvoi n° 92-15.926, Bull. 1994, III, n° 167 (rejet)
• 3e Civ., 11 février 2015, pourvoi n° 13-24.770, Bull. 2015, III, n° 17 (cassation).

Les sources

• Le texte intégral de l'arrêt sur LégifranceCour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 24-15.759 24-15.828, Publié au bulletin↗
• L'article 2272 du code civil est modifié par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, et cette version est en vigueur depuis le 19 juin 2008. Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans.Voir la source↗
• Depuis le 19 juin 2008, l'article 2265 du code civil porte sur la jonction des possessions, qui permet d'ajouter à sa possession celle de la personne dont on tient le bien.Voir la source↗
• L'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et cette version est en vigueur depuis le 1er juin 2020. Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. Selon le cas, elles sont générales ou spéciales.Voir la source↗

Fiche établie à partir des données de la DILA, réutilisées sous licence ouverte, mise à jour du 12 janvier 2026. Explication relue en septembre 2026.